Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А46-17097/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Договора, в случае если Арендодатель не в полном объеме компенсировал предоставленную скидку по постоянной части арендной платы, Арендодатель обязуется в течение 10 календарных дней, с момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения, возместить Арендатору сумму оставшейся компенсации, исходя из следующих расчетов: (500 000 руб. минус (количество оплаченных месяцев постоянной части арендной платы, в соответствии с пунктом 3.6 настоящего Договора умноженное на 40 000 руб.)

Пунктом 3.6. Договора аренды № АО-41-07/2013 от 25.11.2013 (в редакции Дополнительного соглашения от 21.02.2014) начисление постоянной части арендной платы начинается с 01.06.2014.

Таким образом, на момент расторжения Договора постоянная часть арендной платы начислялась менее 12 месяцев.

ООО «Альфа Омск» оплачена постоянная часть арендной платы в размере 40 000 руб. за июнь, июль и август 2014 года, что подтверждается платежными поручениями № 1497 от 05.06.2014, № 1765 от 30.06.2014, № 2178 от 01.08.2014.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца по первоначальному иску с настоящим иском в суд.

В свою очередь, ИП Каменева Е.В. обратилась со встречным иском и просила суд взыскать с ООО «Альфа Омск» 40 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 25.11.2013 № АО-41-07/2013, 1 602 027 руб. 76 коп. убытков, а также 40 000 руб. 00 коп. расходов на оплату услуг представителя и 36 079 руб. 52 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

23.04.2015 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано ООО «Альфа Омск» в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что к правоотношениям, возникшим из настоящего договора применимы положения параграфа 1 главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

При этом пунктом 2 указанной статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, принимая Помещение по акту приема-передачи, ООО «Альфа Омск» не указало на наличие каких-либо недостатков у Помещений и оборудования в них, свидетельствующих о их непригодности для использования по назначению в момент передачи.

При этом, материалами дела подтверждается тот факт, что ООО «Альфа Омск» в полной мере было осведомлено о состоянии Помещения на момент его принятия от Арендодателя.

Так согласно пункту 2.4 Договора Арендатор получил права на проведение реконструкции Помещения и намеревался проводить в нем ремонтные работы, в том числе с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с Арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами, даже на возведение дополнительных площадей, то есть на работы, необходимые для эксплуатации используемого ранее, как баня, нежилого помещения в качестве магазина.

Более того, как верно установлено судом первой инстанции, представленная ООО «Альфа Омск» локальная смета уже на 24.01.2014, то есть до обращения Арендатора к эксперту и даже до начала работ по демонтажу отделки и покрытий стен, пола и потолка, содержала такие работы, как выполнение проекта по усилению несущих конструкций здания, выполнение инженерно-геодезических изысканий, демонтаж бетонных ступеней, устройство временных подпорок под плиты перекрытия, устройство усиления металлической балки накладками, устройство металлического каркаса вокруг кирпичного столба, усиление кирпичных стен и фундаментов и другие, явно относящиеся капитальному ремонту здания работы. И более того, это именно те работы, которые по заключению экспертов ООО «СтройКон» необходимо произвести для дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта.

При этом, Арендатором было получено соответствующее согласие Арендодателя и Арендатор приступил к соответствующим работам.

Таким образом, ООО «Альфа Омск» не было обнаружено каких-либо недостатков, не известных ему до принятия Помещения в аренду и необходимость выполнения указанных выше работ не могла явиться и не является причиной отказа Арендатора от Договора.

Более того, судом первой инстанции было установлено, что стороны дополнительно к полной осведомленности о недостатках Помещения также предусмотрели способ их частичной компенсации Арендатору Арендодателем, путем уменьшения арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что 21.02.2014 стороны пришли к соглашению, что начисление постоянной части арендной платы, согласно условий Договора равной 40 000 руб. 00 коп. ежемесячно, начинается только с 01.06.2014, начисление переменной части арендной платы начинается со дня передачи Помещения арендатору по акту приемки-передачи. При этом в указанном соглашении стороны не отразили, что временный отказ ИП Каменевой Е.В. от большей части арендной платы продиктован уступкой Арендатору в счет проведения последним работ по капитальному ремонту, однако, исходя из представленных в материалы дела документов и пояснений представителей сторон, иных причин снижения Арендодателем арендной платы не усматривается.

Доказательств иного, в нарушение статьи 65 АПК РФ,  ООО «АЛЬФА ОМСК» ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представило.

Довод апелляционной жалобы ООО «АЛЬФА ОМСК» о том, что в локальной смете от 24.01.2014 содержатся сведения только о косметических работах, и что у Общества имеется локальная смета, составленная в мае 2014 года, которая подтверждает о необходимо провести капитальные работы, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку доказательств того, что эта смета составлена в мае 2014 года в материалах дела не имеется.

Таким образом, поскольку смета, на которую ссылается податель жалобы, не содержит даты, суд апелляционной инстанции исходит из того, что Предпринимателем была предоставлена Обществу скидка по начислению постоянной части арендной платы уже в январе 2014 года при наличии сметы и дополнения к ней.

Тот факт, что на дополнении к смете стоит подпись иного директора (Хидиятуллиной В.Н.), назначенной на должность только 15.05.2014, само по себе не означает того, что смета была подписана в мае 2014 года. При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, во-первых, что подпись директора на смете - без расшифровки, во-вторых, кем была Хидиятуллина В.Н. и имела ли она полномочия пописывать какие-либо документы в период полномочий директора Князева В.О. неизвестно.

Кроме того, податель жалобы не отрицает, что арендуемое Помещение содержало несколько комнат, тогда как Обществу необходимо было помещение под торговый зал, следовательно, изначально предполагалось проведение в Помещении реконструкции.

Таким образом, поскольку вина Арендодателя в одностороннем отказе Арендатора от Договора отсутствует, суд первой инстанции обоснованно отказал Обществу в удовлетворении заявленных им требований.

Как было выше сказано, ИП Каменева Е.В. просила суд взыскать с ООО «Альфа Омск» 40 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по Договору.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По акту приема-передачи от 25.12.2013 Предпринимателем Обществу было передано нежилое помещение.

Таким образом, после принятия имущества у Общества возникло обязательство по внесению арендной платы.

В силу пункта 3.1 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 13.01.2014) арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы составляет 40 000 руб. 00 коп. за площадь Помещения ежемесячно. НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включает в себя компенсацию затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг по обеспечению Помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату Арендодателем перечисленных услуг.

Арендатор обязался уплачивать постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании счета Арендодателя.

Как было выше сказано, 21.02.2014 стороны пришли к соглашению, что начисление постоянной части арендной платы начинается с 01.06.2014.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом, согласно пункту 5.5 Договора Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды, письменно уведомив об этом Арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.

В силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при этом в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Как было выше сказано, ООО «Альфа Омск» письмом от 26.08.2014 и телеграммой от 28.08.2014, полученной ИП Каменевой Е.В. 28.08.2014, сообщило о предстоящем расторжении Договора, в связи с чем спорный Договор аренды прекратил свое действие с 28.09.2014.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку надлежащих доказательств возвращения арендованного помещения ИП Каменевой Е.В. в период до 30.09.2014 Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Предпринимателя о взыскании 40 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за весь сентябрь 2014 года.

При этом, довод подателя жалобы о том, что согласно пункту 3.1.1 Договора арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения Арендатора в арендуемом помещении, в связи с чем размер арендной платы за сентябрь 2014 года составляет 36 000 руб. 00 коп., судом апелляционной инстанции отклоняется, исходя из следующего.

Действительно Договор считается расторгнутым с 28.09.2015, однако доказательств того, что Помещение было возвращено Предпринимателю, в материалах дела не имеется.

При этом, как было выше сказано, судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщена расписка в получении ключей от Помещения, согласно которой ИП Каменева Е.В. приняла ключи от Помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 12-го Декабря, дом 64 у представителя ООО «Альфа Омск» Атомановой Е.В. только 06.04.2015.

Таким образом, поскольку Арендатор не возвратил Помещение до конца сентября 2014 года, следовательно, с него подлежит взысканию арендная плата за полный месяц.

Предприниматель также просила суд взыскать с Общества 1 602 027 руб. 76 коп. убытков.

Как было выше сказано, в силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В