Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А12-3539/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Тракторопроект» следует, что техническое предназначение здания распределительного пункта № 108 с двумя силовыми трансформаторами по 1000 кВА, РУ-04кВ, входит в единый комплекс речного вокзала первой очереди и имеет непосредственное предназначение.

По смыслу пункта 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что исковые требования ООО «АЛЬФА-2003» о признании недействительными договора купли-продажи от 21 сентября 2011 года трансформаторной подстанции со встроенным магазином, заключенного между ОАО «Волгоградский речной порт» и ООО «Панацея», в части купли-продажи нежилого помещения, занимаемого подстанцией общей площадью 147,3 кв.м., литера А, (площадь трансформатора № 1 88,3 кв.м., площадь трансформатора № 2 59 кв.м.), кадастровым номером 34:34:040000:0000:18:401:001:100947730 по адресу: г. Волгоград, наб. 62-ой Армии, д. 6а, договора купли-продажи от 06 апреля 2012 года  № 2  трансформаторной подстанции со встроенным магазином заключенного между ООО «Панацея» и ООО «Ан-Волга» в части купли-продажи нежилого помещения, занимаемого трансформаторной подстанцией, а именно, литер А, общей площадью 147,3 кв.м. (площадь трансформатора № 1 - 88,3 кв.м., площадь трансформатора № 2 - 59,0 кв.м.) кадастровый номер 34:34:040000:0000:18:401:001:100947730 по адресу:                  г. Волгоград, Набережная им. 62 Армии, 6а подлежат удовлетворению.

Кроме того, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 53, 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», с учетом заключения судебной экспертизы о том, что техническое предназначение здания распределительного пункта № 108 с двумя силовыми трансформаторами по 1000 кВА, РУ-04кВ, входит в единый комплекс речного вокзала первой очереди и имеет непосредственное предназначение, а также признание недействительными договоров договора купли-продажи от 21 сентября 2011 года, от 06 апреля 2012 года  № 2, суд апелляционной инстанции считает подлежащими удовлетворению требования истца о признании права общей долевой собственности ООО «АЛЬФА-2003» в размере пропорционально занимаемой площади, находящихся в собственности у ООО «АЛЬФА-2003» помещений здания первой очереди в здании на помещение, в котором находится трансформатор № 1, литера А, площадью 88,3 кв.м., помещение, в котором находится трансформатор № 2, литера А, площадью 59 кв.м. в здании трансформаторной подстанции со встроенным магазином по адресу: г. Волгоград, наб. 62-ой Армии, 6а и требования об истребовании вышеуказанного имущества из чужого незаконного владения ООО «Ан-Волга».

 Судебной коллегией установлено и  из заключения экспертизы следует, что на четвертом этаже здание первой очереди речного вокзала находится помещение, имеющее техническое предназначение площадью 270,3 кв. м. Данный объект расположен непосредственно над помещением второго этажа, которое принадлежит истцу. В указанном помещении имеется техническое оборудование следующего предназначения: воздуховоды и воздухораспределители - для разводки воздуховодов и обслуживания воздухораспределителей; вентиляционная камера - для обслуживания помещения (банкетного зала) истца.

В связи с тем, что помещение банкетного зала истца имеет большую площадь остекления, второй свет и, соответственно, большой объем, отопление данного помещения в холодный период года, должно осуществляться как при помощи отопительных приборов-радиаторов, так и обязательной приточной системой с подогревом воздуха (воздушное отопление) посредством использования такой системы отопления, размещенной непосредственно в помещении четвертого технического этажа с воздуховодами и воздухораспределителями и в помещении вентиляционной камеры на кровле здания.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

 Материалами дела и экспертным заключением подтверждается, что переданное ООО «АЛЬФА-2003» по договору купли-продажи 27 января 2004 года № 38 встроенное нежилое помещение, расположенное в здании речного вокзала на втором этаже первой очереди, общеполезной площадью 1 688,9 кв. м, и спорные технические помещения общей площадью 270,3 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания первой очереди представляют собой единый имущественный комплекс и используются исключительно  истцом  для технологического процесса обслуживания помещений находящихся в собственности истца не технологически не связаны и не используются для обслуживания помещений, находящихся в собственности иных лиц.

По названному договору купли-продажи истцу должно было быть передано встроенное нежилое помещение, расположенное в здании речного вокзала на втором этаже первой очереди, общеполезной площадью 1 688,9 кв. м, и спорные технические помещения общей площадью 270,3 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания первой очереди как единый имущественный комплекс.

Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

 По мнению судебной коллегии, в данном случае спорные объекты недвижимости самостоятельной ценности не представляют и предназначены для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности.

Юридическое значение деления вещи на главную и принадлежность состоит в том, что согласно общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если только договором не установлено иное. Это означает, что если куплена главная вещь и стороны в договоре не оговорили иного, то покупателю должны быть переданы без вознаграждения и все принадлежности главной вещи.

В отсутствие главной вещи принадлежность передана быть не может, поскольку следует ее судьбе и подлежит передаче вместе с главной вещью.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

По смыслу пункта 2 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности.

Судебная коллегия приходит к выводу, что продажа истцу объектов недвижимости по договору купли продажи от 27 января 2004 года № 38 повлекла за собой и передачу технических помещений общей площадью 270,3 кв. м, расположенных на четвертом этаже здания первой очереди, так названные встроенные нежилое помещение не могут функционировать без названных технических помещений, они включены в единый технологический процесс и не могут быть использованы по отдельности с сохранением общей выполняемой функции.

При таких обстоятельствах требования о признании права собственности ООО «АЛЬФА-2003» на технические помещения общей площадью 270,3 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания первой очереди по адресу: город Волгоград, Набережная имени 62-ой Армии, дом 6 и истребовании вышеуказанного имущества из незаконного владения ОАО «ВРП» подлежат удовлетворению.

   Из представленных в материалы дела документов следует, что 13 марта 2012 года в адрес истца поступило уведомление ОАО «ВРП», в котором указано, что проход в административное здание по адресу: город Волгоград, Набережная имени 62-ой Армии, дом 6 будет ограничен путем закрытия входных дверей на ключ с 22 часов 00 минут до 06 часов 30 минут с 01 апреля 2012 года.

Истец считает, что установленные ответчиком ограничения в использовании центрального входа нарушаются его права как собственника названных помещений.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судебная коллегия считает, что истцом доказано нарушение ответчиком его прав, в связи с чем, исковые требования в части обязания ОАО «ВРП» устранить препятствия в пользовании встроенными помещениями, не препятствовать круглосуточному проходу в помещения, принадлежащие истцу, расположенные в здании первой очереди по адресу: г. Волгоград, наб. 62-ой Армии, д. 6 подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обязании ОАО «ВРП» демонтировать капитальную кирпичную стену, возведенную между лестничной клеткой (№ 25,                 № 26 по техническому паспорту по состоянию на 21.05.2012 г.) в цоколе здания первой очереди речного вокзала, перегородку из стеклопакета, возведенную в вестибюле первого этажа (№8 по техническому паспорту от 21.08.2012 г.) здания первой очереди речного вокзала, капитальную кирпичную стену, возведенную в вестибюле первого этажа (№ 8 по техническому паспорту от 21.08.2012 г.) здания первой очереди речного вокзала, по адресу: г. Волгоград, наб. 62-ой Армии, д. 6.

Обосновывая данное требование, истец представил в материалы дела видеосъемку, подтверждающую, что возведение вышеуказанных капитальных стен и перегородки частично захватывает общее имущество  (лестницу и лестничную площадку) и препятствуют в использовании помещения.

Из заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Тракторопроект» следует, что капитальная кирпичная стена, а также перегородка из стеклопакета возведенные между лестничными клетками в вестибюле первого этажа здания первой очереди речного вокзала не соответствует пункту 4.2.8 СП 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы".

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что возведенные капитальные кирпичные стены и перегородка нарушают права ООО «АЛЬФА-2003» на использование имущества, которое является общей долевой собственностью и создают угрозу противопожарной безопасности.

Таким образом, требования истца об обязании ОАО «ВРП» демонтировать капитальную кирпичную стену, возведенную между лестничной клеткой (№25, №26 по техническому паспорту по состоянию на 21.05.2012 г.) в цоколе здания первой очереди речного вокзала, перегородку из стеклопакета, возведенную в вестибюле первого этажа (№8 по техническому паспорту от 21.08.2012 г.) здания первой очереди речного вокзала, капитальную кирпичную стену, возведенную в вестибюле первого этажа (№8 по техническому паспорту от 21.08.2012 г.) здания первой очереди речного вокзала, по адресу: г. Волгоград, наб. 62-ой Армии, д. 6 подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны, в связи с чем с ОАО «ВРП» подлежат взысканию в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 40 000 рублей; с ОАО «ВРП» в пользу ООО «АЛЬФА-2003» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции, а также судебные расходы за проведение