"постатейный комментарий к жилищному кодексу российской федерации" (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. п.в. крашенинникова) ("статут", 2010)

ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 15 апреля 2010 года
Издание третье, переработанное и дополненное
Под редакцией
П.В. КРАШЕНИННИКОВА
АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ
Андропов Вадим Владимирович, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - ст. ст. 44 - 48 (в соавт. с И.Б. Мироновым); 55, 56; 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с И.Б. Мироновым).
Гетман Елена Станиславовна, кандидат юридических наук, судья Верховного Суда Российской Федерации - ст. ст. 3, 12 - 14; 39 (в соавт. с В.Н. Симоновым); 60 - 71; 72 (в соавт. с Е.А. Солоповой); 73, 75, 81; 82 - 91 (в соавт. с В.Н. Симоновым).
Гонгало Бронислав Мичиславович, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права - ст. ст. 1, 2, 4; 7 - 9 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 10, 15, 16, 30 - 32, 49 - 54, 57 - 59.
Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Косарева Надежда Борисовна, кандидат экономических наук, президент Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - предисловие, введение, ст. ст. 5, 6; 7 - 9 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 17 - 19, 110 - 129; 130 (в соавт. с И.Е. Маныловым); 132 - 135 ЖК РФ; Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Круглик Сергей Иванович, кандидат экономических наук, заместитель Министра регионального развития Российской Федерации - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Манылов Игорь Евгеньевич, кандидат юридических наук, заместитель министра экономического развития Российской Федерации - ст. ст. 33, 34; 130 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 131.
Миронов Илья Борисович, кандидат юридических наук, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - ст. ст. 21 (в соавт. с В.Ю. Хохловым); 44 - 48, 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с В.В. Андроповым).
Пузанов Александр Сергеевич, генеральный директор Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, Д.Ю. Хомченко).
Пчелинцева Людмила Михайловна, доктор юридических наук, профессор, судья Верховного Суда Российской Федерации - ст. 11.
Симонов Виктор Николаевич, заместитель директора филиала по Уральскому федеральному округу Федерального фонда развития жилищного строительства - ст. ст. 20, 22 - 29, 35 - 38; 39 (в соавт. с Е.С. Гетман); 40 - 43; 82 - 91 (в соавт. с Е.С. Гетман); 92 - 109, 140, 141, 162.
Солопова Елена Алексеевна, судья Девятого арбитражного апелляционного суда - ст. ст. 72 (в соавт. с Е.С. Гетман); 74, 76 - 80.
Хомченко Дмитрий Юрьевич, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым).
Хохлов Вадим Юрьевич, руководитель Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области - главный государственный регистратор Вологодской области - ст. 21 (в соавт. с И.Б. Мироновым).
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Официальные издания
БНА РФ - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти)
Бюллетень ВС (РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации
Ведомости ВС, СНД и ВС (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Вестник КС РФ - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации
РГ - "Российская газета"
СА РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)
СУ РСФСР - Собрание узаконений РСФСР
2. Правовые нормативные акты
АПК РФ, АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
Вводный закон - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
ГК РФ, ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая, вторая, третья
ГПК РФ, ГПК - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР
ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЖК РФ, ЖК - Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ, ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ, КоАП - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
НК РФ, НК - Налоговый кодекс Российской Федерации, части первая и вторая
Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации
УПК РФ - Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации
ФЗ - Федеральный закон
ФКЗ - Федеральный конституционный закон
3. Прочие сокращения
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
сл. - следующие
абз. - абзац
в т.ч. - в том числе
гл. - глава, главы
др. - другой (-ая, -ое, -ие)
МРОТ - минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом
ОВД - органы внутренних дел
п. - пункт, пункты
подп. - подпункт
разд. - раздел
ред. - редакция
с. - страница, страницы
см. - смотри
ср. - сравни
ст. - статья
т.д. - так далее
т.е. - то есть
т.н. - так называемый (-ая, -ое, -ые)
т.п. - тому подобное
ч. - часть, части
ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ
Первое издание настоящего комментария вышло в свет сразу после принятия и вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (в 2005 г.), второе - через год (в 2006 г.), когда появились подзаконные акты федерального и регионального уровня.
В настоящем, третьем, издании комментируются нормы ЖК РФ в системе с актами гражданского, семейного, земельного законодательства и других его отраслей. Анализируется литература по жилищному праву, опубликованная за пять лет действия ЖК РФ.
Комментирование производится с учетом судебной практики судов общей юрисдикции, арбитражных судов, а также Конституционного Суда Российской Федерации. В частности, учтены положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
В комментарии к Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" учтены поправки, продлевающие срок приватизации государственного и муниципального жилищного фондов до 1 марта 2013 г.
П.В.Крашенинников
Апрель 2010 г.
ВВЕДЕНИЕ
Уже пять лет действует Жилищный кодекс Российской Федерации (вступил в силу с 1 марта 2005 г.), который готовился более 10 лет. Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. безнадежно устарел, противоречил Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим законодательным актам.
Еще совсем недавно только на федеральном уровне действовали около 3 тыс. актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно разобраться, что к чему, а граждане защитить свои права практически не могли. Поскольку Конституция РФ 1978 г. всем предоставляла право (для многих только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была огромной, почти бесконечной, то люди, которые эту очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений.
В ЖК РФ достаточно четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Любой закон - это компромисс. После первого чтения проекта нового закона в него были внесены около 700 поправок. Произошло реальное укрепление прав, доказательства чему содержатся во многих статьях действующего ныне нового общенационального закона - Жилищного кодекса.
Жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении России и ее субъектов, соответственно к ведению субъектов Российской Федерации отнесена значительная часть вопросов, например признание граждан малоимущими. Малоимущими по ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта Федерации. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы разные. Конкретный порядок устанавливают законодательные собрания субъектов Федерации, а на муниципальном уровне - органы местного самоуправления.
Важно подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до введения в действие нового Жилищного кодекса, продолжают оставаться в очереди. Государство в целом сохраняет перед ними свои обязательства.
Проблема предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан будет решаться по-иному. Скажем, если инвалид является малоимущим, то он сохранит право остаться в очереди на получение жилья по договору социального найма. Если же у него есть недвижимость, машина и т.п., то, возможно, и не сохранит. Могут быть разные обстоятельства и варианты. Что касается инвалидов и ветеранов войны, военнослужащих, то и в Конституции РФ, и в Жилищном кодексе говорится о них как и о малоимущих, т.е. об иных определенных законом категориях граждан, признанных по установленным ЖК РФ, федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Иначе говоря, возможна ситуация, когда та или иная категория граждан не указана в ЖК РФ, но по отношению к ней применяется специальный закон - федеральный или на уровне субъекта Федерации либо когда действует специальная программа, касающаяся, скажем, ветеранов, инвалидов и т.д. При принятии соответствующих актов должен быть определен источник финансирования (строчка в бюджете "социальное жилье"), чтобы все, что с этим связано, не превратилось в обман, как это происходило раньше. При принятии законов по военнослужащим, молодым семьям и по другим категориям населения субъекты Федерации и муниципальные образования, указывая какую-то категорию граждан для получения бесплатного жилья, не могут не обозначить в бюджете, откуда будут выделены деньги.
Конечно, очень многое в реализации Жилищного кодекса зависит от региональных и муниципальных властей. Можно, в частности, решать проблему очередников на получение жилья путем предоставления вместо квартиры, скажем, земельного участка или бюджетных средств, кредита. Кодекс предусматривает учет разных возможностей. Например, человек стоял в очереди за жильем 10 лет, а сейчас, если пожелает, может взять земельный участок. И такое наличие разных форм решения жилищной проблемы правильно.
Немаловажен вопрос о сроках социального найма. Согласно ЖК РФ договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов семьи или всех названных граждан вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые коммунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут ими оплачиваться. Однако, конечно же, не все. За тепло в любом случае надо платить, проживает человек в помещении или нет. А за какие-то услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи имеет право на передачу своего жилья в поднаем.
Существенно изменяются правила обмена. Если ранее субъектами договора обмена могли быть и собственники, и члены жилищно-строительных кооперативов, и те, кто проживает по договору социального найма, то сейчас обмен сохраняется только для договоров социального найма. Право обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, отменено.
В ЖК РФ включен новый раздел "Специализированный жилищный фонд". При этом к помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, а также для социальной защиты отдельных категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и все остальные специализированные жилые помещения) могут находиться исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде. Конечно, акционерные общества, если у них есть возможность, могут принять решение о передаче своей площади определенным заслуживающим того категориям граждан в безвозмездное пользование - по договорам коммерческого найма за минимальную плату.
ЖК РФ поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями, снятыми с баланса приватизированных предприятий и переданными муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи, семей, в них проживающих, - десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемленными, поскольку занимаемая ими