"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

без уважительных причин. Порядок выселения только судебный. Если неуплата вызвана уважительной причиной (например, задержкой выплаты заработной платы или пенсии), суд решение о выселении не вынесет. Если подтверждается факт неуплаты по неуважительной причине, осуществляется выселение с предоставлением другого жилого помещения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Такие случаи уже есть. По телевидению как-то демонстрировали следующий сюжет: человек проживал один в большой квартире и устроил там "бомжатник", он нарушил интересы не только наймодателя, но и своих соседей, за что и был выселен. Так что комментируемая норма направлена на защиту общества в целом.
В процессе подготовки и обсуждения Жилищного кодекса серьезные опасения вызывала предполагавшаяся отмена разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделок с жильем, где проживают несовершеннолетние. Кто будет заботиться о детях, если их интересы будут ущемлены? Как станет решаться жилищная проблема детей, достигших совершеннолетия и покидающих детские дома? Согласно ЖК РФ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в общеобразовательных и иных учреждениях, перечисленных в Кодексе, жилые помещения по договорам социального найма будут предоставляться вне очереди. Что касается органов опеки и попечительства, то они не всегда должны вмешиваться в такую деликатную сферу, как семья. Об интересах детей заботиться должны в первую очередь родители. Скажем, был случай, когда человек продал квартиру в Москве и уехал в деревню - решил стать фермером, организовать крестьянское хозяйство. Ему несколько месяцев не давали разрешение на продажу квартиры органы опеки и попечительства, считая, что он нарушает интересы детей: как это он из Москвы переезжает в деревню! Разумеется, органы опеки и попечительства - очень важные органы, но далеко не всегда они должны вмешиваться и их голос не всегда должен быть решающим.
Другое дело, когда у органов опеки и попечительства есть информация, что ребенок по каким-то причинам остался без родительского попечения, тогда они обязаны решать вопрос: давать согласие на совершение сделки или нет? Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем доподлинно известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия, если обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.
От критиков нового закона приходится слышать, что он, дескать, ухудшает положение семей, переселяемых, например, из сносимых пятиэтажек или расселяемых по программам сноса ветхого и аварийного жилья домов. До сих пор семьи, занимавшие муниципальные квартиры, расселялись исходя из санитарных норм предоставления жилой площади. Для многих семей, когда в одной квартирке ютились представители сразу нескольких поколений, такое расселение было единственным шансом, разъехавшись, получить нормальное жилье. И вот откуда-то взялось утверждение, что якобы максимум, на что они смогут рассчитывать теперь, - это получить квартиры той же площади, что и раньше. Так ли это? Допустим, сносится ветхая пятиэтажка. В ЖК РФ черным по белому написано, что ее жильцам предоставляется "другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма". Действующие в регионах нормативы предоставления жилплощади закон не отменяет. Поэтому при переселении, например, семьи из семи человек, занимающей двухкомнатную квартиру, им, как и раньше, должна быть предоставлена жилплощадь исходя из действующей в регионе нормы и количества членов семьи. Что касается жильцов приватизированных квартир либо приобретенных в собственность по другим основаниям, им будет предлагаться выкупная цена за освобождаемую площадь, включающая и все издержки собственника в связи с переездом.
Еще один немаловажный момент связан с аварийным жильем. Жилищный кодекс ставит заслон властям, которые, особенно в крупных городах и прежде всего в престижных районах, нередко объявляют непригодными для жизни и подлежащими сносу еще крепкие здания. Их жителей "выпихивают" на окраины, а дома ставят на реконструкцию, после чего в них въезжают новые хозяева. Именно потому, что такое нарушение прав граждан стало массовым, в ЖК РФ была введена статья, предусматривающая, что порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу устанавливается Правительством РФ, а не местными властями. Кроме того, у собственников признанного аварийным дома теперь появилось право самим провести его снос. Это, конечно, не значит, что люди наймут где-то бульдозер и примутся все разбирать по камешку и бревнышку. Но поскольку собственникам жилья теперь принадлежит и участок под их домом, они вправе им распорядиться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут найти подходящего инвестора и хорошо заработать. Устанавливая такую возможность по ЖК РФ, мы надеялись, что появятся и начнут действовать на рынке инвестиционные строительные компании, с которыми будут договариваться не городские власти, а собственники жилья напрямую. И тем самым будет разрушен монополизм бюрократии.
Многие в Жилищном кодексе ищут ответ на вопрос: как будет отличаться плата за жилищно-коммунальные услуги для нанимателей и собственников? Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена ст. 154 ЖК РФ. Граждане, которые признаны в установленном порядке малоимущими, освобождаются от платы за наем жилого помещения, как и собственники. Но собственники платят и будут платить налог. Конкретный размер платы за коммунальные услуги зависит от управляющей компании и, конечно же, от действующих тарифов, которые в Кодексе не устанавливаются.
Еще один вопрос, который волнует всех: когда закончится бесплатная приватизация жилья? Закон говорит четко: 1 марта 2013 г. Кстати, до этой же даты сохраняется и право расприватизировать квартиру. Должен заметить, что это был очень дискуссируемый вопрос. Некоторые "горячие головы" настаивали на немедленной отмене бесплатной приватизации. Представляется очевидным, что должен быть определенный срок и не короткий, чтобы люди могли решить, намерены ли они воспользоваться правом бесплатной приватизации или нет. Есть граждане, которые по тем или иным причинам хотят продолжать жить в квартире по договору социального найма. Пусть живут. Если хотят получить квартиру в собственность и тем самым увеличить свой капитал, то такая возможность есть до 1 марта 2013 г.
По общему правилу, если человек получил квартиру по договору социального найма до 1 марта 2013 г., он может воспользоваться правом бесплатной приватизации. В связи с оформлением приватизации хотел бы обратить внимание на важный момент: практика показывает, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. И это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне зависимости от того, есть письменный документ о социальном найме или такого документа нет.
Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 18 лет, и процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений завершается в 24 часа 00 минут 28 февраля 2013 г. При этом продолжается процедура рассмотрения заявления, заключения договора и государственная регистрация права собственности по приватизируемому жилому помещению. С государственной регистрацией завершается процесс передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную гражданам, в этих жилых помещениях проживающим.
Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Выше отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не "в одночасье", не с момента публикации в официальном источнике: гражданам был предложен период времени (более четырех лет) <1>, для того чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Вводного закона).
--------------------------------
<1> Имеется в виду срок от момента публикации ЖК РФ и Вводного закона, а в общей сложности - более 20 лет.
В тех случаях, если наниматель подаст заявление о приватизации занимаемого жилья в конце февраля 2013 г. (например, 25 или 28 февраля 2013 г.), наймодатель (орган местного самоуправления или государственная организация) обязан будет заключить договор, даже если это организационно-технически возможно, например, только в марте или апреле 2013 г.
И опять-таки повторим: до марта 2013 г. сохраняется право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов имеют время, чтобы взвесить все "за" и "против" и определиться, в какой квартире им лучше жить - в собственной или муниципальной на условиях социального найма. Если кто-то в горячке, в спешке по каким-то причинам, как он считает, зря приватизировал, допустим, аварийную квартиру, ему есть смысл ее деприватизировать, поскольку бремя содержания указанной квартиры перекладывается на него. Если человек малоимущий, то по договору социального найма, как уже говорилось, у него нет одной из составляющих платы за жилое помещение - платы за наем. Поэтому для принятия решения о приватизации нужно все тщательно взвесить, возможно, посоветоваться со специалистами и принять решение.
Скажем, для жителей Москвы и других крупных городов (что тут сомневаться!), конечно, надо приватизировать. Потому что в той же Москве жилье стоит колоссальных денег и отказываться от них, мне кажется, неразумно. Не случайно сейчас некоторые представители властей активно говорят, что не надо приватизировать потому, что будет огромный налог на недвижимость. В крупных городах не все во власти заинтересованы в том, чтобы весь жилищный фонд стал частным. Легче управлять, когда жилье остается муниципальным, пусть и переданным жильцам по договору найма. К примеру, легче проводить решение об уплотнении существующей застройки (таких конфликтов в крупных городах очень много). С собственниками же в соответствии с Жилищным кодексом такие решения необходимо согласовывать.
В заключение хочу сказать: любой закон, тем более такой масштабный, как Жилищный кодекс, не может быть безупречным с момента его принятия. Вряд ли есть законы, в которые бы после их принятия не вносились поправки. Это нормальный законотворческий процесс, главное - без революций!
Основной результат принятия Жилищного кодекса достигнут - у российских граждан появился важный инструмент, который помогает им реализовывать, а в случае необходимости - защищать свои жилищные права.
П.Крашенинников
29 декабря 2004 года N 188-ФЗ


ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ,
от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ,
от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,
от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ,
от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
1. Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных актов (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Кроме прочего, системность обеспечивается единством принципов правового регулирования жилищных отношений, которые и закреплены в комментируемой статье.
Основные начала жилищного законодательства, или, что то же самое, принципы жилищного права, представляют собой определенные начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений <1>. Как представляется, определением принципов жилищного права обозначены цели жилищной политики Российского государства. Поэтому форма изложения основных начал жилищного законодательства достаточно абстрактна (иной она и быть не может). К сожалению, такого рода нормы обычно остаются не замеченными теми, кто применяет закон. Между тем идеи, в них содержащиеся, находятся в основании всех прочих жилищно-правовых норм (далее об этом несколько подробнее). Основные начала необходимо учитывать при применении жилищного законодательства по аналогии (см. ст. 7 ЖК и комментарий к ней). Их следует учитывать также при применении к регулированию жилищных отношений иного законодательства (см. ст. 8 ЖК и комментарий к ней). Они должны приниматься во внимание при толковании регулятивных и охранительных норм жилищного законодательства и т.д.
--------------------------------
<1> Это понятие принципов жилищного права опирается на определение правового принципа, данное О.А. Красавчиковым. См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. М.: Высшая школа, 1985. С. 27 - 28.
Не будет преувеличением сказать, что в комментируемой статье сформулированы идеи, на которых базируется все российское жилищное законодательство.
2. Своим появлением в ст. 1 (!) ЖК РФ основные начала жилищного законодательства обязаны ГК РФ. Этот фундаментальный закон, принятый 15 лет назад, также начинается с изложения основных начал (гражданского законодательства). Но дело не только (и не столько) в идее начать Кодекс с изложения принципов правового регулирования соответствующих общественных отношений. Влияние цивилистических категорий, конструкций и пр. на формирование жилищного законодательства трудно переоценить.
Жилищные отношения регулировались гражданско-правовыми нормами. В 20-е гг. прошлого века достаточно популярной стала идея о необходимости регулирования жилищных отношений специальным правовым актом (уже тогда разрабатывались проекты Жилищного кодекса).
3. Среди основных начал жилищного законодательства названы:
1) необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий