Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А55-504/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

При этом в соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок не был предоставлен ответчику на условиях предусмотренных пунктами 3, 4, 5 указанных выше Правил, а поэтому расчет арендной платы не может осуществляться на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. №74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», полномочия по распоряжению указанными земельными участками, предоставленными для целей строительства отнесены к компетенции Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне Министерство строительства Самарской области).

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области №308 от 06.08.2008 г. «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» установлен порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для целей, связанных со строительством.

Указанное постановление Правительства Самарской области №308 было проверено на предмет его соответствия нормам постановления Правительства Российской Федерации №582, при этом решением Самарского областного суда от 09.02.2011 г. по заявлению ООО «ПромТехСтейт» было установлено отсутствие таких противоречий.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставил надлежащих доказательств и не привел какие-либо доводы в обоснование того, что расчет арендной платы в соответствии с условиями заключенного ответчиком договора с применением методики, определенной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. №308 противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленных постановлением Правительства Российской Федерации №582. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает ошибочным расчет арендной платы, осуществленный судом первой инстанции на основании пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и считает необходимым рассчитывать размер арендной платы по договору в соответствии с методикой, установленной постановлением Правительства Самарской области 06.08.2008 г. №308.

Доводы общества о необходимости применения в деле правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении №1709/11 от 05.07.2011 г. несостоятельны, поскольку впоследствии Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 г. №15837/11 была сформулирована иная позиция, согласно которой в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. В данном случае применению подлежит именно более поздняя позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в постановлении от 17.04.2012 г. №15837/11.

Заявляя иск, Министерство строительства Самарской области исчисляло размер арендной платы на основании методики, установленной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. №308, при этом в спорном периоде размер арендной платы истцом определен:

- с 17.04.2009 г. по 31.12.2009 г. - 741445,85 руб. в месяц, всего 6277574,86 руб.;

- с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г. – 902172,18 руб. в месяц, всего 10826066,16 руб.;

- с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. – 976180,27 руб. в месяц, всего 11714163,24 руб.

Кроме того, на сумму задолженности за период с 17.04.2009 г. по 31.12.2011 г. Министерство строительства Самарской области начислило ответчику неустойку 42 147 547 руб. 76 коп.

Ответчиком заявлено о применении в деле исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен правилами статей 196 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела усматривается, что исковое заявление подано Министерством в Арбитражный суд Самарской области 15.01.2013 г.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям истца за период с 19.04.2009 г. по 14.01.2010 г. (как по требованию о взыскании долга по арендной плате, так и по требованию о взыскании неустойки) к моменту обращения истца в суд первой инстанции с иском истек.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу изложенного в удовлетворении требований Министерства строительства Самарской области о взыскании долга по арендной плате и неустойки за период с 19.04.2009 г. по 14.01.2010 г. следует отказать – в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Таким образом, в рамках рассматриваемого дела с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за пользование земельным участком в период с 15.01.2010 г. по 30.12.2011 г.

При определении размера арендной платы подлежащей взысканию суд апелляционной инстанции исходит из положений постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. №308, при этом, с при исчислении размера арендной платы суд признает доказанным, что в 2010 г. арендная плата, подлежащая уплате за пользование спорным земельным участком составляла 912172,18 руб. в месяц, а в 2011 г. – 976180,27 руб.

Таким образом, общий размер арендной платы, подлежащий уплате в спорном периоде (15.01.2010 – 31.12.2011) составил 22 101 307 руб. 11 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и определяется законом либо договором как денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Условиями договора стороны согласовали размер неустойки за ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендной платы – 0,3% от суммы просроченного платежа за календарный день просрочки.

Начисленная на сумму долга неустойка в спорном периоде (15.01.2010 – 31.12.2011) составила 23 274 583 руб. 58 коп.

В тоже время суд апелляционной инстанции полагает, что требование о взыскании с ответчика всей суммы задолженности по оплате арендной платы и неустойки в спорном периоде в полном размере не может быть удовлетворено по следующим основаниям.

Общество, возражая против удовлетворения иска, ссылается на то, что два из трех строений, строительство которых осуществлено на спорном земельном участке, 28.09.2006 г. введены в эксплуатацию и впоследствии переданы инвесторам в собственность. Права собственников на соответствующие переданные нежилые помещения были зарегистрированы собственниками, начиная с 2007 года.

При этом ответчик настаивает на применении в деле статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец, достоверно зная о том, что для целей продолжения строительства используется не вся площадь арендованного земельного участка, а лишь часть ее (6295 кв.м.), не предпринял надлежащих мер по размежевании спорного земельного участка с учетом фактически сложившихся обстоятельств и выделения из состава земельного участка площадью 8590 кв.м. земельного участка, необходимого для строительства.

Однако указанное утверждение ответчика (о применении в деле статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) судом не может быть признано обоснованным, поскольку доказательств возможности размежевания спорного земельного участка по предложенному ответчиком проекту не представлено, ссылка на данные ФГУП «Ростехинвентаризация» о площади земельного участка под введенными в эксплуатацию зданиями таковым доказательством считаться не может. Более того Министерством в 2013 году обществу предоставлены полномочия по проведению от имени Министерства работ по размежеванию спорного земельного участка.

В связи с этим в рассматриваемом деле подлежит применению постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. №13), в пункте 25 которого указано, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. 

Таким образом, с момента регистрации прав собственников соответствующие собственники нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке в строениях №№ 1 и 3, указанные собственники приобретают права арендаторов спорного земельного участка на условиях договора аренды земельного участка №002633з от 20.08.2003 г., а сам договор приобретает вид договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, принадлежащее на праве собственности нескольким лицам, может сдаваться в аренду этим лицам только по договору со множественностью лиц на стороне арендатора, либо одному из них, при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора.

Оплата арендной