"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранился. В такой ситуации целевой характер предоставления этих помещений в связи с работой или учебой был утерян. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) определил, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, они имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений, если их выселение не допускалось законодательством, которое действовало до введения в действие настоящего Кодекса.
ЖК РФ предусматривает, что указанным гражданам не нужно ничего оформлять, не нужно собирать никаких бумаг: в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И естественно, теперь они смогут ее до 1 марта 2013 г. приватизировать.
Общежития, которые не были переданы муниципалитетам, юридически принадлежат соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать их по прямому назначению - для проживания работников этих предприятий и их семей. Приватизация здесь невозможна.
Ограничивая в ряде статей права части граждан, Жилищный кодекс защищает интересы подавляющего большинства жильцов - владельцев жилищной собственности. Примером является использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами. Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
В целях защиты прав и законных интересов проживающих в доме жильцов регламентируется и переустройство или перепланировка квартир, перевод жилого помещения в нежилое (квартиры в многоквартирном доме). Ранее каждый субъект Федерации устанавливал свои правила, перечень необходимых документов, которые часто менялись. Бывало, что гражданин подавал документы по одним правилам, а в процессе рассмотрения этих документов правила менялись, к тому же, как известно, справки имеют ограниченный срок действия, так что наблюдалась довольно неприглядная картина. Сейчас предлагается по всем этим процедурам - и по переводу, и по проведению переустройства или перепланировки - исчерпывающий перечень документов (он есть в самом тексте ЖК). Для перевода жилого помещения в нежилое должен быть прежде всего изолированный вход. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Значительное число бытовых проблем помогут решить закрепленные в Жилищном кодексе изменения в правоотношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в них совместно с собственниками. Тут могут быть разные варианты.
1. Супруги приобрели квартиру в период брака. С точки зрения семейного законодательства они - члены семьи, а с точки зрения гражданского и жилищного законодательства - сособственники. Соответственно любые сделки возможны только с согласия супругов.
Следует иметь в виду, что члены семьи, не являющиеся сособственниками, также имеют широкий объем прав.
К членам семьи собственника жилого помещения Жилищный кодекс относит проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга (супруги), а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Бывшие члены семьи - это лица, у которых семейные отношения с собственником прекратились.
2. Квартира приобретена до вступления в брак гражданином по договору купли-продажи, мены, дарения, получена по наследству.
Гражданин, будучи собственником жилого помещения, затем вступил в брак, а впоследствии семейные отношения прекратились. Если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок, но на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга (супругу) и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом всех перечисленных обстоятельств, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
3. Семья проживает в квартире по договору найма, и члены семьи решили ее приватизировать, но на имя одного человека, т.е. собственником становится только один из членов семьи. В жизни таких случаев очень много. При утрате семейных отношений у членов семьи, в том числе бывших, сохраняется право пользования этой квартирой, даже если квартира продана или отчуждена другим способом.
Многие граждане расценили как несомненный плюс Жилищного кодекса наделение собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок, так сказать, на саму "подошву" под домом и на придомовую территорию. Правда, это стало огромным минусом для недобросовестных чиновников. Сейчас будет невозможно "оттяпать" земельный участок, если дом расположен в привлекательном месте (особенно в центре крупного города), и построить на придомовой территории, например, торговый центр. В данной ситуации нужно договариваться с собственниками. Если такой договоренности нет, любое строительство, устройство, скажем, автостоянки на месте детской площадки, будет незаконным, землеотвод недействительным, что, естественно, можно будет оспорить в суде. Здесь налицо реальное укрепление прав собственника.
В ходе подготовки проекта обсуждалось много нюансов. Конечно, право на земельный участок надо оформлять. Но переход права собственности прямо не зависит от оформления, он осуществляется в силу закона. Вместе с тем есть трудности ведения земельного кадастра. Если дом построен, например, в 70, 80, 90-е гг. XX в., скорее всего, документы о землеотводах сохранились. А если дом построен в конце XIX в., найти документы затруднительно.
Вводный закон специально оговорил этот вопрос. В существующей застройке в поселении земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об определении границ земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные и реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В той же главе Кодекса (гл. 6), где речь идет о правах жильцов - собственников земельного участка под домом и придомовой территории, оговорены и их права на все нежилые помещения дома. Дело в том, что до недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров по реконструкции чердаков или переоборудованию подвальных помещений, решались без участия собственников. Особенно это было характерно для таких крупных городов, как Москва, Санкт-Петербург и др. То есть орган государственной власти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже с физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом понятно, что интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.
Первая попытка решить названную проблему была предпринята, когда при принятии Гражданского кодекса РФ было оговорено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции и т.д. Однако существующая практика показала, что органы государственной власти продолжали решать эти вопросы по-своему. Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные действия чиновников. В Петербурге и других городах уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников - инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.
Продолжает совершенствоваться правовое регулирование управления домом в такой форме, как товарищество собственников жилья. Когда был принят ФЗ 1996 г. "О товариществах собственников жилья", членство в ТСЖ рассматривалось как обязательное. Широкое толкование содержащихся в нем положений позволяло сделать вывод, что любой приобретатель квартиры в многоквартирном доме, где имелось ТСЖ, автоматически становился его членом вне зависимости от его желания. Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления была признана не соответствующей Конституции РФ. Теперь квартировладельцы вправе, но не обязаны быть членами товарищества собственников жилья.
Отдельно в ЖК РФ регламентируется процедура, которая связывает собственность и собственников. Есть вопросы, которые в соответствии с Гражданским кодексом должны решаться всеми собственниками независимо от того, члены они товарищества собственников жилья или нет. Ранее в законе не было предусмотрено процедуры, регламентирующей проведение общих собраний собственников. Сейчас в Жилищный кодекс введена отдельная глава, посвященная общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и общему собранию таких собственников. Кроме того, есть глава, посвященная регламентации создания и деятельности товариществ собственников жилья. Что касается конструкции права собственности на объекты недвижимости, то она прежняя - общая долевая собственность без возможности выделения доли в натуре и без возможности отчуждения этой доли. Комментируемый Кодекс более четко кодифицировал прежние нормы с учетом Гражданского кодекса.
Существенно расширились способы управления многоквартирными домами. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иной специализированной организацией и, наконец, управление управляющей организацией.
Впервые в России в Жилищный кодекс включена норма о том, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации: если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то управлять жилым домом будет муниципальная организация. То же самое говорится в Вводном законе. Так что частная это будет или государственная организация, решать должны собственники, жилищно-строительный кооператив или товарищество. Ликвидация монополизма уже привела к тому, что в ряде регионов в муниципальных жэках или дэзах снизилась плата за коммунальные услуги. К сожалению, в Москве подобных положительных примеров пока мало. Хотя, например, вывозом мусора, подчеркнем, в столице часто занимаются частные компании.
Один из острых и политизированных вопросов - возможность и способы выселения граждан из квартир за неоплату жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Подобная норма существовала и ранее, она была введена Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" еще в середине 90-х гг. Выселению, согласно ЖК РФ, подлежат наниматели, не внесшие плату за жилье и жилищно-коммунальные услуги в течение более шести месяцев