Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу n А65-13679/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

заключенный на срок год и более в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно посчитал возможным установить условие проекта договора в части порядка начисления пени, согласно которому начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по договору производится с момента его заключения.

В этой связи суд считает избыточным указание в проекте договора порядка начисления пени в зависимости от даты принятия постановления о предоставлении земельного участка и наличия государственного кадастрового учета земельного участка (абзац 3-5 пункта 3.5. проекта договора).

Подлежит исключению из спорного пункта проекта договора и условие, определяющее очередность погашения начисленной неустойки и задолженности по арендной плате (абзац 7 пункта 3.5), поскольку данное условие противоречит положениям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец также просит изложить пункт 5.2.18 договора в следующей редакции: «в случае окончания срока действия Договора, либо при расторжении Договора по соглашению сторон передать земельный участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния и качества, существовавших на момент заключения настоящего Договора»

С учетом содержания абзаца 2 пункта 2.7 договора, установленного судом, принимая во внимание положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об изложении пункта 5.2.18 в следующей редакции:

«письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении и передать земельный участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния и качества, существовавших на момент заключения настоящего Договора.»

По пункту 6.1.1 договора.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 года № 12404/09, от 15 марта 2012 года № 15117/11 и от 17 апреля 2012 года № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Аналогичные разъяснения даны в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Учитывая, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, регулируется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров соответствующих изменений.

С учетом изложенного пункт 6.1.1 договора подлежит принятию в редакции истца.

В отношении пункта 6.1.2 договора, учитывая, что разногласия сторон в отношении спорного пункта носят не существенный, а редакционный характер, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным изложение указанного пункта в следующей редакции: «в судебном порядке требовать обращения взыскания на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему Договору;».

Возражения истца по пункту 6.1.6 проекта договора заключаются в несогласии с установлением неустойки в размере годовой суммы арендной платы за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения договора. При этом истец ссылается на несправедливые условия договора и несоразмерную нарушению ответственность.

Судом первой инстанции установлено, что типовые формы договоров аренды земельных участков на территории гор. Казани, утверждены постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани от 10 марта 2006 года № 391.

Спорный проект договора был составлен ответчиком по утвержденной типовой форме, в которой также присутствует неустойка за аналогичное нарушение в том же размере.

Указанная неустойка и ее размер не превышает размера неустойки, установленного в договорах в отношении муниципальных земельных участков с иными арендаторами на территории г. Казани.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что неустойка за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения договора, в проекте договора подлежит установлению в размере годовой суммы арендной платы.

При этом довод о несоразмерности ответственности, размера неустойки последствиям нарушения не может являться основанием для невключения указанной неустойки в договор аренды при рассмотрении спора на стадии заключения договора, поскольку основания для ее применения на данной стадии отсутствуют, а соответствующие доводы (с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть заявлены арендатором при наличии конкретного спора по поводу ее применения за нарушение условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание положения пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об установлении пункта 6.1.6. договора в следующей редакции:

«требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплаты неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего Договора. В случае, когда установленная настоящим пунктом неустойка (штраф) не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в соответствии с действующим законодательством в части, не покрытой неустойкой.»

По аналогичным основаниям условия пункта 7.2 подлежат изложению в редакции, предложенной ответчиком, а именно: «Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно пунктами 1.5, 5.1.2, 5.2.2, 5.2.11.».

Истец также просит исключить пункт 7.3 проекта договора. Истцом указывается, что пунктами 2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.7 - 5.2.10., 5.2.12 -5.2.18, 8.1. проекта договора, за нарушение которых предусмотрена обязанность арендатора оплатить неустойку в размере ежемесячной арендной платы, установлены организационные обязанности арендатора, за соблюдение большинства из которых предусмотрена административная ответственность. Установление неустойки за их несоблюдение, по мнению истца, приводит фактически к двойной имущественной ответственности арендатора. Кроме того обязанность предусмотренная пунктом 5.2.5 проекта договора является недействующий, поскольку договором не предусматривается какое-либо освоение земельного участка.

Однако истцом не учитывается, что привлечение к административной ответственности осуществляется за публичные правонарушения, в связи с чем законодательством установлен специальный механизм привлечения к такому виду ответственности. В этой связи привлечение к публично-правовой ответственности вовсе не исключает гражданско-правовую ответственность сторон договора, которая установлена за иные по своей правовой природе правонарушения. В данном случае двойной имущественной ответственности, как указывает истец, не происходит.

Суд первой инстанции также учел, что неустойка за аналогичное нарушение в том же размере присутствует в утвержденной типовой форме, и ее размер не превышает размера неустойки, установленного в договорах в отношении муниципальных земельных участков с иными арендаторами на территории гор. Казани.

Вместе с тем из перечня пунктов, за нарушение которых устанавливается данная неустойка, подлежит исключению пункт 5.2.5 проекта договора, поскольку договором действительно не предусматривается обязанности арендатора по освоению земельного участка.

В связи с этим пункт 7.3 подлежит изложению в следующей редакции:

«Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно пунктами 2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.7 - 5.2.10., 5.2.12 - 5.2.18, 8.1.»

Абзац 6 пункта 8.5 проекта договора подлежит, по мнению суда, изложению в редакции ответчика, поскольку право на односторонний отказ от договора и внесудебный порядок его расторжения обусловлены неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств со стороны арендатора, предусмотренных договором и статьи 46 Земельного кодекса РФ, которой также установлены основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Учитывая, что размер арендной платы по договору аренды должен устанавливается исходя из доли арендатора, которая подлежит определению пропорционально площади помещений здания, принадлежащих истцу, к общей  площади помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном  участке (657/26376), судом первой инстанции обоснованно принят в редакции расчета арендной платы (приложение к договору аренды), изложенной истцом.

При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, что указанный расчет носит демонстрационный характер для последующего самостоятельного расчета арендной платы арендатором.

Истец также ходатайствовал о присуждении ему денежных средств в случае неисполнения ответчиком решения суда.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта» в целях побуждения к своевременному исполнению судебного акта по неимущественному требованию и компенсации за ожидание соответствующего исполнения суд по требованию истца, вправе присудить денежные средства на случай неисполнения судебного акта. Размер присуждаемой суммы определяется на основе принципов справедливости, соразмерности и учитывая финансовый оборот ответчика. При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. Порядок выплаты устанавливается единовременный, периодический, либо возможно установление прогрессивной шкалы.

При установлении размера данной выплаты истец просил исходить из размера исполнительского сбора, установленного частью 3 статьи 112 ФЗ «Об исполнительном производстве» в размере 50 000 руб. с периодичностью выплат каждый месяц неисполнения.

Ответчик доводов относительно суммы за неисполнение неимущественных требований не высказал, размер, предъявленный истцом, не оспорил, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно признал указанный размер компенсации приемлемым.

Вместе с тем суд первой инстанции, учитывая статус ответчика как муниципальное казенное учреждение, законно и обоснованно посчитал возможным установить, что компенсация за неисполнение неимущественных требований подлежит взысканию единовременно в месячный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу.

При определении момента, с которого соответствующие денежные средства подлежат взысканию, суд первой инстанции правомерно исходил из срока, установленного пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о противоречии уточненных требований действующему законодательству РФ не подкреплены ссылками на конкретные нормы закона, которые они нарушают, и в связи с этим подлежат отклонению как необоснованные.

Кроме того, в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия решения по существу изменить предмет иска. В этой связи приняв уточнение исковых требований, суд первой инстанции не нарушил норм процессуального и материального права.

Ссылка заявителя на то, что Постановление Исполнительного комитета гор. Казани от 20 февраля 2014 год № 1029 не оспаривалось, отклоняется, поскольку указанный факт не влияет на рассмотрение заявленных требований.

Выводы суда первой инстанции в части включения в договор условий о наличии права безвозмездного ограниченного пользования третьего лица соответствуют правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25 декабря 2012 года № 10288/12.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены