Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А70-8148/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

При этом относимость, достоверность и допустимость такого отчета в качестве доказательства по делу в каждом конкретном случае оценивается именно судом в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому доводы ООО «Мобиль», к которым сводится позиция, сформулированная в апелляционной жалобе, о том, что суд первой инстанции не имеет полномочий по оценке достоверности и обоснованности содержания отчета от 15.07.2014 № 563Р-07.2014, поскольку не обладает навыками профессионального оценщика, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на положениях закона.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков, равной рыночной стоимости, представлен отчет от 15.07.2014 № 563Р-07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» Грибановой М.С., а также экспертное заключение от 23.07.2014 605/27-14, составленное саморегулируемой организацией оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков», содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.

Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета от 15.07.2014 № 563Р-07.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке.

Вместе с тем, анализ содержания вышеуказанного отчета, вопреки утверждениям подателя жалобы, позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.

Так, в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р), раздел 4, пункт 1: в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергается заявителем по существу, спорные земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: у земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0221004:4079, 72:23:0221004:4076, 72:23:0221004:4082, 72:23:0221004:4077, 72:23:0221004:4075, 72:23:0221004:4074, 72:23:0221004:4071, 72:23:0221004:4069, 72:23:0221004:4072, 72:23:0221004:4070, 72:23:0221004:4068, 72:23:0221004:4078, 72:23:0221004:4080 под производственный корпус и незавершенные строительством объекты (производственные). При этом все земельные участки находятся в районе ул.Чекистов,31 г.Тюмени, территория Ленинского округа.

Как следует из представленного истцом отчета от 15.07.2014 № 563Р-07.2014 оценщиком анализировался рынок объектов оценки. По верному замечанию суда первой инстанции, на рынке земельных участков г. Тюмени местоположение является важным ценообразующим фактором и цены на земельные участки в районах г. Тюмени различны.

Между тем, в качестве объектов-аналогов оценщиком в спорном отчете по всем земельным участкам указаны: Аналог № 1 - расположен в р-не п. Боровский Тюменского муниципального района. Аналог № 2 - в Антипино. Аналог № 3 - в п. Березняковский - окраины г. Тюмени. Аналог №4 – 3 км. Московского тракта (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48).

В свою очередь, в графе разрешенное использование всех объектов-аналогов указано «земли для коммерческого использования» (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48) без указания конкретного вида разрешенного использования, установленного документом градостроительного зонирования (для земельных участков, расположенных в границах муниципального образования городской округ город Тюмень – Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154).

При этом, как верно отмечает суд первой инстанции, оценщик в отчете не ввел корректировку на местоположение, разрешенное использование, посчитав, что объект оценки и объекты аналоги по данным показателям являются сопоставимыми.

Кроме того, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от объекта оценки: объект №1 – площадь 6 000 кв.м., объект №2 - площадь 20 000 кв.м., объект №3 – площадь 10 000 кв.м., объект № 4 – площадь 4 200 кв.м. (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48).

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию.

Вместе с тем, при анализе предложений о продаже земельных участков, сопоставимых в объектах оценки экспертом использован аналог № 4, цена предложения которого не является актуальной на момент оценки (09.02.2010) (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48).

Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, истцом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При этом то обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объект оценки, являются объектами коммерческого назначения, правомерно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.

Согласно пунктам 4, 15 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Между тем, как верно отмечает суд первой инстанции, в нарушение указанных пунктов ФСО № 3 в разделе 7.2.1 отчета (стр. 93-101 спорного отчета) при расчете ставки капитализации проверяемость не обеспечена.

Так, в разделе 7.2.1 отчета указано, что анализ рынка, в том числе, значения и диапазоны значений ценообразующих факторов, составлен на основании комплексного анализа открытых источников информации – статей, расположенных Интернет сайтах: www.admtyumen.ru, www.regcen.port72.ru, www.eeg.ru, www.expert.ru, www.dom72.ru, www.avito.ru, www.adstimator.ru, www.oldinvest.midural.ru, находящихся в свободном доступе, а также на основании интервью с представителями ведущих риэлтерских организаций г.Тюмени –АН «СОВА», АН «Адвекс», АН «Этажи» (стр. 101 отчета).

Однако, по верному замечанию суда первой инстанции, ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только адреса главных страниц интернет-сайтов, сами  же сайты находятся в свободном доступе, точные адреса интернет-страниц, где была бы указана необходимая информация, в отчете отсутствует, поиск информации за 2010 затруднен. При этом, скриншоты интернет-страниц к отчету не приложены.

Таким образом, суд первой инстанции, по мнению суда апелляционной инстанции, пришел к правомерному выводу, что спорный отчет об оценке, представленный истцом в качестве доказательства заявленных требований, не отвечает принципам достаточности и достоверности, обоснованности, в связи с чем является недостоверным и недопустимым доказательством по делу и, соответственно, не мог быть положен в основу обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных допустимых и достаточных доказательств несоответствия определенной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости указанных выше земельных участков рыночной стоимости таких участков в материалах дела не имеется и истцом не представлено,