Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по делу n А70-7702/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Помещения, что подтверждается Актом доступа от 23.07.2013 (т.1 л.д.96).

Согласно Акту завершения отделочных работ от 05.12.2013 Помещение было подготовлено для его  коммерческого использования в соответствии с разрешенным использованием (т.1 л.д.97).

Таким образом, в декабре 2013 года ООО «Стройпроект» передало, а ООО «Арома» приняло во временное владение и пользование Помещение, что подтверждается отчетами Арендатора о достигнутом товарообороте за период с декабря 2013 года по май 2014 года, письмами ООО «Арома» от 24.01.2014, от 28.02.2014, от 03.03.2014, от 14.04.2014, от 27.06.2014, заявками на вывоз ТМЦ от 26.06.2014 (т.1 л.д.114-126).

Свидетельство о праве собственности на Здание было получено ООО «Стройпроект» 02.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НЛ № 352429 от 02.12.2013 (т.1 л.д.181). В этой связи сложились условия для заключения между арендодателем и арендатором договоров аренды.

16.01.2014 ООО «Стройпроект» направило ООО «Арома» электронной почтой для подписания договор аренды и акт приема-передачи Помещений. Не получив ответа, ООО «Стройпроект» направило ООО «Арома» Договор аренды и Акт приема-передачи нарочным способом.

26.04.2014 ООО «Стройпроект» заказной бандеролью направило ООО «Арома» договор аренды нежилого помещения № 42/13-КДА от 06.12.2013 и Акт приема-передачи к договору, которые были получены ООО «Арома» 06.05.2014 (т.1 л.д.106-108). Однако ООО «Арома» в нарушение пункта 5.2. Предварительного договора не подписало договоры аренды.

В соответствии с пунктом 8.2. Предварительного договора Арендодатель вправе расторгнуть Предварительный договор и отказаться от заключения договоров аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления Арендатору за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения, в случае, если Арендатор нарушил свои обязательства по пункту 5.2. Предварительного договора.

27.05.2014 ООО «Стройпроект» направило ООО «Арома» заказной бандеролью уведомление об отказе от Предварительного договора и заключения договора аренды, в котором ООО «Стройпроект» уведомил ООО «Арома» о том, что в случае неподписания договора аренды и Акта приема-передачи, направляемых повторно, в течение 14 календарных дней с момента направления данного уведомления, Предварительный Договор прекращает свое действие 09.06.2014 в порядке пункта 8.2. Предварительного договора (т.1 л.д.109-110).

24.06.2014 ООО «Стройпроект» обратилось к ООО «Арома» с требованием о возврате Помещения и подписание актов приема-передачи Помещения от 06.12.2013 и от 24.06.2014.

Однако ООО «Арома», фактически пользуясь арендованным Помещением, от подписания актов приема-передачи Помещения отказалось (т.1 л.д.98-99, 112-113).

Согласно пункту 5.7. Предварительного договора использование Арендатором Помещения в период с даты подписания Акта приема-передачи Помещения от Арендодателя к Арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в Приложении № 2 к Предварительному договору и по ставке за пользование равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды, с применением условий по зачету обеспечительного платежа-1 в качестве оплаты за первый месяц пользованием Помещения.

Пунктом 4.1 краткосрочного договора аренды предусмотрено, что за пользование Помещением, начиная с даты подписания Акта-приема передачи Помещения, в течение срока аренды Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату, которая содержит постоянную и переменную составляющие. Постоянная составляющая включает в себя базовую арендную плату и оплату эксплуатационных расходов, а переменная составляющая включает в себя плату с оборота Арендатора и плату за коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 4.4 Предварительного договора и пункту 2.3. краткосрочного договора аренды стороны согласовали, что для целей расчета базовой арендной платы и эксплуатационных расходов применяется расчетная площадь Помещения, отраженная в Акте доступа от 23.07.2013, подписанного сторонами в рамках Предварительного договора (33,81 кв.м.).

В соответствии с пунктом 4.2 краткосрочного договора аренды базовая арендная плата за аренду Помещения в год определяется путем умножения расчетной площади Помещения на арендную ставку. Размер арендной ставки установлен в 2700 долларов США за один квадратный метр Помещения в год, а с учетом расчетной площади Помещения – 8976,55 долларов США за один месяц.

Согласно пункту 4.3. краткосрочного договора аренды ежегодный размер эксплуатационных расходов определяется путем умножения расчетной площади Помещения на ставку эксплуатационных расходов, что составляет 150 долларов США за один квадратный метр площади Помещения в год. С учетом расчетной площади Помещения размер эксплуатационных расходов составляет 498,70 долларов США в месяц.

Общая сумма Постоянной составляющей арендной платы в месяц составляет 9475,25 долларов США.

Пунктом 4.4. краткосрочного договора предусмотрено, что плата с Оборота Арендатора определяется как разница, если она положительная между суммой Товарооборота (по данным кассовых аппаратов) Арендатора в Помещении за оборотный период, умноженный на процент с оборота; и 1/12 базовой арендной платы, исходя из расчетной площади Помещения. Плата с оборота является частью Переменной составляющей арендной платы.

Исходя из достигнутых договоренностей базовая арендная плата за декабрь 2013 года не начислялась: ООО «Стройпроект» начислило ООО «Арома» плату с оборота в размере 35 096 руб. 06 коп.

ООО «Арома» вело коммерческую деятельность в арендованном Помещении до ее приостановления ООО «Стройпроект» 10.06.2014, однако арендные платежи надлежащим образом не вносило, в связи с чем у ООО «Арома» перед ООО «Стройпроект» образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 529 480 руб. 32 коп. за период с 06.12.2013 по 27.06.2014 в рублевом эквиваленте.

В связи с тем, что ООО «Арома» фактически пользовалось арендованным Помещением, уклонялось от внесения арендной платы и подписания договоров аренды, ООО «Стройпроект» обратилось в суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило взыскать с ООО «Арома» задолженности по предварительному договору в размере 1 529 488 руб. 32 коп., неустойку, предусмотренную пунктом 8.5 предварительного договора, в размере 1 849 949 руб. 31 коп., и неустойки в результате просрочки оплаты за пользование помещением в размере 784 871 руб. (т.6 л.д.35-36).

В свою очередь ООО «Арома», считая позицию ООО «Стройпроект» несостоятельной, а предварительный договор прекратившим свое действие не по инициативе Арендодателя, а в связи с направлением Арендатором в адрес Арендодателя уведомления от 27.05.2014 исх. № 22 об отказе от исполнения предварительного договора и отказе от заключения договоров аренды в связи с неисполнением Арендодателем своих обязательств, предусмотренных пунктом 5.2 предварительного договора (т.2 л.д. 69), обратился в арбитражный суд со встречным исковым требованием о взыскании с ООО «Стройпроект» расходов, понесенных арендатором на выполнение отделочных работ, в размере 1 472 789 руб. 80 коп., обеспечительных платежей в размере 560 817 руб. 76 коп. и убытков в размере 398 433 руб. 24 коп. (т. 5 л.д.135-155).

26.11.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.11.2014 по делу № А70-7702/2014 исковые требования ООО «Стройпроект» удовлетворены частично. При этом суд первой инстанции сослался на установленный материалами дела факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы за фактическое пользование имуществом, правомерность требований о взыскании с ответчика основного долга по предварительному договору аренды, неустойки, предусмотренной пунктом 8.5 Предварительного договора, и неустойки в результате просрочки оплаты за пользование помещением, которые были уменьшены судом первой инстанции по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ООО «Стройпроект» вызвало несогласие ООО «Арома», изложенное в апелляционной жалобе.

По мнению ООО «Арома», ООО «Стройпроект» не доказало факт уклонения ООО «Арома» (арендатора) от заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, поскольку арендатор не получал от арендодателя договоры аренды и акт приема - передачи, а также уведомление об отказе от исполнения предварительного договора ни по электронной почте и ни посредством почтовой связи.

В апелляционной жалобе ООО «Арома» указало на то, что договоры аренды не были заключены по вине арендодателя.

Кроме того, ООО «Арома» считает необоснованным взыскание с него арендной платы за период с 06.12.2013 по 27.06.201, а также начисление неустоек, поскольку договоры аренды между сторонами заключены не были. Кроме того, официальное открытие ТРЦ «Кристал» было осуществлено 01.03.2014, что подтверждается письмом б/н, от 14.02.2014, в связи с чем начисление арендных платежей, а также неустоек с 06.12.2013 является неправомерным.

Суд апелляционной инстанции, изучив доводы апелляционной жалобы ООО «Арома», повторно исследовав фактические обстоятельства, положенные в основу принятого судом первой инстанции решения об удовлетворении исковых требований ООО «Стройпроект», и имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе, на которые ссылается первоначальный истец и первоначальный ответчик, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции по первоначальному иску, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

 Как усматривается из материалов дела, исковые требования ООО «Стройпроект» мотивированы уклонением ООО «Арома» от заключения договоров аренды и ненадлежащим исполнением ООО «Арома» обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом по предварительному договору.

В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу пунктов 4 и 6 статьи 429 Кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Эти обязательства прекращаются в случае незаключения основного договора в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Следовательно, срок может определяться указанием на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Невыполнение требований пункта 2 статьи 190 настоящего Кодекса о неизбежности наступления события позволяет считать срок установленным.

 В рассматриваемом случае в Предварительном договоре от 30.04.2013 № 42/13 срок исполнения обязанности по заключению краткосрочного и долгосрочного договоров аренды Помещения стороны определили событиями, а именно: получением свидетельства о собственности, датой открытия Здания, которые не обладают признаком неизбежности наступления. Следовательно, поскольку срок заключения краткосрочного и долгосрочного договоров в Предварительном договоре от 30.04.2013 № 42/13 не установлен, для его исчисления суд применяет срок, предусмотренный в законе (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, краткосрочный договор аренды должен был быть заключен между сторонами в течение года с момента заключения Предварительного договора, то есть не позднее 30.04.2014.

Согласно пункту 11.5 Предварительного договора, обязательства сторон, связанные с заключением долгосрочного договора аренды, действуют до 31.12.2017 года и/или до вступления в силу долгосрочного договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее.

Таким образом, учитывая положения статей 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, долгосрочный договор аренды должен быть заключен между сторонами не позднее 31.12.2017.

 При этом, отсутствие заключенного краткосрочного и долгосрочного договоров аренды по вине арендатора при фактическом пользовании арендатором предметом аренды, влечет начисление арендной платы и договорной неустойки.

 При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод ООО «Арома» о том, что договоры аренды не были заключены по вине арендодателя, исходя из следующего.

Как предусмотрено условиями Предварительного договора обязанность по заключению краткосрочного и долгосрочного договоров аренды связано с наступлением таких событий, как получение свидетельства о собственности, датой открытия Здания.

Материалами дела подтверждается, что свидетельство о праве собственности на Здание было получено ООО «Стройпроект» 02.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НЛ № 352429 от 02.12.2013 (т.1 л.д.181).

Письмом от 06.12.2013 исх.№ 287 ООО «Стройпроект» (Арендодатель) уведомил ООО «Арома» (Арендатора) о техническом открытии ТРЦ «Кристалл» 06.12.2013 для посетителей с целью приобретения ими товаров/ работ/ услуг у Арендаторов, расположенных в здании. (т.2 л.д. 46).

Согласно определению, данному в Предварительном договоре, «Дата открытия Здания» означает день открытия торгового цента для посетителей с целью приобретения ими товаров, работ, услуг у Арендаторов, расположенных в здании (т.1 л.д. 12).

Таким образом,