"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, относятся:
- граждане, не являющиеся малоимущими и проживающие в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда до введения в действие ЖК РФ;
- граждане, являвшиеся малоимущими на момент предоставления им жилого помещения по договору социального найма, однако впоследствии переставшие относиться к категории малоимущих;
- граждане, признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК), - в случае установления соответствующих норм федеральными законами, законами субъектов Федерации (см. также п. 13 комментария к настоящей статье);
- граждане, проживающие в специализированном жилищном фонде (с учетом возможных исключений в соответствии с положениями ч. 6 настоящей статьи).
20. Установление платы за наем для нанимателя, который ранее такую плату не вносил, само по себе не приводит к возникновению права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг либо к увеличению размера такой субсидии, если наниматель получал ее ранее (ч. 5 комментируемой статьи).
В соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, но не платы за пользование жилым помещением (платы за наем), которая в соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ не субсидируется. Поэтому норму ч. 5 следует толковать как общее указание на необходимость учета доступности для нанимателя размера всех платежей, составляющих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при установлении размера платы за наем.
21. Часть 6 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, предоставляющую собственникам жилых помещений домов системы социального обслуживания, собственникам общежитий, а также собственникам жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, право устанавливать порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в таких жилых помещениях.
22. В отношении определения размера платы за жилое помещение в общежитиях положение ч. 6 комментируемой статьи применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. При проживании в одной комнате в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Указанные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19, ст. 92 ЖК). В связи с этим собственниками такого жилищного фонда могут являться Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. От имени собственников указанного жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК).
23. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает правило определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, на общем собрании собственников помещений в таком доме. Это правило распространяется как на случай управления многоквартирным домом управляющей организацией, так и на случай непосредственного управления собственниками помещений в доме. Согласно указанной норме прекращается прежняя практика установления органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти субъектов Федерации) для собственников помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 3 настоящей статьи). Такое положение обусловлено наличием права собственников выбирать способ управления многоквартирным домом и согласовывать между собой и управляющей или подрядной организацией необходимый перечень, объемы и качество работ и услуг по содержанию и ремонту их многоквартирного дома (ст. ст. 161, 162 и 164 ЖК при условии соблюдения требований ч. 1 ст. 156 Кодекса).
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.
24. Часть 7 комментируемой статьи содержит указание на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Такое положение корреспондирует с положениями ст. 162 ЖК РФ. Согласно указанной статье (п. 3 ч. 3) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления. Долгосрочный договор управления многоквартирным домом (на несколько лет) может предусматривать индексацию платы за жилое помещение. Такая индексация тождественна изменению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и может производиться не чаще, чем один раз в год.
25. Часть 8 комментируемой статьи определяет порядок установления размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Согласно данной норме размер обязательных платежей и (или) взносов членов указанных некоммерческих организаций, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
26. Перечень органов управления товарищества собственников жилья указан в ст. 144 ЖК РФ, органов управления жилищного кооператива - в ст. 116 ЖК РФ, а органов управления жилищного накопительного кооператива (иного специализированного потребительского кооператива) - в ст. 33 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Решения об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов принимаются органами управления в пределах их компетенции. Так, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК).
Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Размеры таких платежей и взносов могут указываться в договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, которые товарищество обязано заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (п. 2 ст. 138 ЖК).
27. Конкретная процедура определения размера обязательных платежей и взносов устанавливается в соответствии с уставом ТСЖ, или уставом жилищного кооператива, или уставом иного специализированного потребительского кооператива. При этом ревизионные комиссии (ревизоры) жилищного кооператива и ТСЖ обязаны представлять общему собранию членов указанных некоммерческих организаций заключение о размерах обязательных платежей и взносов (п. 2 ч. 3 ст. 120, п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК).
28. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает последствия ненадлежащего исполнения обязательств по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В качестве нарушений указанная норма расценивает оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Такие условия обязательств и требования к их исполнению устанавливаются федеральными законами и иными правовыми актами (в частности, правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяемыми Правительством РФ), а также договорами. В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежат изменению. Порядок снижения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 1 января 2009 г. устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. До этого момента такое полномочие было у Правительства РФ. Такой порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
Комментарий к статье 157
1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает порядок определения размера платы за коммунальные услуги, вносимой нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, собственниками помещений в многоквартирном доме и собственниками индивидуальных жилых домов. Плата за коммунальные услуги в многоквартирных и индивидуальных жилых домах включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, включая продажу бытового газа в баллонах, а также плату за отопление или плату за теплоснабжение, заключающееся в продаже твердого топлива при наличии печного отопления (см. комментарий к ч. 4 ст. 154 ЖК).
2. Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного или индивидуального жилого дома. Под степенью благоустройства дома с точки зрения предоставления коммунальных услуг понимаются технические возможности по оказанию коммунальных услуг потребителям в конкретном доме: наличие в многоквартирном или индивидуальном жилом доме соответствующего инженерного оборудования, позволяющего потребителям пользоваться различными видами коммунальных услуг.
3. По общему правилу рассматриваемой статьи размер платы за коммунальные услуги устанавливается прежде всего исходя из фактических объемов потребления, определенных с использованием показаний индивидуальных и (или) общедомовых приборов учета. Только при отсутствии приборов учета допускается определение размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Данное положение является компромиссным решением до установки приборов учета потребления горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии и газа. Показания индивидуальных (квартирных) приборов учета воды, электрической энергии и газа используются для ежемесячного расчета платы за электро-, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, а также за водоотведение. Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг оплата отопления осуществляется независимо от наличия общедомовых и индивидуальных приборов учета равномерно в течение всего года исходя из среднемесячных объемов потребления тепловой энергии за предыдущий год. Поэтому показания общедомовых приборов учета тепловой энергии используются при ежегодных корректировках (пересчете).
4. В соответствии с комментируемой статьей перед управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным, потребительским кооперативами или собственниками помещений в многоквартирном доме, реализующими способ непосредственного управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), а также перед собственниками индивидуальных жилых домов встает задача ежемесячного учета объемов потребления коммунальных ресурсов и ежеквартальной корректировки размера платы за коммунальные услуги для каждого собственника помещения в многоквартирном доме, собственника жилого дома и нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с показаниями приборов учета.
5. В комментируемой статье не уточняется, показания каких приборов учета - общедомовых или индивидуальных - должны использоваться при определении размера платы за коммунальные услуги. Очевидно, что в случае отсутствия индивидуальных приборов учета в помещениях многоквартирного жилого дома для осуществления расчета размера платы за коммунальные услуги в таком доме будут использоваться показания общедомового прибора, учитывающего общий объем (количество) подачи соответствующего ресурса: воды, тепловой и электрической энергии, газа, необходимого для предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме. При этом размер общей платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме, рассчитанной исходя из показаний общедомового прибора учета, должен быть разделен между всеми потребителями этих услуг в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. С 1 января 2009 г. утверждение таких правил является полномочием уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти. Таким органом является Министерство регионального развития РФ (п. 5.2.6.15 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26 января 2005 г. N 40).
6. Если все помещения в многоквартирном доме оборудованы индивидуальными приборами учета, то суммарные показания этих приборов всегда будут меньше показаний общедомового прибора учета из-за потерь во внутридомовых инженерных сетях и расходов ресурсов на общие домовые нужды. Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги с учетом показаний как индивидуальных, так и общедомового приборов учета и распределения общей платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме между всеми собственниками помещений и нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов также устанавливается Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
7. При отсутствии у потребителей как индивидуальных, так и коллективных приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
8. Нормативы потребления коммунальных услуг используются для определения оплачиваемого объема потребленного газа, тепловой и электрической энергии, воды и пр. Нормативы потребления коммунальных услуг, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по газо- и электроснабжению, утверждаются органами местного самоуправления (а в городах Москве и Санкт-Петербурге - соответствующими органами государственной власти данных субъектов Российской Федерации). Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг определяет Правительство РФ. Нормативы потребления коммунальных услуг по газо- и электроснабжению в соответствии со ст. 157 ЖК РФ (в ред. ФЗ от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ) утверждаются органами