Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу n А65-13679/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 03 февраля 2015 года  на 11 час. 40 мин.

Представитель истца в судебном заседании возражал против отмены оспариваемого решения суда по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани от 20 февраля 2014 гола № 1029 истцу был предоставлен в аренду сроком на 5 лет из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1 890 кв.м с кадастровым номером 16:50:010613:14 по ул. Горького, 29/19, гор. Казань, занимаемый зданиями межшкольного учебного комбината.

Пунктом 1.1 указанного постановления было прекращено право Муниципального казенного бюджетного учреждения «Управление образования Исполнительного комитета гор. Казани» постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным постановлением главы администрации гор. Казани от 28 ноября 2002 года № 1887.

Пунктом 1.4 указанного постановления установлено, что Муниципальное бюджетное образовательное учреждение «Межшкольный учебно - производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся» Вахитовского района г.Казани в соответствии с абзацем 3 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обладает правом ограниченного пользования земельным участком площадью 1 890 кв.м с кадастровым номером 16:50:010613:14, находящимся  по ул. Горького, 29/19, для осуществления своих прав на принадлежащие ему помещения.

Ответчиком был подготовлен и направлен истцу проект договора аренды земельного участка № 17613.

Срок действия договора аренды земельного участка определен в проекте договора сроком на 5 лет до 19 февраля 2019 года (пункт 2.1. проект договора).

В преамбуле проекта договора в качестве арендатора указан:  «Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением Закрытого акционерного общества «Управляющая компания «АС Менеджмент».

Согласно абзаца 2 пункта 2.7 проекта договора, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом. Уведомление об отказе от продления Договора не освобождает стороны от выполнения обязательств и устранения нарушений по настоящему Договору.

Абзацем 4 пункта 3.1 проекта договора предусмотрено следующее:

В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжение договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжение договора аренды) принимается за полный месяц.

Пунктом 3.5 проекта договора предусмотрено следующее:

В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (абзац1 пункта 3.5)

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 01 апреля 2014 года (абзац 2 пункта 3.5)

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производится в следующем порядке: (абзац3 пункта 3.5)

по истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет (абзац 4 пункта 3.5);

по истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет (абзац 5 пункта 3.5).

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке  (абзац 6 пункта 3.5).

Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора. (абз. 7 пункта 3.5).

Пунктом 5.2.18 проекта договора предусмотрена обязанность Арендатора письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 2 (два) месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении и передать земельный участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния и качества, существовавших на момент заключения настоящего Договора.

Пунктом 6.1.1 проекта договора предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке без согласия Арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы, в том числе в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани.

Пунктом 6.1.2 проекта договора предусмотрено право Арендодателя в судебном порядке обратить взыскание на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему Договору.

Пунктом 6.1.6 проекта договора предусмотрено право Арендодателя требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующих затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего Договора.

Пунктом 7.2 проекта договора предусмотрено, что Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 1.5, 5.1.2, 5.2.2, 5.2.11.

Согласно п.7.3 проекта договора Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 2.2., с п.п. 5.2.3. по 5.2.5., с 5.2.7. по 5.2.10., с п.п. 5.2.12, по 5.2.18., 8.1.

Абз. 6 пункта 8.5 проекта договора установлено, что Арендодатель вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в порядке и с последствиями, предусмотренными п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом настоящий Договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления Арендодателем соответствующего уведомления Арендатору или требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке.

В разделе 10 проекта договора «Юридические адреса и реквизиты сторон» в качестве арендатора указан: Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением Закрытого акционерного общества «Управляющая компания «АС Менеджмент».

Кроме того, в расчете арендной платы за землю (приложение к договору аренды) предусмотрен размер ежемесячной арендной платы – 50 346 руб. 77 коп. (604 161 руб. 18 коп. в год), исходя из доли истца в размере арендной платы 100 %.

Истец, ознакомившись с проектом договора аренды, не согласился с редакцией преамбулы проекта договора, пунктов 2.7, 3.1, 3.5, 5.2.18, 6.1.1, 6.1.2, 6.1.6, 7.2, 7.3, 8.5 и с расчетом арендной платы,  направив  в адрес ответчика письмом от 18 апреля 2014 года № 8/423 протокол разногласий к проекту договора.

Ответчик письмом от 16 мая 2014 года отклонил направленный истцом протокол разногласий к проекту договора.

Поскольку стороны не пришли к согласию  по условиям договора истец обратился в суд с целью урегулирования спора между сторонами.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом оснований для урегулирования условий договора.

Обжалуя решение, заявитель указывает, что текст договора в том виде, в котором его утвердил суд первой инстанции, противоречит условиям Постановления Исполнительного комитета гор. Казани № 1029 от 20 февраля 2014 года, а также преамбуле проекта договора аренды земельного участка № 17613.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из текста искового заявления, истец просит изложить преамбулу договора аренды и раздел 10 договора «Юридические адреса и реквизиты сторон» в части наименования арендатора в следующей редакции:

«Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «АС Менеджмент», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд»

Из материалов дела следует, что владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением истца на праве общей долевой собственности находятся нежилые помещения № 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 31, 32, 32а, 33 общей площадью 65,7 кв.м. Указанные помещения находятся в здании по адресу: гор. Казань, ул. Горького, 29/19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 января 2008 года серии 16-АА № 591304.

Согласно выписки из реестра паевых инвестиционных фондов от 27 февраля 2014  года Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» находится в доверительном управлении истца.

Согласно статье 1 Федерального закона от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование  и распоряжение которым  осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления.

Согласно статье 10 Закона об инвестиционных фондах паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.

Учитывая указанные положения законодательства об инвестиционных фондах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что преамбула договора аренды и раздел 10 договора «Юридические адреса и реквизиты сторон» в части наименования арендатора подлежат изложению в следующей редакции: «Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «АС Менеджмент», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский земельный инвестиционный фонд».

Истец также просит изложить абзац 2 пункта 2.7 договора аренды в следующей редакции: «Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за три месяца путем направления письменного уведомления заказным письмом. Уведомление