Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу n А65-13679/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

об отказе от продления Договора не освобождает стороны от выполнения обязательств и устранения нарушений по настоящему Договору».

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку стороны не пришли к соглашению об установлении иного срока направления письменного уведомления об отказе от договорных отношений, нежели установленного законом, суд первой инстанции в данном случае с учетом положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно устанавил содержание абзаца 2 пункта 2.7 договора аренды в редакции истца.

Истец также просит исключить абзац 4 пункта 3.1 договора аренды. Указанное условие истец считает несправедливым. Однако указывает, что объем обязательств по внесению арендной платы должен соответствовать фактическому времени использования имущества.

По смыслу пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится арендатором за фактическое пользование имуществом.

При этом согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Принимая во внимание указанные положения, а также исходя из необходимости определенности в отношениях сторон при расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным установить абзац 4 пункта 3.1 договора аренды в следующей редакции: «В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжение договора аренды) при расчете арендной платы последняя уплачивается исходя из фактического количества дней использования земельного участка до момента его возврата.»

Также истец просит дополнить пункт 3.1 договора аренды абзацем 9, согласно которому рассчитанная по указанной в пункте 3.1 договора формуле арендная плата подлежит оплате Арендатором исходя из его доли 657/26376, определяемой пропорционально площади помещений  здания, принадлежащих Арендатору (что составляет 65,7 кв.м), к общей  площади помещений в здании (что составляет 2 637,6 кв.м), расположенном на арендуемом земельном участке.

В обоснование включения указанного условия в договор истец ссылается на заключенное между ним и третьим лицом (МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ореинтации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района гор. Казани) соглашение о распределении долей в праве на земельный участок от 28 ноября 2013 года.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела не опровергается, что третьему лицу (МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района гор. Казани) на праве оперативного управления в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010613:14 по ул. Горького, 29/19, принадлежат помещения № 1003 и № 1002 общей площадью 2 571,9 кв.м (свидетельства о регистрации права от 21 марта 2013 года серии 16-АН № 080016 и № 080015), а также межшкольный учебный комбинат, общей площадью 86,5 кв.м.

Между истцом и третьим лицом (МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ореинтации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района гор. Казани) 28 ноября 2013 года заключено соглашение о распределении долей в праве на земельный участок, согласно которому размер доли истца в праве на земельный участок составляет 657/26376 при общей площади принадлежащих истцу помещений 65,7 кв.м (пункт 2.1 соглашения). Размер доли третьего лица в праве на земельный участок составляет 25719/26376 при общей площади принадлежащих третьему лицу помещений в здании 2 571,9 кв.м (пункт 2.2 соглашения). Указанные размеры долей каждой из сторон соглашения в праве на земельный участок определяется пропорционально площади помещений здания, принадлежащих стороне, к общей площади помещений здания в размере 2 637,6 кв.м.

Указанное соглашение было заключено истцом и третьим лицом в целях оформления прав на земельный участок с кадастровым номером 16:50:010613:14 (пункт 1 соглашения).

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определяет особенности приобретения прав на неделимый земельный участок в зависимости от вида принадлежащего землепользователю вещного права на здание (помещения в нем), расположенное на таком участке.

Абзац первый пункта 3 названной статьи предусматривает, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Абзац второй этого же пункта также позволяет приобрести неделимый земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если в здании, находящемся на нем, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.

Абзац третий пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при этом определяет, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Из названных норм статьи 36 Кодекса следует, что в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве собственности одному лицу и на праве оперативного управления государственному или муниципальному учреждению (казенному предприятию), эти лица вправе заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, но с указанием в нем на наличие у учреждения (казенного предприятия) права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на занимаемые им помещения.

Соответствующее толкование положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2012 года № 10288/12.

Судом установлено, что площади, переданные в оперативное управление третьему лицу, находятся в муниципальной собственности и не используются в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11, если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в предпринимательских целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Принимая во внимание, что арендуемый истцом земельный участок является не делимым, предметом договора аренды является весь земельный участок, а третье лицо - МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района гор. Казани) не является плательщиками земельного налога, следовательно, при определении размера обязательства каждого пользователя земельным участком, следует исходить из размера площади здания, принадлежащего каждому пользователю.

Судом первой инстанции было учтено, что третье лицо на момент заключения договора аренды не является его стороной.

При таких обстоятельствах, размер арендной платы по договору аренды должен устанавливается исходя из права Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района гор. Казани) безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществлении прав на занимаемые им на праве оперативного управления помещения (площадь 2 571,9 кв.м) в здании, расположенном на арендуемом земельном участке.

В этих целях суд первой инстанции указал, что считает необходимым:

Во-первых, обязательное указание в самом договоре аренды (в пункте 1.4.3) на наличие права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района гор. Казани) для осуществлении прав на занимаемые им на праве оперативного управления помещения (площадь 2 571,9 кв.м) в здании, расположенном на арендуемом земельном участке.

К указанному выводу суд первой инстанции пришел исходя из императивных правил, установленных пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в их истолковании, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25 декабря 2012 года № 10288/12.

Кроме того, судом первой инстанции было учтено, что истцом в рамках настоящего дела было заявлено соответствующее уточнение исковых требований, которое было принято судом. Более того, на наличие у третьего лица права ограниченного пользования земельным участком площадью 1 890 кв.м с кадастровым номером 16:50:010613:14 указывается в постановлении Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани от 20 февраля 2014 года № 1029.

Также суд первой инстанции обоснованно отметил, что третье лицо - Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района г. Казани) с целью реализации имеющегося у него упомянутого права пользования земельным участком вправе вступить в договор аренды.

Во-вторых, размер арендной платы по договору аренды должен устанавливается исходя из доли арендатора, которая подлежит определению пропорционально площади помещений  здания, принадлежащих истцу (что составляет 65,7 кв.м), к общей  площади помещений в здании (что составляет 2 637,6 кв.м), расположенном на арендуемом земельном участке.

В силу вышеизложенного пункт 3.1 договора следует дополнить абзацем 9 в следующей редакции:

«Рассчитанная по указанной в настоящем пункте Договора формуле арендная плата подлежит оплате Арендатором исходя из его доли 657/26376, определяемой пропорционально площади помещений  здания, принадлежащих Арендатору (что составляет 65,7 кв.м), к общей  площади помещений в здании (что составляет 2 637,6 кв.м), расположенном на арендуемом земельном участке.

Размер арендной платы по Договору устанавливается исходя из права Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ореинтации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района г. Казани) безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществлении прав на занимаемые им на праве оперативного управления помещения (площадь 2 571,9 кв.м) в здании, расположенном на арендуемом земельном участке.»

В отношении исковых требований по пункту 3.5 договора аренды суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Спорным пунктом проекта договора предусмотрено, что начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 01 апреля 2014 года (абзац 2 пункта 3.5).

Истец просит исключить абзаца 2 пункта 3.5 и в то же время изложить абзац 4 пункта 3.5 в следующей редакции: «по истечении одного месяца с момента заключения сторонами настоящего договора».

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3.1 проекта договора устанавливается, что арендная плата исчисляется с 01 марта 2014 года. В отношении содержания данного пункта у сторон разногласий не имеется.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельным участком в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у истца ранее заключения самого договора.

Реализуя право, предоставленное пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не меняют квалификации ранее возникших отношений, а лишь определяют цену пользования земельным участком без возможности применить к ранее возникшим отношениям условия договора о неустойке за просрочку платежа или других санкциях за ненадлежащее исполнение договора. Поскольку пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает распространение условий договора только на возникшие ранее отношения, а между сторонами не было таких отношений, которые предусматривали бы осуществление платежа ранее момента прекращения пользования, распространять действие договора аренды по срокам платежей на предшествующий период отношений сторон недопустимо. Таким образом, поскольку стороны не могут изменить сроки исполнения обязательства в предшествующий период, невозможно и установление ответственности за несоблюдение названных сроков.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Договор аренды земельного участка,