Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 по делу n А46-17457/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

по улице Масленникова, 80 в Октябрьском административном округе», в котором было указано спорное нежилое помещение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 по делу № А46-853/2007 указанное постановление признано незаконным.

Как верно указал суд первой инстанции на основании иных указанных в свидетельстве о государственной регистрации права серии 55АВ № 359448 от 12.01.2007 документов право собственности ИП Носковой Т.В. на спорное нежилое помещение не могло быть зарегистрировано, поскольку в акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29.12.2003 законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул. Масленникова, дом 80, а также в постановлении Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице Масленникова, 80 в Октябрьском административном округе» отсутствуют сведения о каких-либо встроенных, пристроенных нежилых помещениях.

Поскольку постановление Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006 признанно незаконным, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что и зарегистрированное 12.01.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности И.П. Носковой Т.В. на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Масленникова, д. 80 (2-я очередь), является недействительным.

Также суд первой инстанции верно указал, что договор купли-продажи от 29.01.2007, заключенный между ИП Носковой Т.В. и ООО «Апекс-98» является недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29 декабря 2003 года законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул.Масленникова, дом 80, а также в постановлении Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице Масленникова, 80 в Октябрьском административном округе» отсутствуют сведения о каких-либо встроенных, пристроенных нежилых помещениях.

Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что спорное нежилое помещение не вводилось в эксплуатацию как отдельное нежилое помещение, а является помещением технического подвала.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Особенностью правового положения общего имущества в многоквартирном доме является невозможность отчуждения доли общей долевой собственности и невозможность её выдела в силу прямого указания в законе.

Государственная регистрация перехода права собственности ООО «Апекс-98» на нежилое помещение по указанному адресу осуществлена регистрирующим органом на основании договора купли-продажи от 29.01.2007, заключенного ИП Носковой Т.В., право собственности которой, зарегистрировано на основании признанного недействительным решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 по делу № А46-853/2007 постановления Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006 «О внесении изменений в постановление Мэра города Омска от 28.01.2004 № 27-П «О вводе в эксплуатацию второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального жилого дома по улице Масленникова, 80 в Октябрьском административном округе».

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с этим, суд первой инстанции, обоснованно указал на то, что, не обладая правом собственности, ИП Носкова Т.В. не имела права на отчуждение спорного помещения ООО «Апекс-98», а последнее, получив его по ничтожной сделке, титул собственника не приобрело.

В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2).

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация права собственности, производимая регистрационной службой, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права собственности.

Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из гражданско-правовых отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не затрагивая самого содержания (указанная правовая позиция отражена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 132-О).

Поэтому государственная регистрация вещного права, произведенная по порочным основаниям (ничтожный договор купли-продажи), сама по себе не может являться доказательством наличия данного права и не может быть сохранена при изъятии имущества из владения лица, незаконно приобретшего титул собственника.

Таким образом, недействительность договора купли-продажи от 29.01.2007 влечет и недействительность зарегистрированного 19.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности общества с ограниченной ответственностью «Апекс-98» на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Масленникова, д. 80 (2-я очередь).

Ссылаясь на положения статьи 302 ГК РФ, ответчик считает себя добросовестным приобретателем, поскольку не знал о наличии иных правообладателей на спорное имущество.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с пунктом 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М.Ширяева» приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему должно было быть известно, если эти притязания признаны в установленном порядке правомерными.

По смыслу вышеприведенных норм закона добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.

Как установлено судом первой инстанции и следует из показаний свидетелей Поправко Н.Н., Руменко Е.В. Долженко А.С. ООО «Апекс-98» было уведомлено о имеющихся препятствиях к приобретению подвала, а также поставлено в известность о наличии разрешенного судом общей юрисдикции спора по аналогичному помещению, по которому подвал был возвращен в собственность членов ТСЖ, о том, что подвал занимать нельзя, так как могут возникнуть сложности с обслуживанием находящихся там сетей.

Таким образом, директор ООО «Апекс-98» до заключения договора купли-продажи от 29.01.2007 был предупрежден о наличии препятствий к приобретению права собственности на спорное нежилое помещение, о притязаниях на него со стороны ТСЖ «Масленникова-80», поскольку оно, являясь помещением технического подвала с инженерными коммуникациями для обслуживания жилого дома, не предназначено для использования в каких-либо иных целях.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 25.09.2007 г. по делу № А46-853/2007 установлено, что нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул.Масленникова, д. 80 (2-я очередь), находится в техническом подвале жилого дома, отсутствует в проекте данного жилого дома и в акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией от 29.12.2003 законченной строительством второй очереди 9-10-этажного кирпичного индивидуального 71-квартирного жилого дома по ул. Масленникова, 80 в Октябрьском административном округе, построенного закрытым акционерным обществом «Строительно-монтажный трест № 4» по собственному титулу.

На момент ввода жилого дома по ул. Масленникова, 80 в эксплуатацию сложился и действовал единый инженерно-коммуникационный комплекс системы отопления, обслуживающий дом. На участке технического подвала, который отгорожен от общих помещений путем возведения отсекающей перегородки, проходят магистральные трубопроводы (лежаки), которые служат для подачи теплоносителя к стоякам отопления вертикальной развертки, проходящим по этажам многоквартирного дома. На спорный участок, в связи с тем, что он огорожен, отсутствует свободный доступ работников ТСЖ «Масленникова-80», что делает невозможным проведение плановых осмотров, профилактического, текущего и капитального ремонтов магистральных трубопроводов.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Довод заявителя о том, что показания свидетелей Терешкина С.Г. и Русановой Л.Я. неправомерно критически оценены судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции не принимается в виду его необоснованности.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Оценив в совокупности обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, взаимоотношения сторон до и после заключения ООО «Апекс-98» договора купли-продажи спорного нежилого помещения, суд первой инстанции правомерно указал, что ООО «Апекс-98» не может быть признано добросовестным приобретателем, поскольку знало, что имущество, являющееся предметом договора купли-продажи б/н. от 29.01.2007, было приобретено с нарушением действующего законодательства (на основании постановления Мэра города Омска № 317-П от 21.11.2006, признанного впоследствии судом незаконным).

Суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность и допустимость указанных доказательств.

Вместе с тем, доказательств обратного помимо показаний директора и главного бухгалтера ООО «Апекс-98» подателем жалобы в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о законности и обоснованности исковых требований ТСЖ «Масленникова-80» и об удовлетворении их в полном объеме.

Заявитель указывает, что суд первой инстанции неправомерно указал на то, что согласно отчёту ООО Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон» спорное помещение не соответствует требованиям действующего законодательства.

Однако указанный довод противоречит выводам, содержащимся в отчете ООО Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон» № 1765 от 01.12.2008 об определении соответствия СНиП проведения коммуникаций в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Масленникова, 80. Согласно данному отчету при существующих условиях возможно соблюдение строительных норм и правил при устройстве лотков с люками в местах расположения разборных соединений и арматуры для избежания механических воздействий на трубопроводы. Для поддержания рабочего микроклимата необходимо устройство вытяжной вентиляции. Следовательно, соблюдение строительных норм и правил возможно при выполнении указанных условий.

Довод ООО «Апекс-98», что истец не имеет права повторного обращения в суд с требованием о признании незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение № 11 П, номер на поэтажном плане - 1, общей площадью 33,00 кв.м., находящееся в подвале жилого