Постановление Губернатора Тверской области от 25.10.2001 № 444

ГУБЕРНАТОР

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25.10.2001

г. Тверь

№ 444

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ

УГОДИЙ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

В соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и Постановлением Губернатора области от 12.04.2001 N 147 "О государственной кадастровой оценке земель поселений и других категорий земель в области" постановляю:

1. Утвердить согласованные с Федеральной службой земельного кадастра России материалы государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области (прилагаются).

2. Рекомендовать соответствующим территориальным органам федеральных органов исполнительной власти, органам местного самоуправления муниципальных образований использовать утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения и иных устанавливаемых законодательством целей.

3. Контроль за исполнением настоящего Постановления возложить на заместителя губернатора области Сурайкина В.А.

4. Постановление вступает в силу через 10 дней с момента опубликования текста Постановления и таблицы N 8 приложения к нему.

Губернатор области                                                                В.И.Платов

Приложение

к Постановлению Губернатора

Тверской области

от 25 октября 2001 г. N 444

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ

КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

ПО ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

ТВЕРСКОЕ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЕ

ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

МАТЕРИАЛЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Тверь

2001 г.

ВВЕДЕНИЕ

Земля - как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной и других сферах - обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в области сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения земли.

Правовой основой работ, проводимых по государственной кадастровой оценке земель, является Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", Постановление Правительства Российской Федерации от 8.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Постановление Губернатора Тверской области от 12.04.2001 N 147 "О государственной кадастровой оценке земель поселений и других категорий земель в области".

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществлялась в два этапа. Реализация I этапа проводилась по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации и осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Территориальным органам Российской Федерации предоставлены Федеральной службой земельного кадастра России кадастровые стоимости сельскохозяйственных угодий и базовые нормативы для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации. Эти исходные данные приводятся в таблице 1:

Таблица 1

Нормативы для государственной кадастровой оценки

сельскохозяйственных угодий Тверской области

№№ пп	Наименование нормативов	Единица измерения	Величина Норматива
1	2	3	4
Официально предоставляемые Росземкадастром
1	Продуктивность сельхозугодий по выходу:
1.1	- кормовых единиц	ц/га	10,5
1.2	- валовой продукции	руб./га	1231
2.	Затраты на использование сельхозугодий	руб./га	892
3.	Норматив окупаемости затрат (коэффициент)	руб./га	1,07
4.	Цена производства (стр.2 х стр.3)	руб./га	954
5.	Рентный доход:
5.1	Дифференциальный (стр. 1.2 – стр. 4)	руб./га	277
5.2	Абсолютный	руб./га	12
6.	Срок капитализации рентного дохода	лет	33
7.	Кадастровая стоимость земель (стр.5.1 + 5.2) х стр. 6	руб./га	9540
Разрабатываемые в области
8.	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	44,2
9.	Индекс технологических свойств		1,43
10.	Грузоемкость земель	экв.т/га	0,30
11.	Внехозяйственная удаленность земель	экв. км	35
12.	Затраты на перевозку груза на 1 км	руб./т	2,12

Первый этап работ по государственной кадастровой оценке проводился в соответствии с "Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации". Методика утверждена Госкомземом России и согласована с Минсельхозпродом России, Минэкономики России и Минимуществом России 11 мая 2000 года. Второй этап работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий проводился в соответствии с "Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации", утвержденными Госкомземом России 15 мая 2000 года.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий области проводилась путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.

Наряду со стандартными терминами и определениями государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в данной работе применяются понятия, требующие разъяснения:

государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах административно - территориальных образований по состоянию на определенную дату;

интегральный показатель плодородия почв (разновидности или группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки - величина индекса технологических свойств объекта кадастровой оценки, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

интегральный показатель местоположения объекта кадастровой оценки - величина эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально - техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ;

расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход.

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта кадастровой оценки для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законодательством. Объектом кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

1. ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (1 этап) проводилась с целью определения средней кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определялись следующие показатели в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Оценочная продуктивность с 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитана на основании фактической урожайности с/х культур и сенокосов за 1996 - 1998 гг.

Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий определены путем дифференциации средних затрат по РФ за 1998 год пропорционально среднегодовому за 1992 - 1998 годы индексу затрат субъекта РФ по отношению к средним затратам по РФ за этот период. Полученные показатели затрат корректировались на разницу в урожайности за периоды 1996 - 1998 гг. и 1992 - 1998 гг.

Оценочные затраты на 1999 год определены умножением оценочных затрат 1998 года на коэффициент 1,887 (индекс удорожания цен на промышленную продукцию, потребляемую в сельском хозяйстве).

Дифференциальный рентный доход рассчитан как разница между оценочной продуктивностью (стоимость валовой продукции) и оценочными затратами на 1999 год, умноженными на коэффициент рентабельности 1,07.

Расчетный рентный доход (земельная рента) определен суммированием дифференциального и абсолютного рентных доходов. Абсолютный рентный доход принят в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по РФ (12 руб./га).

В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость - это капитализированный расчетный рентный доход:

                                       РРД

                            Vсх = ------,

                                         R

где Vcx - кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий;

РРД - расчетный рентный доход;

R - норматив капитализации, принят в размере 3%.

Таким образом, в данной методике кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий - это капитализированный расчетный рентный доход за 33 года.

2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТОВ

Непосредственными первичными объектами государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья ассоциаций крестьянских хозяйств, колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ и муниципальных предприятий, подсобных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных научно - исследовательских и учебных заведений, прочих предприятий, крестьянских хозяйств, фонда перераспределения района, сельскохозяйственные угодья сельских и районных администраций вне черты городских и сельских поселений.

Объекты кадастровой оценки группировались в границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по которым проводилось почвенное обследование и внутрихозяйственная оценка земель.

Информация о площадях сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни, собиралась по данным государственного кадастрового учета земель по состоянию на 1.01.2000. Площади земель и списки объектов кадастровой оценки уточнялись и согласовывались в административном районе.

Исходные данные о перевозимых грузах, стоимости грузовых перевозок, удаленности и качества дорог до пунктов реализации сельхозпродукции и пунктов материально - технического снабжения уточнялись в районных управлениях сельского хозяйства и Департамента социально - экономического развития села администрации Тверской области.

Базовые нормативы для государственной кадастровой оценки: продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий, в рублях и в центнерах кормовых единиц (ц. к. е.), средние затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий, в руб., - представлены централизовано Росземкадастром.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки (стоимостная оценка):

а) Интегральный показатель плодородия почв - балл бонитета земель объектов кадастровой оценки вычисляется на основе экспликаций площадей оценочных групп и баллов их бонитетов.

При составлении шкалы бонитировки групп почв использовались материалы IV тура оценки, которая проводились в области в 1991 году, где по каждой оценочной группе были вычислены значения показателей признаков и свойств почв, достоверность которых была подтверждена, а также определены поправочные коэффициенты.

Использовались следующие показатели:

1. Содержание гумуса в верхнем горизонте, в %;

2. Содержание физической глины, в %;

3. Сумма поглощенных оснований, в мг - экв.;

4. Мощность гумусового горизонта, в см.

Кроме этого были использованы следующие поправки на специфические свойства почв:

а) степень сложности;

б) каменистость;

в) переувлажненность.

При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству независимо от фактического видового использования. Поэтому для более правильного определения балла бонитета были учтены значения показателей признаков и свойств почв кормовых угодий, не используемых в IV туре оценки.

Каждый оцениваемый признак оценочных групп почв определялся по 100-бальной системе.

За 100 баллов принималось содержание: гумуса - 4%, сумма поглощенных оснований - 20 мг / экв., содержание физической глины - 30%, мощность гумусового горизонта - 50 см.

На такие свойства, как смытость, каменистость и переувлажненность (оглеение) были введены следующие поправочные коэффициенты:

при средней и сильной каменистости - 0,45;

при смытости почв:

слабой - 0,85;

средней - 0,60;

сильной - 0,35;

при оглеености почв:

слабой - 0,85;

средней - 0,55;

сильной - 0,40.

В результате был рассчитан совокупный почвенный балл по оценочным группам почв по формуле:

Б = V Б1 х Б2 хБ3 хБ4  х К1 х К2 х К3

где Б 1,2,3,4 - баллы по каждому признаку почв,

      К 1,2,3 – поправочные коэффициенты на смытость, каменистость и оглеение.

Балл бонитета групп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бi определялся взвешиванием баллов бонитета j-x оценочных групп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бji) на площади (Sji):

                                 n                      n

                         Бi  = е Б ji  х  S ji : е S ji 

                                j=1                  j=1

Шкала бонитировки групп почв приводится в таблице 2.

Таблица 2

Шкала бонитировки групп почв Тверской области

Номер п/п	Шифр оценочных групп почв	Балл по свойствам					Коэффициет поправки	Балл бонитета	Балл энергоемкости
		Сумма погл.основан.	Мощность орг.горизонта	Содержание гуммуса	Грансостав	Совокупный
1	12	34	61	40	49	45	1.00	45	70
2	13	33	61	48	67	50	0.45	22	76
3	131	33	59	45	66	49	0.45	21	80
4	14	60	53	45	72	56	0.60	33	96
5	15	53	52	40	98	57	0.60	34	84
6	27	53	56	45	99	60	1.00	60	90
7	271	53	54	45	99	59	0.85	50	90
8	272	53	56	48	99	61	0.85	52	94
9	28	41	57	45	93	56	1.00	56	84
10	281	34	41	68	93	54	1.00	54	84
11	282	46	54	40	94	55	0.85	47	84
12	283	47	58	48	94	59	0.85	50	88
13	284	37	43	73	93	57	0.85	48	88
14	29	29	58	45	93	52	1.00	52	84
15	291	17	44	73	90	47	1.00	47	84
16	292	29	52	45	93	50	0.85	42	84
17	293	46	58	5	92	61	0.85	52	88
18	294	39	56	50	91	56	0.45	25	88
19	295	36	43	62	91	54	0.85	46	88
20	30	34	57	42	73	49	1.00	49	76
21	301	29	60	40	67	46	1.00	46	76
22	302	22	42	60	72	45	1.00	45	76
23	303	37	55	38	73	49	0.85	42	76
24	304	36	58	46	73	52	0.85	44	80
25	305	36	60	45	69	51	0.85	43	80
26	306	26	42	68	74	48	0.85	41	80
27	31	32	54	45	92	52	1.00	52	84
28	32	31	60	38	65	46	1.00	46	76
29	321	24	44	56	62	43	1.00	43	76
30	322	39	55	35	62	46	0.85	39	76
31	323	33	60	45	66	49	0.85	42	80
32	324	25	45	59	64	45	0.85	38	80
33	34	47	58	45	95	58	0.45	26	80
34	341	40	52	40	92	52	0.45	23	84
35	35	32	58	40	73	48	0.45	22	76
36	351	33	52	42	73	47	0.45	21	76
37	352	27	59	45	65	46	0.45	20	76
38	38	46	58	50	95	60	1.00	60	84
39	40	29	63	40	56	45	1.00	45	76
40	401	30	63	40	60	46	1.00	46	76
41	41	42	61	55	88	59	1.00	59	84
42	44	26	63	35	57	42	0.45	19	76
43	45	36	52	35	74	47	0.60	28	76
44	46	57	52	45	99	60	0.45	27	90
45	47	42	57	35	97	53	0.45	24	84
46	48	44	58	38	99	56	0.45	25	84
47	49	31	54	30	76	44	0.45	20	76
48	50	77	51	91	95	76	0.55	42	92
49	501	61	55	65	94	67	0.70	47	92
50	502	62	41	76	93	63	0.70	44	92
51	503	50	58	62	94	64	0.45	29	92
52	504	75	55	71	98	73	0.70	51	99
53	505	91	51	98	99	82	0.55	45	99
54	51	76	50	96	93	75	0.55	41	92
55	511	57	56	70	94	68	0.70	48	92
56	512	60	41	74	90	57	0.70	40	92
57	52	56	50	79	68	62	0.55	34	84
58	521	35	57	53	66	51	0.70	36	84
59	522	36	44	62	67	50	0.70	35	84
60	523	36	58	52	73	53	0.45	24	84
61	53	51	49	76	73	61	0.55	33	84
62	531	40	57	58	71	55	0.70	38	84
63	532	38	44	70	72	53	0.70	37	84
64	533	34	55	50	72	51	0.45	23	84
65	54	84	52	96	94	79	0.40	32	101
66	541	96	51	100	98	83	0.40	33	108
67	55	64	52	86	71	67	0.40	27	91
68	56	86	53	98	93	80	0.40	32	101
69	57	66	50	88	75	68	0.40	27	91
70	60	81	55	76	90	70	1.00	70	84
71	61	70	64	75	62	68	1.00	68	76
72	63	59	62	72	57	62	0.45	28	76
73	65	82	56	67	86	72	1.00	72	84
74	71	100	52	62	87	73	0.60	44	84
75	72	98	59	96	96	85	0.55	47	92
76	73	100	56	96	98	85	0.40	34	108
77	76	100	52	62	87	73	0.45	33	84
78	77	99	55	98	98	85	0.55	47	108
79	78	80	55	95	87	78	0.55	43	92
80	80	94	55	98	99	84	0.55	46	99
81	86	89	54	100	95	82	0.40	33	101
82	87	98	47	100	88	80	0.40	32	105
83	88	100	51	100	90	82	0.20	16	109
84	91	100	92	100	89	95	0.20	19	109
85	92	100	114	100	89	100	0.20	20	120
86	93							11	120
87	875	98	60	100	70	80	0.20	17	120
88	878	75	54	68	96	72	0.85	61	88
89	880	75	46	51	70	59	0.85	50	80
90	882	91	76	75	95	84	0.85	71	88
91	883	67	58	53	66	61	0.85	52	80
92	888	84	59	73	95	76	1.00	76	84
93	889	62	56	60	71	62	1.00	62	76
94	8891	48	51	35	44	44	1.00	44	70
95	894	76	74	90	99	84	0.55	46	99
96	895	88	71	80	94	83	0.55	45	92
97	896	81	68	73	73	74	0.55	41	84
98	897	92	78	94	98	90	0.40	36	108
99	898	65	69	73	72	70	0.40	28	91
100	8981	86	71	89	94	84	0.40	34	101
101	935	94	60	100	70	79	0.20	16	120
102	936	100	116	100	70	95	0.20	19	120
103	938	80	48	40	92	61	0.35	21	90
104	9381	55	54	32	94	55	0.35	19	84
105	942	55	76	62	99	71	0.70	50	99
106	943	43	71	66	89	65	0.70	46	92