"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК; ст. 18 Вводного закона). В этом случае проведение капитального ремонта может быть одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации.
Учитывая, что договоры управления многоквартирным домом заключаются собственниками помещений по результатам открытого конкурса на срок от одного года до трех лет, за этот период может быть оплачен только текущий или выборочный капитальный ремонт отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме.
9. При проведении капитального ремонта по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании действующих Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, обязательства по проведению такого ремонта и его оплате должны возникать у собственников помещений и выбранной органом местного самоуправления управляющей организации на основе договора управления многоквартирным домом (ч. 5 ст. 161 ЖК), а не на основании правового акта органа местного самоуправления или протокола такого конкурса. Кроме того, размер платы за капитальный ремонт может устанавливаться органом местного самоуправления в случае, указанном в ч. 4 комментируемой статьи.
10. В зависимости от условий договора управления обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может возникать у собственников помещений в таком доме как до проведения капитального ремонта (предварительная оплата), так и непосредственно после его проведения (рассрочка платежа). Обязательной предоплаты расходов на капитальный ремонт в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения в конкретном многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает.
Международная практика показывает, что наиболее эффективный механизм финансирования капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов - получение кредита товариществом собственников жилья на эти цели с дальнейшим погашением этого кредита за счет платежей собственников или принятие собственниками помещений решения о перечислении сумм кредита управляющей организацией и ответственность собственников за возврат кредита банку. При этом существенная часть платежей на погашение кредита может быть компенсирована путем сокращения платы за коммунальные ресурсы (в первую очередь за тепловую энергию) в результате проведения мероприятий по ресурсосбережению в рамках ремонта или реконструкции. При принятии решения о порядке финансирования капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно оценивают связанные с таким решением риски (свою платежеспособность, надежность управляющей организации, влияние инфляции и др.).
11. Установленная в ч. 3 комментируемой статьи обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения у них права собственности на помещения. Если право собственности на помещение в многоквартирном доме перешло к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Комментируемая норма стабилизирует отношения по оплате капитального ремонта многоквартирного дома и уменьшает риски исполнителя капитального ремонта.
12. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта могут впервые возникнуть у нового собственника после принятия соответствующих решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и заключения соответствующих договоров.
13. По общему правилу комментируемой статьи размер платы за содержание и ремонт жилого дома (см. комментарий к ст. 156 ЖК) устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это относится к способам управления многоквартирными домами управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений и означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также его текущий и капитальный ремонт (подробнее см. комментарий к ст. 156 ЖК). При этом ЖК РФ (ст. 44 и ч. 1 ст. 46) предусматривает, что решение о проведении ремонта (текущего или капитального) принимается квалифицированным большинством голосов. Необходимость установления такого уровня большинства голосов обусловлена значительными затратами на ремонт. При способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или кооперативом решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома принимают органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК).
14. В ч. 4 комментируемой статьи установлено, что если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации. Жилищный кодекс РФ исходит из того, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проведено, на нем решены все вопросы, необходимые для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, кроме установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Без определения собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установление органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения неправомерно. Кроме того, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 - 168 и 180 ГК). Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 комментируемой статьи при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией. Поскольку решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома принимают органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК), а не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, то положения комментируемой нормы не относятся к управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом. С учетом сравнительного анализа и системного толкования положений ЖК РФ можно сделать вывод, что положения ч. 4 комментируемой статьи могут применяться только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме.
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Комментарий к статье 159
1. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг является мерой по реализации гарантий социальной защиты при осуществлении гражданами права на жилище. Оплата жилых помещений и коммунальных услуг предусматривает выполнение гражданами денежных обязательств, вытекающих из договоров, являющихся основаниями пользования жилыми помещениями, без скидок на суммы рассчитанных субсидий и суммы предоставленных "натуральных" льгот. При этом гражданам, имеющим низкие доходы, в соответствии с комментируемой статьей предоставляются адресные субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а отдельным категориям граждан могут предоставляться денежные компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 160 ЖК).
2. Комментируемая статья устанавливает порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
3. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) в странах с рыночной экономикой являются одним из основных инструментов социальной защиты граждан с низкими доходами при оплате жилого помещения и коммунальных услуг. В Российской Федерации данный институт действует с 1993 г. На начало 2009 г. получателями субсидий являлись около 8% российских семей. Основным принципом предоставления субсидий стало возмещение разницы между нормативным уровнем платежей, связанных с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг, с одной стороны (региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг), и некоторым максимально допустимым с точки зрения общества уровнем расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (измеряется как процент от совокупного дохода семьи), с другой стороны.
4. Важным принципом предоставления субсидий является независимость размера субсидии от фактических расходов на цели оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.
В ч. 1 комментируемой статьи указывается, что при расчете субсидии используются величины регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, применяемой для расчета субсидий (аналог понятия "социальная норма площади жилья", использовавшегося ранее в Законе "Об основах федеральной жилищной политики"), и регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, а для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
5. Размер субсидий для семей со среднедушевым доходом выше установленного прожиточного минимума определяется как разница между установленным для муниципального образования размером регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг и величиной, соответствующей региональному стандарту максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
6. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается по правилам ч. 6 комментируемой статьи.
7. Размер регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, должен устанавливаться раздельно для семей разного состава, а также для одиноко проживающих граждан.
8. Региональный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи измеряется в процентах; на сегодня установленная в регионах величина этого показателя составляет от 10 (г. Москва, Чукотский автономный округ, Белгородская область) до 22% в ряде регионов, установивших региональный стандарт численно равным т.н. федеральному стандарту, используемому только для целей межбюджетных отношений между федеральным бюджетом и бюджетами субъектов Российской Федерации (см. Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг"). Жилищный кодекс РФ не содержит запрет на установление регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан выше 22%, но органы государственной власти субъектов Федерации такие решения не принимают. В ряде регионов указанный региональный стандарт дифференцируется в зависимости от принадлежности граждан к различным социальным группам или от уровня их доходов.
9. Жилищный кодекс РФ сохранил используемый до его введения в действие порядок определения размера субсидий для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума с использованием поправочного коэффициента. При этом размер субсидий определяется как разница между установленным для муниципального образования размером регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг и величиной, соответствующей максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, умноженной на поправочный коэффициент, равный отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму. Таким образом, законодатель осуществил перераспределение средств на оказание помощи в оплате жилых помещений и коммунальных услуг в пользу граждан, имеющих доходы ниже установленного прожиточного минимума, как нуждающихся в особой защите со стороны государства.
10. Следует подчеркнуть, что стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий (устанавливается субъектом Федерации) может численно не совпадать с нормой предоставления жилого помещения по договору социального найма, устанавливаемой органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК), тем более с фактическим размером предоставленного жилого помещения. Представляется, что на практике эти нормативы должны быть достаточно близки, что потребует согласованного принятия решений органами государственной власти субъекта Федерации и органа местного самоуправления.
11. В ч. 2 комментируемой статьи дается закрытый перечень категорий граждан, имеющих право на получение субсидии в зависимости от основания пользования жилым помещением. По сравнению с категориями граждан, которым право на получение субсидий предоставлялось в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики", перечень, содержащийся в ч. 2 комментируемой статьи, расширен. Категории пользователей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и нанимателей по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда являются новыми. К категории собственников относятся в том числе члены товариществ собственников жилья и члены жилищных кооперативов, полностью выплатившие паевые взносы за жилые помещения. К категории членов жилищных кооперативов, как и ранее, относятся граждане, не выплатившие полностью паевой взнос за жилое помещение.
12. Фактически правом получения субсидий обладают почти все граждане, проживающие в жилых помещениях государственного и муниципального жилищных фондов, включая граждан, проживающих по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями в таких жилищных