Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по делу n А55-6823/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

области от 07 ноября 2011 года по делу А55-5389/2011 Департаменту было отказано в  удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи № 5 от 07.10.2010 недействительным ничтожным.

Истец полагает, что договор аренды на вышеуказанное помещение был заключен Департаментом в нарушение прав владельца. Таким образом, начиная с 8 октября 2010 года и до 15 апреля 2012 года Департамент управлением имуществом г. Самара получал с Федерального казенного учреждения «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» арендную плату за сдачу объекта в аренду, не являясь его владельцем и не имея на это полномочий.

Кроме того, истец считает, что Департамент управлением имуществом г. Самара не имел права на заключение договора аренды, поскольку спорное помещение находилось в хозяйственном ведении у МП «Перспектива», которое  являлось продавцом строения по договору купли-продажи от 07 октября 2010 года.

Таким образом, как полагает истец,  договор аренды от 08 декабря 2010 года, заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, в связи с чем  истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 209, 608, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

Пунктом 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права и других вещных прав» судам даны следующие разъяснения: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признании недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Как следует из договора купли-продажи №5 от 07.10.2010, и акта приема-передачи к данному договору от 07.10.2010. вышеуказанное нежилое здание было передано истцу 07.10.2010. и им полностью была оплачена цена указанного договора, то есть обязательства сторонами были полностью исполнены.

Таким образом, верно указано судом первой инстанции, что начиная с 07.10.2010, ООО «Земельная кадастровая компания» стало законным владельцем вышеуказанного нежилого здания, а, следовательно Департамент управления имуществом городского округа Самара неправомерно распорядился данным зданием, передав его в аренду и, как следствие, необоснованно получал арендную плату.

Следовательно,  правомерен вывод суда первой инстанции о том что начиная с 07.10.2010 года только ООО «Земельная кадастровая компания», как законный владелец указанного здания, вправе было передавать его в аренду, а, следовательно, договор аренды, на который ссылается заявитель, заключен неуполномоченным липом, что противоречит действующему законодательству и, соответственно, данная сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд первой инстанции верно указал, что при таких обстоятельствах именно законный владелец имущества имеет право на заключение договора аренды, следует из п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии с которым применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вывод о ничтожности договора аренды от 08.12.2010 был сделан Арбитражным судом города Москвы в решении от 03.12.2013. на основании оценки данной сделки при рассмотрении дела № А40-122240/13. Следовательно обстоятельства, установленные указанным решением  не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

( Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июля 2010 года по делу № А55-34664/2009.)

Кроме того, как обоснованно указал истец, Департамент управлением имуществом г. Самара  не имел права на заключение договора аренды, поскольку спорное помещение находилось в хозяйственном ведении у МП «Перспектива», которое и являлось продавцом строения по договору купли-продажи от 07 октября 2010 года, что также свидетельствует о несоответствии договора аренды закону.

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров судам необходимо учитывать, что правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения по владению, пользованию и распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определены статьями 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 294, 608, 196, 200, 168, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчики в заявлении о применении срока исковой давности указали, что  из данной нормы следует, что начало течения срока исковой давности определяется днем, когда началось исполнение ничтожной сделки, а не днем, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

В рассматриваемом исковом заявлении истец не ставит вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

08.12.2010 между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Федеральным казенным учреждением «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» (в настоящее время - Федеральное казенное учреждение «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации) заключен договор аренды № 006406А. По акту приема-передачи спорный объект аренды  передан 01.01.2010. Таким образом, исполнение по данному договору началось с 01.01.2010.

Кроме того, о заключении договора аренды № 006406А  от 08.12.2010. ООО «Земельная кадастровая компания» знало в марте  2011, что подтверждается рассмотрением дела А55-26115/2010.  Истец ранее обращался в Арбитражный суд Самарской области с заявлением об обжаловании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, 113.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2011 к участию в деле было  привлечено  Федеральное казенное учреждение «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации. Судебное разбирательство с участием вышеуказанного лица по делу А55-26115/2010 было назначено на 23.03.2011. По ходатайству Федерального казенного учреждения «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации к материалам дела №А55-26115/2010  были приобщены документы, в частности, договор аренды № 006406А от 08.12.2010.  

В определение Арбитражного суда Самарской области отражено, что представитель ООО «Земельная кадастровая компания» присутствовал на заседании. Таким образом,  23.03.2011 ООО «Земельная кадастровая компания» знало о существовании заключенного договора аренды № 006406А от 08.12.2010.

 Согласно распечатке с сайта Арбитражного суда Самарской области   ООО «Земельная кадастровая компания» обратилось с заявлением  в Арбитражный суд о признании договора аренды ничтожным  28.03.2014.

Поэтому ответчики считают, что истец должен был обратиться в Арбитражный суд Самарской области  с исковым заявлением о признании договора аренды № 006406А от 08.12.2012 ничтожным 23.03.2014.

На основании изложенного ответчики полагают, что заявленные требования о признании договора аренды №006406А от 08.12.2010 ничтожным  не подлежат удовлетворению.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции правомерно не согласился  с доводами ответчиков в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.201 3 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2013. за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона.

Суд первой инстанции верно указал, что установленные положениями ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в настоящем случае истец оспаривает договор договора аренды №006406А от 08.12.2010, срок исковой давности по требованию о признании которой недействительной не истек до 01.09.2013, то есть до даты вступления в силу названного Федерального закона, в связи  чем  подлежат применению установленные положениями ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления. (Соответствующая позиция изложена в Постановлении Восьмого арбитражного суда oт 14 апреля 2014 года № 08АП-607/2014 по делу N А70-11081/2013.)

Следовательно также обоснованно суд установил, что поскольку исковые требования о недействительности сделки по настоящему делу заявлены лицом, не являющимся стороной сделки, то течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Исковое заявление подано в суд 26.03.2014 года, о чем свидетельствует почтовый штемпель на конверте.     Доказательства того, что истец узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки ранее 26.03.2011 года, отсутствуют.

Доводы, что истцу стало известно о нарушенном праве в связи с тем, что сведения о договоре аренды представлены в судебное заседание 23.03.2011, где присутствовал представитель истца, правомерно признаны судом первой инстанции не обосноваными.

Как следует из представленного ответчиком 2 сопроводительного письма от 21.03.2011. о направлении отзыва ФГУ «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» на иск по делу №А55-26115/2010  в адрес ООО «Земельная кадастровая компания», содержащего отметку представителя Шаронина А.А. о его получении, в приложениях к отзыву значится пакет документов без его расшифровки и указания на то, что представлен договор аренды от 08 декабря 2010 года № 006406А (л.д.59, т.2).

Кроме того, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что  данное обстоятельство - сведения о заключении договора - не свидетельствует о надлежащем уведомлении юридического лица о начале исполнения сделки. Доказательств тому не представлено.

Началом исполнения договора аренды как возмездной сделки может служить исполнение условий договора - передача имущества, встречного предоставления, в частности, поступление денег на счет контрагента по сделке и другие действия, свидетельствующие об исполнении сделки.

Согласно п. 3.1.2. договора № 006406А арендодатель обязался передать арендатору объект по акту приема-передачи.

В п. 9.1.1. договора аренды  в качестве приложения № 1 указан план арендуемых помещений. В силу п. 9.2. договора все приложения являются неотъемлемой частью договора.      Таким образом, акт приема-передачи как приложение к договору не предусматривался, поэтому к договору в качестве неотъемлемой части не прилагался. В отзыве на иск по делу №А55-26115/2010, представленному в арбитражный суд, акт приема-передачи в числе приложений к отзыву также не обозначен.

Поэтому, допуская осведомленность истца о существовании договора аренды № 006406А в судебном заседании 23.03.2011, оснований для вывода о наличии  у истца доказательств, свидетельствующих о   начале исполнения сделки, у суда первой инстанции  обоснованно не  имелось.

Кроме того, в материалы настоящего дела данный акт так же не представлялся.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал не подлежащим применению к требованиям о признании договора аренды от 08.12.2010 № 006406А ничтожным срока исковой давности, в связи с чем данные требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По смыслу норм ст.ст.1102, 1107 Гражданского кодекса РФ, обязанность приобретателя возвратить неосновательное обогащение возникает в случае приобретения или сбережения имущества за счет потерпевшего при отсутствии законных оснований.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что истец должен доказать, что ответчик вследствие неосновательного обогащения улучшил свое имущественное положение за счет истца, а также что истец понес убытки, являющиеся источником неосновательного обогащения ответчика.

Поскольку договор аренды № 006406А на вышеуказанное помещение был заключен Департаментом управления имуществом г.о. Самара в нарушение прав