Постановление Губернатора Тверской области от 25.10.2001 № 444

В левой части шкалы размещен рентный доход сельскохозяйственных угодий по местоположению, а в правой - по качеству сельскохозяйственных угодий (здесь рентный доход по плодородию почв совмещен с рентным доходом по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий).

На основании рентных доходов по плодородию почв, технологическим свойствам, местоположению рассчитан общий уровень дифференциального рентного дохода:

                 Рi = (Вi - Зi x Но) + Ртi + Рмi,

где Рi - дифференциальный рентный доход i-го объекта, руб./га;

(Вi - Зi x Но), Ртi и Рмi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной оценки, руб./га.

     Рi = 180 руб./га + 24 руб./га + 12 руб./га = 216 руб./га

Расчетный рентный доход определен суммированием дифференциального и абсолютного доходов Зрi = Дрi + Ар:

                   Зрi = 216 + 12 = 228 руб./га

Абсолютный рентный доход (Ар) установлен единым (в размере 12 руб./га), т.е. не дифференцируется.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением расчетного рентного дохода объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам.

                     228 х 33 = 7520 руб./га

4. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

В результате кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области при средних показателях:

балла бонитета - 44,2;

индекса технологических свойств - 1,43;

эквивалентного расстояния - 35 км;

расчетная рента составила 289 руб./га, а кадастровая стоимость - 9540 руб./га, что соответствует величине базовых нормативных показателей, приведенных в таблице 1.

При анализе шкал дифференциального рентного дохода по плодородию, технологическим свойствам и местоположению подтверждается их логичность и достоверность (таблица 5), т.к.:

1. По мере повышения балла бонитета почв возрастает рентный доход и, наоборот, по мере уменьшения балла бонитета снижается величина рентного дохода.

2. При средних по области значениях дифференциальный рентный доход равняется базовой величине дифференциального рентного дохода, определенного на 1 этапе.

3. При среднем по области значении показателя индекса технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий рентный доход равен нулю. По мере повышения значения показателя индекса технологических свойств возрастают затраты на использование сельскохозяйственных угодий, а, следовательно, возрастает и значение отрицательного рентного дохода, и, наоборот, по мере уменьшения значения показателя технологических свойств снижаются оценочные затраты, и, как следствие этого, повышается рентный доход.

Рентный доход по местоположению уменьшается по мере возрастания эквивалентного расстояния и плодородия почв (то есть увеличения грузоемкости) и, наоборот, увеличивается по мере уменьшения этих показателей.

ПРИМЕР РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОДНОГО

ГЕКТАРА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ КОЛХОЗА

"ЗНАМЯ КОММУНИЗМА" СТАРИЦКОГО РАЙОНА

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определяется на основе расчетного рентного дохода, который в свою очередь рассчитывается путем дифференциации базовых оценочных нормативов продуктивности земель (валовой продукции растениеводства и выхода кормовых единиц) и затрат на их использование, установленных в результате оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

Схема расчета рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки приводится ниже.

     Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных    

               угодий объекта оценки (хозяйства)                

$

       I. Исходные данные по Тверской области, полученные      

              при проведении первого этапа оценки              

              сельскохозяйственных угодий области              

,$

1. Базовая    оценочная     продуктивность 1 га    1231      

    сельскохозяйственных угодий, руб. (Во)                    

2. Базовая    оценочная     продуктивность 1 га      10,5    

    сельскохозяйственных угодий, ц. к. ед.                     

3. Базовые    оценочные     затраты     на 1 га     892      

    сельскохозяйственных угодий, руб. (Зо)                    

4$

                  II. Рассчитываемые в области                  

,$

4. Средний  совокупный   балл   бонитета   1 га      44,2    

    сельскохозяйственных угодий, балл (Бо)                    

5. Средний  индекс   технологических    свойств       1,43   

    сельскохозяйственных угодий (Ито)                         

6. Средневзвешенное  эквивалентное   расстояние      35      

    грузоперевозок, км (Эро)                                  

7. Средняя    внехозяйственная      нормативная       0,30   

    грузоемкость   1 га     сельскохозяйственных              

    угодий, т (Го)                                            

8. Затраты на перевозку 1 тонны груза на  1 км,       2,12   

    руб. (Т)                                                  

9. Транспортные    затраты,    руб./га     (Тз)      22      

   (строка 6 x строка 7 x строка 8)                          

10. Доля  затрат,  зависящих  от  продуктивности       0,175  

    угодий (Дзу)                                              

11. Доля затрат,  зависящих  от  технологических       0,358  

    свойств земельных участков (Дзт)                          

12. Доля  затрат,  зависящих  от  местоположения       0,025  

    хозяйств (Дтр) (строка 9 / строка 3)                      

13. Доля      постоянных      затрат     (Дпос):       0,442  

    Дпос = 1 - (Дзу + Дзт + Дтр)                              

4$

       III. Исходные данные по объекту оценки (хозяйству)       

,$

14. Балл   бонитета  1 га   сельскохозяйственных      47,7    

    угодий (Б)                                                

15. Индекс  технологических  свойств  земельного       1,33   

    участка (Ит)                                              

16. Эквивалентное  расстояние   внехозяйственных       9      

    перевозок (Эр)                                            

17. Нормативная        грузоемкость         1 га       0,323  

    сельскохозяйственных        угодий       (Г)              

    Г = (Б / Бо) x Го                                         

4$

         Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости        

           1 га сельскохозяйственных угодий хозяйства          

$

                 а) рентный доход по плодородию                

,$

18. Продуктивность  1  га   сельскохозяйственных    1329      

    угодий (В) В = (Во / Бо) x Б                               

19. Затраты на использование земельного  участка     904      

    при  индивидуальной оценочной продуктивности              

    и  при   среднем   индексе   технологических              

    свойств  и   местоположения  (З)   З =  Зо x              

   (1 - Дзу) + Зо x Дзу + Зо x Дзу x Б / Бо                  

20. Цена  производства  валовой  продукции  (Цп)     967      

    Цп =   З   x   Но,   где  Но  -  нормативный              

    коэффициент рентабельности  по  отношению  к              

    затратам (Но = 1,07)                                      

21. Дифференциальный рентный доход по плодородию     362      

    земельного участка (строка 18 - строка 20)                

4$

        б) дифференциальный рентный доход, обусловленный       

                  технологическими свойствами                  

                    земельного участка (Рт)                     

,$

22. Рт = Зо x Но x Дзт x (1 - Ит / Ито)               24      

4$

        в) дифференциальный рентный доход, обусловленный        

               местоположением земельного участка              

,$

23. Рм = (Эро x Го - Эр x Г) x Т x Но                 17      

24. Всего дифференциальный  рентный  доход  (Др)     403      

   (строка 21 + строка 22 + строка 23)                       

25. Абсолютный      рентный      доход      (Ар)      12      

    устанавливается  единой  на  всех землях,  в              

    размере 12 руб./га                                        

26. Расчетный   рентный    доход    с    1    га     415      

    сельскохозяйственных       угодий       (Зр)              

   (строка 24 + строка 25): Зр = Др + Ар                     

27. Кадастровая          стоимость          1 га   13700      

    сельскохозяйственных   угодий   определяется              

    путем капитализации величины рентного дохода              

    сроком  за 33 года (строка 26 x строка 33) и              

    округлением данных до 10 рублей                           

4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполненных земельно - оценочных работ определены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по сельскохозяйственным товаропроизводителям и административным районам области. Эти данные найдут применение при введении в действие Налогового кодекса РФ, части II, для определения налогооблагаемой базы при расчете земельного налога по отдельным налогоплательщикам. Они будут использоваться также при решении других вопросов регулирования землепользования экономическими методами.

Итоги государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий в разрезе объектов оценки по кадастровой стоимости приведены в таблице 6, по уровню дифференциального рентного дохода - в таблице 7.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по административным районам приведена в таблице 8.

Таблица 8

Субъект Российской Федерации

Тверская область

Государственная кадастровая оценка

сельскохозяйственных угодий за 2000 г.

№ п/п	Административный, земельно-оценочный район	Площадь с-х угодий, тыс.га. (на 01.01.2000)	Балл бонитета с-х угодий	Индекс технолог. Свойств	Удаленность, экв. км.	Расч.рентный доход  руб/га	Кадастровая стоимость, руб./га
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Андреапольский	43,5	40,9	1,58	58	160	5280
2	Бежецкий	112,1	45,6	1,37	22	344	11350
3	Бельский	53,4	43,2	1,45	29	265	8750
4	Бологовский	31,8	42,6	1,86	29	152	5020
5	Весьегонский	60,9	43,8	1,34	53	289	9540
6	Вышневолоцкий	54,5	44,1	1,63	30	242	7990
7	Жарковский	17,8	40,4	1,70	54	127	4190
8	Западнодвинский	52,3	42,6	1,71	50	174	5740
9	Зубцовский	94,2	47,8	1,37	35	388	12800
10	Калининский	115,6	43,2	1,31	34	296	9770
11	Калязинский	61,6	42,8	1,45	34	252	8320
12	Кашинский	111,0	47,5	1,36	20	394	13000
13	Кесовогорский	48,2	49,1	1,53	21	390	12870
14	Кимрский	77,9	44,0	1,39	34	295	9740
15	Конаковский	41,6	42,8	1,32	36	281	9270
16	Краснохолмский	81,6	47,8	1,36	25	399	13170
17	Кувшиновский	31,1	43,1	1,46	29	260	8580
18	Лесной	25,5	41,0	1,45	63	190	6270
19	Лихославльский	66,3	42,1	1,43	34	240	7920
20	Максатихинский	74,3	41,6	1,45	40	219	7230
21	Молоковский	59,6	44,5	1,41	39	299	9870
22	Нелидовский	28,5	42,0	1,45	32	234	7720
23	Оленинский	87,2	46,0	1,40	36	337	11120
24	Осташковский	38,1	40,1	1,42	31	196	6470
25	Пеновский	16,4	41,1	1,78	50	121	3990
26	Рамешковский	86,0	43,5	1,44	50	260	8580
27	Ржевский	101,4	47,2	1,29	32	395	13040
28	Сандовский	56,3	42,3	1,30	36	274	9040
29	Селижаровский	50,9	41,1	1,42	27	222	7330
30	Сонковский	52,1	49,2	1,27	21	455	15020
31	Спировский	39,7	42,6	1,47	36	240	7920
32	Старицкий	115,9	46,5	1,28	37	378	12470
33	Торжокский	125,4	44,6	1,34	34	321	10590
34	Торопецкий	71,2	39,9	1,88	38	78	2570
35	Удомельский	69,8	42,2	1,69	32	182	6010
36	Фировский	22,1	39,3	1,64	50	114	3760
	Итого	2278,8	44,2	1,43	35	289	9540