Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А55-504/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 18.11.2014 г. в связи с болезнью судьи Терентьева Е.А.       

Определением председателя судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 г. в связи с отпуском судьи Пышкиной Н.Ю. в составе суда произведена замена судьи Пышкиной Н.Ю. на судью Романенко С.Ш. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2014 г. (резолютивная часть определения объявлена 18.11.2014 г.) дело признано подготовленным к судебному разбирательству. Рассмотрение дела назначено на 16.12.2014 г.

В судебном заседании 16.12.2014 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 18.12.2014 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании 18.12.2014 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 23.12.2014 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представители истца Арутюнян Л.Б. и Дейер Н.В. на удовлетворении апелляционной жалобы Министерства строительства Самарской области настаивают, против удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО «Электрон-Авто» возражают. От предложения суда скорректировать требования в соответствии с положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 и позиции, высказанной в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.12.2013 г. по настоящему арбитражному делу, отказались.

В свою очередь представитель ЗАО «Электрон-Авто» Курникова М.А. на удовлетворении апелляционной жалобы общества настаивает, против удовлетворения апелляционной жалобы Министерства возражает. Полагает, что при расчете арендной платы суду надлежит исходить из положений Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582, а также принять по внимание, что с момента окончания строительства  строений №№ 1 и 3, ответчиком для продолжения строительства строения №2 использовалась меньшая площадь земельного участка, поскольку часть его (земельного участка) была передана для эксплуатации строений №№ 1 и 3.

Явившийся представитель третьих лиц (Куделькина В.А. и Шишкина Г.Н.) Куделькин В.А. своего отношения к исковым требованиям истца и апелляционным жалобам истца и ответчика не отразил. Указал, что он и его доверитель являются собственниками нежилых помещений, находящихся в строении, которое также размещено на спорном земельном участке. 

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие остальных третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.   

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта по следующим основаниям.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2013 г. подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0002, находящийся по адресу: город Самара, Октябрьский район, улица Советской Армии, ул. Проспект Карла Маркса, площадью 12991,30 кв.м. относится к числу государственных земель, права на которые не разграничены.

Постановлением Главы города Самары от 22.01.2003 г. №08 был утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Советской Армии/проспекту Карла Маркса в Октябрьском районе города Самары, ЗАО «Электрон-Авто» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 12991,30 кв.м. (в т.ч. за красной линией 4093,90 кв.м.), разрешено строительство многоэтажного паркинга с гаражами, станцией технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина с автомобильной мойкой замкнутого цикла.

Актом №9512 от 04.02.2003 г. об отводе границ земельного участка, подготовленным на основании постановления Администрации г. Самары от 22.01.2003 г. №08 ЗАО «Электрон-Авто» отведен земельный участок площадью 12991,3 кв.м., в т.ч. 4093,9 кв.м. за красной линией – под строительство многоэтажного паркинга, с гаражами, станцией технического обслуживания, офисными помещениями, магазина и автомойки замкнутого цикла. 

20.08.2003 г. Комитет по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ЗАО «Электрон-Авто» (арендатор) на основании Постановления Главы города Самары от 22.01.2003 г. №08, соглашения о прекращении действия договора аренды от 10.04.2000 г. №0048 заключили договор аренды земельного участка №002633з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на правах аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63:01:06 43 005:0002, находящийся по адресу: город Самара, Октябрьский район, улица Советской Армии, ул. Проспект Карла Маркса, площадью 12991,30 кв.м. Земельный участок был предоставлен ответчику под строительство многоэтажного паркинга с гаражами, станцией технического обслуживания, автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла.

Срок действия договора с 01.08.2003 г. по 31.07.2006 г.

Размер арендной платы определен расчетом (приложение №3) и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменения в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца. 

За просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением (л.д.19) стороны согласовали изменения в договор в части определения размера переданного по договору земельного участка – 8590,00 кв.м., а также уточнили его кадастровый номер 63:01:06 43 005:0007.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка от 13.05.2013 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0007 на 17.04.2009 г. составляла 91439691 руб., на 13.05.2013 г. – 60558812,80 руб.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2006 г. ЗАО «Электрон-Авто» разрешен ввод в эксплуатацию офисных помещений (по генплану 3 и 4), расположенных по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, 180, строения 1, 3, общая площадь строений соответственно строение №1 5930,9 кв.м., строение №3 8772,6 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права за Самарской областью 11.07.2007 г. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 537,50 кв.м., находящиеся по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 180, строение 1.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права за ООО «Базис» 11.09.2009 г. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 462,90 кв.м., находящиеся по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 180, строение 3.

Согласно схеме расположения земельного участка с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0007 площадью 8590 кв.м. площадь земельного участка под офисным центром (строение 1) – 1330 кв.м., площадь земельного участка под офисным центром (строение 3) – 965 кв.м., площадь земельного участка под строящимся строением 2 – 6295 кв.м.

Заявляя иск, Министерство строительства Самарской области исчисляло размер арендной платы на основании методики, установленной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. №308, при этом в спорном периоде размер арендной платы истцом определен:

- с 17.04.2009 г. по 31.12.2009 г. - 741445,85 руб. в месяц, всего 6277574,86 руб.;

- с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г. – 902172,18 руб. в месяц, всего 10826066,16 руб.;

- с 01.01.2011 г. по 31.12.2011 г. – 976180,27 руб. в месяц, всего 11714163,24 руб.

Кроме того, на сумму задолженности за период с 17.04.2009 г. по 31.12.2011 г. Министерство строительства Самарской области начислило ответчику неустойку 42 147 547 руб. 76 коп.

Доказательств оплаты за пользование землей ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В доказательство оплаты арендных платежей обществом были представлены платежные документы:

- платежное поручение №13 от 20.07.2010 г. на сумму 377031,61 руб. – арендная плата за земельные участки по договору №002633з от 20.08.2003 г.;

- платежное поручение №64 от 06.10.2010 г. на сумму 700 000 руб. – арендная плата за земельные участки по договору №002633з от 20.08.2003 г.

- платежное поручение №81 от 20.06.2011 г. на сумму 70 000 руб. – арендная плата за земельные участки по договору №002633з от 20.08.2003 г.

Таким образом всего ответчиком представлены доказательства оплаты арендных платежей по спорному земельному участку в размере 1 147 031 руб. 61 коп.

Однако с учетом значительной задолженности по арендной плате перед Министерством за период, предшествующий 17.04.2009 г. указанные суммы истцом были обоснованно отнесены к платежами за предшествующий период.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.   

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 г. №15837/11 размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в т.ч. муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных для аналогичных земель постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582.

Суд первой инстанции, руководствуясь указанной правовой позицией ошибочно оценил фактические обстоятельства дела и пришел в связи с этим к ошибочному выводу о том, что земельный участок предоставлялся обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта предусмотрена статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает осуществление определенных организационных и фактических действий, чего в рассматриваемом случае совершено не было.

Акт об отводе границ земельного участка №9512 от 04.02.2003 г., на который сослался суд первой инстанции, не может рассматриваться в качестве доказательства предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, а поэтому указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным.

 В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования,