Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу n А55-6823/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

владельца, то, начиная с 08 октября 2010 года и до 15 апреля 2012 года Департамент получал с Федерального казенного учреждения «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» арендную плату за сдачу объекта в аренду, не являясь его владельцем и не имея на это полномочий.

Следовательно, согласно ст.ст.1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерен вывод суда первой инстанции о том, что полученная ответчиком 1 арендная плата является для него неосновательным обогащением, которое Департамент обязан возвратить истцу.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики указали, что пунктом  5.1 договора купли-продажи предусмотрено, что право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в порядке, установленном законодательством РФ. Поскольку запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности к  ООО «Земельная кадастровая палата» сделана 16.04.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.04.2014  серии 63-АЖ № 298786, то утверждение истца о том, что, как владелец имущества, он вправе требовать взыскания всех доходов от формального собственника с 08.10.2010., не основано на законе.

Данные возражения суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельными.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Со ссылками на нормы статей 454, 224, 458, 459, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно указал, что в рассматриваемом случае покупатель - ООО "Земельная кадастровая компания" не являлся арендатором, однако указанное не изменяет сформулированного ВАС РФ принципа о моменте прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, и, следовательно, моменте прекращения права конкретного арендодателя требовать внесения такой платы  в связи с переходом такого права к новому арендодателю.

Указанный вывод подтверждается и содержанием п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Кроме того, как уже указывалось выше, согласно абз. 4 п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что согласно вышеуказанной правовой позиции покупатель объекта недвижимого имущества как законный владелец переданного ему недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество в ЕГРП рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.

Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю именно последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.

Таким образом, возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество. (Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 декабря 2013 года по делу № А55-3529/2013.)

В пункте 3.1. договора купли-продажи №5 от 07.10.2010  стороны согласовали, что обязательства по настоящему договору считаются исполненными Продавцом, а объект считается переданным от Продавца к Покупателю с момента подписания акта приема-передачи.      Передача объекта недвижимости состоялась с подписанием указанного акта приема-передачи от 07.10.2010, что подтверждается его содержанием о фактической передаче, ознакомлении с качественными характеристиками объекта, соответствующими условиям договора и отсутствии взаимных претензий сторон в связи с указанными обстоятельствами.

Обстоятельства фактической передачи имущества истцу подтверждены судебными актами, принятыми при рассмотрении судебного дела №А55-5389/2011 по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара к МП. г.о. Самара «Ремжилуниверсал» и ООО "Земельная кадастровая компания" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости №5 от 07.10.2010 и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, обстоятельства фактической передачи имущества в момент подписания акта приема-передачи от 07.10.2010 не оспорены в какой-либо форме ответчиками.

Таким образом, с момента получения имущества по акту приема-передачи от 12.07.2010 ООО "Земельная кадастровая компания" получило возможность извлекать выгоду из использования переданного ему имущества, в том числе получать арендную плату в связи с использованием его Федеральным казенным учреждением «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» (абз. 4 п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В силу п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Таким образом суд первой инстанции верно указал, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что о неосновательном обогащении вследствие неправомерной передачи в аренду  нежилого помещения, принадлежащего истцу, ответчику было известно уже при заключении договора аренды, поскольку сам Департамент управления имуществом г.о. Самара одобрил сделку купли-продажи помещения истцу, а впоследствии отозвал согласие на ее заключение.

Поэтому предъявление требований о взыскании с Департамента неосновательного обогащения в размере стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении является надлежащим способом защиты права истца.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата в месяц составляет 258 513 руб. 92 коп. без учета НДС.

В соответствии с п. 2.1. договора он вступает в силу с момента подписания его сторонами. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01 января 2010 года.

По расчету истца сумма неосновательного обогащения - арендной платы, уплаченной ФГУ «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» Департаменту управления имуществом г.о. Самара за период с 08.10.2010. по 15.04.2012. составляет 4 696 321 руб., в том числе 689 370 руб. - арендная плата с 08.10.2010 до 01.01.2011. Оплата ФГУ и получение арендной платы Департаментом ответчиками не оспаривается и подтверждается сведениями о поступлении платежей по арендной плате, а также представителем третьего лица - Департамента финансов г.о. Самара (л.д. 85, т.1).

Проверив расчет, суд первой инстанции обоснованно нашел его неверным, поскольку истцом допущена арифметическая ошибка при расчете арендной платы за период с 08.10.2010 до 01.01.2011., которая составила 717 167 руб. 65 коп., что повлекло ошибку при определении  общей суммы арендной платы за весь заявленный период, которая должна составлять 4 724 133 руб. 41 коп.

Однако суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, в связи с чем требование о взыскании неосновательного обогащения правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленной сумме -  4 696 321 руб.

Истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15 декабря 2010 года по 15 апреля 2014 года в сумме  924 854 руб.

Однако суд первой инстанции обоснованно указал, что истцом неверно определен размер процентов за пользование чужими денежными средствами, которые подлежат начислению на сумму неосновательного обогащения в соответствии со статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поэтому при начислении процентов суд первой инстанции обоснованно принял во внимание момент оплаты арендатором арендодателю ежемесячной арендной платы, который подтверждается  сведениями о поступлении платежей по арендной плате (л.д. 85, т.1). Так, оплата за октябрь - декабрь 2010 года произведена ответчиком 2 платежным поручением № 611 от 13.12.2010. Поэтому проценты за указанный период следует начислять с 14.12.2010. Истец начислил проценты на полученную за указанный период арендную плату с 15.12.2010., что является его правом. Однако за последующие периоды истец начисляет проценты, начиная с 11 числа месяца, следующего за отчетным, руководствуясь п. 4.4. договора аренды и не принимая во внимание сведения о поступлении платежей по арендной плате, что неправомерно, поскольку пользование чужими денежными средствами в данном случае возможно лишь после их получения.

Таким образом, расчет процентов за просрочку платежа производится по следующей формуле: сумма долга делится на среднюю величину для обозначения дней в году, умножается на количество дней просрочки платежа и умножается на учетную ставку Банка России. (Указанная правовая позиция по данному вопросу изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 мая 2013 года № ВАС-5844/13 по делу № А68-4927/12.)

Таким образом, по расчету, правомерно произведенному судом первой инстанции, общая сумма процентов составляет 1 081 998 руб. 96 коп. Однако суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, в связи с чем требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.12.2010 по 15.04.2014 обоснованно удовлетворены в заявленной сумме -  - 990 286 руб.

Ответчик - Департамент управления имуществом г.о. Самара так же  заявил о пропуске истцом срока исковой давности по указанному требованию. Ответчик полагает, что поскольку согласно сведениям с сайта Арбитражного суда Самарской области   ООО «Земельная кадастровая компания» обратилось с заявлением  в Арбитражный суд Самарской области о признании договора аренды ничтожным  и взыскании неосновательного обогащения  28.03.2014., то на момент обращения  с иском   в Арбитражный суд Самарской области  трехгодичный срок исковой давности истек за период взыскания неосновательного обогащения с  08.10.2010 по 28.03.2011, а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.12.2010 по 28.03.2011. (с учетом уточненных истцом требований). В соответствии с контррасчетом ответчика сумма неосновательного обогащения за период с 28.03.2011 по 15.04.2012 составляет 3 429 617 руб.40 коп. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 739 914 руб. 10 коп. Общая сумма составляет 4 169 531 руб. 50 коп.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).      Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" названный Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2013.

Установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции