Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А65-22036/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Думы от 29.12.2010 года N20-3 «О Муниципальном казенном учреждении «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» является органом Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, осуществляет от имени муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани и земельными участками, оформляет и выдает договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Казани, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, подготавливает проекты правовых актов Исполнительного комитета г. Казани о передаче земли в аренду, заключает договоров аренды земельных участков, участвует в судах по спорам, связанным с компетенцией МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», в том числе от имени Исполнительного комитета г. Казани.

Во исполнение данного постановления ответчик передал истцу проект договора аренды №17709 для подписания.

Не согласившись с редакцией и формулировкой некоторых пунктов, истец письмом от 30 июня 2014 года (вх.№12142/кзио-вх) направил ответчику протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка № 17709 (л.д.53-60).

Письмо получено МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений  Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» 18 апреля 2014 года (л.д.40).

На данный протокол разногласий ответчик дал ответ, что договоры аренды земельных участков готовятся МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» по типовой форме, утвержденной постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани от 10.03.2006 года № 391. Протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка № 17709 в части внесения изменений и дополнений в спорные пункты  МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» не приняты и отклонены от согласования. В отношении пересмотра размера арендной платы ответчик сослался на оценку земельного участка по 5 виду разрешённого использования и применение наибольшего коэффициента.

Отказ ответчика от внесения изменений в договор послужил основанием для обращения истца в суд.    

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 445, 421, 1 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

В пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6., проекта договора аренды в редакции ответчика предусмотрены сроки действия договора, дата возврата земельного участка, при этом предусмотрено, что моментом заключения договора считается дата его подписания, а срок аренды исчисляется с момента принятия решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка.

Исходя из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка заключаемый на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 статьи 425 ГК РФ).

Правовым основанием для использования имущества является договор аренды, заключенный в установленном порядке.

При этом суд первой инстанции верно указал, что изложенные условия проекта договора в редакции ответчика носят противоречивый характер, поскольку указание на действие договора - 3 года не влечет указание конкретной даты его действия, в связи с тем, что в последующем пункте 2.3 арендодатель предложил исчислять срок действия договора с момента принятия решения уполномоченного органа, датой которого согласно постановлению ИКМО г.Казани №2344 является 05.05.2014г.

Использование земельного участка кадастровый №16:50:110504:28 площадью 414,0 кв.м. в настоящий момент осуществляется на основании договора аренды от 21.04.2011 №15469, заключенного на срок до 16.03.2014, впоследствии возобновленного на неопределенный срок.

Договор аренды от 21.04.2011 №15469 зарегистрирован в установленном законе порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации №16-16-01/178/2011-587 от 15.07.2011г., то есть, в настоящее время земельный участок уже находится во владении истца на законных основаниях. При этом оплата аренды до 31.05.2014г. являлась предметом рассмотрения в рамках дела А65-17574/2014.

На основании изложенного, а также исходя из того, что условия договора вступят в силу для сторон с момента вступления в законную силу решения суда, суд первой инстанции правомерно полагает пункты 2.1-2.4 изложить в следующей редакции:

     -п.2.1 Настоящий договор заключен сроком на 3 года;

     -п.2.2 Дата возврата земельного участка: по истечении срока, указанного в п.2.1. настоящего договора;

     -п.2.3 Начало исчисления срока по пункту 2.1. настоящего Договора производится с момента заключения настоящего Договора;

     -п.2.4 Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1., 2.2, 2.3, 2.7 и вступает в силу с момента его заключения;

     -п.2.5 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На этом же основании суд первой инстанции правомерно исключил из договора пункт 2.6, поскольку земельный участок уже находится во владении истца.

Пункт 3.1 договора истец полагает подлежащим корректировке в сторону исключения положений о распространении условий договора не ранее возникшие отношения сторон.

Суд первой инстанции со ссылками на норму статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и главу 34 Гражданского кодекса Российской Федерации   правомерно полагает данное условие подлежащим изменению   в силу следующего.

Таким образом, согласование распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязан одной стороне другой.    

В пункте 3.1 проекта договора аренды в редакции ответчика предлагается исчисление арендной платы с 01.06.2014, при этом арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка в аренду.

Однако в силу правил статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендная плата может взиматься только за фактическое пользование имуществом при наличии договорных отношений.

При этом до фактического заключения настоящего договора аренды отношения сторон регулируются прежним договором аренды земельного участка от 21.04.2014 №15469, возобновленным на неопределенный срок, и только с заключением нового договора аренды, прежний договор будет являться прекращенным.

На основании изложенного суд первой инстанции верно признал обоснованным изложение данного пункта в следующей редакции:

     - пункт 3.1 Арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего договора.

В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством;

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г.Казани от 29.11.2005 №2-3 «О земельном налоге» (с изменениями и дополнениями) по формуле:

Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где:

Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли;

Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли;

Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пл - площадь земельного участка.

     При этом правомерно судом первой инстанции исключен пункт 3.2 договора  в силу следующего.

В данном пункте проекта договора аренды арендодатель предусмотрел обязанности арендатора при подписании договора внести предварительную оплату в размере двойной месячной арендной платы.

Однако внесение арендатором денежных средств до момента заключения договора аренды, требующего государственную регистрацию, противоречит положениям статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условия данного пункта нарушают баланс интересов сторон, который должен соблюдаться при определении условий договора, однако внесение предоплаты по условиям договора с момента его подписания не является обоснованным также с учётом того, что договор автоматически станет обязательным для сторон с момента вступления решения в законную силу и для сторон начнут действовать  условия по внесению оплаты, установленные пунктом 3.3 договора.

Ссылка ответчика на пункт 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  в данном случае правомерно не принята судом первой инстанции, поскольку данная норма вступает в действие лишь при существенном нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, что на стадии заключения договора отсутствует.

В части начисления неустойки, её размера, стороны не пришли к согласию в пункте 3.5. Истец полагает, что неустойка является чрезмерной, ответчик полагает, что размер неустойки и её начисление являются обычаями делового оборота.

Между тем,  неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (ст. 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (п. п. 3, 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

В соответствии со статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной  пунктом 3.5., а также пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).

Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, абзац 6 пункта 3.5 договора не соответствует положениям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающей невозможность погашения договорной неустойки ранее долга по арендной плате.

В силу изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон  правомерно исключил данные пункты из договора.

В отношении пункта 3.6 договора истец полагает, что редакция ответчика об уведомлении об изменении размера арендной платы через средства массовой информации не основана на обязательных правилах предусмотренных законом и ухудшает положение арендатора.

Между тем, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Суд первой инстанции верно пришёл к выводу, что при изменении нормативных актов, регулирующих арендную плату, арендодатель не обязан направлять арендатору отдельные уведомления, несмотря