Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А57-19242/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

накладных, платежных поручений о частичной оплате товара.

Учитывая изложенное, поставка продукции в адрес ООО «Цветы» не была однократной сделкой, а носила длительный характер и совершалась сторонами неоднократно в процессе обычной хозяйственной деятельности сторон.

Фактов противоречия оспариваемых актов зачета взаимных требований правилам статей 410 и 411 ГК РФ не установлено, соответствующих доказательств в материалы дела не представлено.

Основания для признания оспаривамых договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными по правилам статьи 170 и 575 Гражданского    кодекса  Российской  Федерации   отсутствуют, так как из материалов дела следует, что, во-первых, оспариваемые сделки не являются мнимыми, поскольку совершены сторонами не для вида, а в целях достижения соответствующих правовых последствий (возмездная передача объектов недвижимого имущества в собственность покупателя, переход права собственности, проведения расчета путем зачета взаимных требований), что подтверждается в том числе государственной регистрацией перехода права собственности на объекты, во-вторых, оспариваемые сделки не являются притворными и не совершены в целях прикрыть сделку дарения, как ошибочно считает конкурсный управляющий, так как материалами дела подтвержден не только факт возмездности сделок, но и соразмерность полученного должником встречного исполнения.

Довод конкурсного управляющего о том, что договор замены стороны в обязательстве от 20 сентября  2010 года   является безвозмездной сделкой, является  несостоятельным.

Земельный участок из земель поселений, кадастровый номер 64:48:02 03 44:0009, площадью 1,1516 га., расположенный по адресу: г.Саратов, Ново-Астраханское шоссе, 117, предоставлен ООО «Цветы» (Продавцу) в связи с размещенной на ней производственной базой на основании: Постановления мэра г.Саратова от 01 октября 2003 года № 753-6. Площадь участка, занимаемая ООО «Цветы», согласно указанного Постановления, соответствует площади производственной базы и составляет 0,2572 га.

На основании указанного Постановления мэра г.Саратова между Администрацией г.Саратова (Арендодатель) и ООО «Цветы» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №265 от 19 марта 2004 года, (зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 06 апреля 2004 года, регистрационный номер: 64-01/48-128/2004-226) с множественностью лиц на стороне Арендатора. В соответствии с указанным договором аренды Арендодатель сдал а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений; кадастровый номер 64:48:02 03 44:0009, расположенный по адресу: г.Саратов, Ново-Астраханское шоссе, 117, площадью 11516 кв.м., разрешенное использование: производственная база.

20 сентября 2010 года между ООО «Цветы» («Первоначальный арендатор») и ООО «Термолюкс-С» («Новый арендатор») заключен Договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым «Первоначальный арендатор» передает, а «Новый арендатор» принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № 265 от 19 марта 2004 года и становится арендатором земельного участка. Основанием для заключения указанного Договора послужило приобретение «Новым арендатором» - ООО «Термолюкс-С» объектов недвижимости расположенных на указанном земельном участке в собственность. В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского   кодекса  Российской  Федерации, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского   кодекса  Российской  Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013г. №13, указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, переданный по Договору замены стороны в обязательстве земельный участок функционально обеспечивает находящиеся на нем объекты недвижимости, которые были переданы по Договорам кули-продажи нежилых помещений.

Учитывая изложенное, ООО «Термолюкс-С» в силу закона приобрело право аренды на соответствующий земельный участок, необходимый для использования недвижимости. Следовательно, ввиду того, что использование указанного земельного участка отдельно от стоящего на нем здания (сооружения) равно как и его отчуждение не допускается законом, то отсутствует необходимость определения его стоимости отдельно от расположенного на нем объекта недвижимости.

Конкурсный  управляющий  указал  на  недействительности договора последующей ипотеки от 10 сентября  2013 года, заключенного между ООО «Термолюкс-С» и АКБ (ОАО) «Газнефтьбанк» в отношении спорного имущества в обеспечение кредитного договора № 06/13-КЛ от 12  апреля  2013 года, на основании статьи 168 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, как несоответствующего статьям 209 и 335 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации.

26 апреля 2010 года между ОАО «Газнефтьбанк» и ООО «Термолюкс-С» заключен кредитный договор № 28-КК на сумму 12 050 000 рублей, сроком погашения 24.04.2017.

28 апреля 2010 года между ОАО «Газнефтьбанк» и ООО «Термолюкс-С» заключен кредитный договор N" 30-КГ (кредитная линия с лимитом 12 950 000 рублей.), сроком погашения 24 апреля  2017 года.

В обеспечение указанных кредитных договоров с ООО «Цветы» были заключены договор ипотеки от 28 апреля 2010 года, а также договор ипотеки от 07 июня 2010 года, согласно которым в залог были переданы объекты недвижимого имущества и право аренды земельного участка, расположенные по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе, д. 117, и являющиеся предметом оспариваемых конкурсным управляющим сделок купли-продажи.

31 августа 2010 года с согласия Залогодержателя (ОАО «Газнефтьбанк») между Залогодателем (ООО «Цветы») и Покупателем (ООО «Термолюкс-С») были заключены оспариваемые сделки купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом залога.

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Дополнительными соглашениями от 26 ноября 2010 года в вышеуказанные договоры ипотеки были внесены изменения, касающиеся смены собственника имущества Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Задолженность ООО «Термолюкс-С» перед ОАО «Газнефтьбанк» по кредитным договорам № 28-КК от 26.04.2010 и 30-КГ от 28.04.2010 на дату заключения оспариваемых договоров купли-продажи составляла 23 247 000 руб., что подтверждается представленной в дело справкой ОАО «Газнефтьбанк» № 2349/1 от 11.09.2014.

12 апреля 2013 года между ОАО «Газнефтьбанк» и ООО «Термолюкс-С» был заключен кредитный договор № 06/13-KJI (кредитная линия с лимитом 12 050 000 руб.) сроком погашения 24.04.2017.

В обеспечение указанного кредитного договора с ООО «Термолюкс-С» был заключен оспариваемый конкурсным управляющим договор последующей ипотеки от 10 сентября 2013 года, согласно которому в последующий залог банку были переданы объекты недвижимого имущества и права аренды земельного участка, расположенные по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе, д. 117.

В настоящее время действующими являются кредитные договоры № 30-КГ от 28.04.2010 и № 06/13-KJI от 12.04.2013 (действующие кредитные линии). Обязательства заемщиком ООО «Термолюкс-С» по указанным договорам исполняются надлежащим образом. Обеспечением указанных кредитных договоров являются заключенные договоры ипотеки от 28 апреля 2010 года, от 07июня 2010 года (с дополнительными соглашениями от 26 ноября 2010) и договор последующей ипотеки от 10 сентября 2013 года.

Поскольку спорное недвижимое имущество должника является предметом залога и подлежащие применению последствия недействительности договоров купли-продажи недвижимого имущества от 31 августа 2010 года заключались бы в изъятии имущества залогодержателя, ОАО «Газнефтьбанк», и его возвращении в конкурсную массу должника, в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11 по делу N А56-24071/2010, при рассмотрении вопроса о прекращении (признании отсутствующим) залога  необходимо  исследовать   вопрос о добросовестности залогодержателя.

На момент заключаемых договоров ипотеки от 28 апреля 2010 и 07 июня 2010 года  ОАО «Газнефтьбанк» не располагало информацией о возможной неплатежеспособности должника ООО «Цветы». Сделки купли-продажи совершались по воле сторон, а не в результате противоправных действий. Дело о банкротстве в отношении должника было возбуждено спустя более двух лет после совершения сделок купли-продажи.

Договор последующей ипотеки заключался именно с ООО «Термолюкс-С», так как на момент его заключения последнее являлось собственником недвижимого имущества и ему принадлежали права владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии со статьей 209 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, а также право быть залогодателем данного имущества согласно нормам статьи 335 Гражданского   кодекса  Российской  Федерации. Указанный факт подтверждается данными государственного реестра прав на объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским    кодексом  Российской  Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора последующей ипотеки от 10 сентября  2013 года, Залогодатель информировал Залогодержателя о том, что до заключения указанного договора предмет залога не отчужден, в споре и под арестом не состоит, права собственности никем не оспариваются.

Таким образом, ОАО «Газнефтьбанк», предоставляя денежные средства под залог недвижимости, правомерно полагалось на записи о праве собственности залогодателя на указанные объекты в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное.

Заявления о неправомерном характере владения спорным имуществом ООО «Термолюкс-С» на момент заключения оспариваемого договора последующей ипотеки отсутствовали, заложенное имущество предметом спора в суде не являлось, а договоры, на основании которых ООО «Термолюкс-С» приобрело право на спорное недвижимое имущество, оспариваются должником спустя значительный промежуток времени после передачи данного имущества в залог ОАО «Газнефтьбанк».

Учитывая изложенное, отсутствуют  основания  для признания оспариваемого договора последующей ипотеки недействительным по основаниям статьи 168 Гражданского   кодекса  Российской  Федерации, как несоответствующего статьям 209 и 335 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, а также об отсутствии факта недобросовестности залогодержателя при заключении договора последующей ипотеки, что исключает возможность применения последствий недействительности сделки в виде снятия (прекращения) обременения.

Основания для применения последствий принудительного изъятия заложенного имущества, установленные статьей 354 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, в настоящем случае также отсутствуют.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд  первой  инстанции    правомерно    отклонил  доводы    конкурсного  управляющего   должника   о том,  что    оспариваемые  договора    заключены     со  злоупотреблением  права.

Согласно правилам пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что такая сделка совершена с намерением причинить вред другому лицу, либо имело место злоупотребления правом в иных формах.

В соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна,