Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А70-7603/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Из указанной нормы следует, что при условии соблюдения требований Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, в отношении которого было принято решение о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, имеет право рассчитывать на использование на праве аренды земельного участка для строительства на срок строительства объекта.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В данном случае из материалов дела, в частности, из писем от 28.03.2014г. № 19527-23-20/1414-3, от 03.04.2014г. № 14040313/14-1 следует, что основанием для принятия решения об отказе в продлении договоров аренды земельного участка от 15.05.2008г. № 23-20/1414 и от 31.05.2013г. № 23-21/381 послужили выводы Департамента о неиспользовании Обществом земельного участка, предназначенного для строительства.

Основанием для соответствующих выводов послужили результаты осмотра, которым установлено, что строительство на земельных участках не осуществляется.

Судом первой инстанции установлено, что первоначально срок действия договора от 15.05.2008г. № 23-20/1414 был установлен на период с 24.04.2008г. по 23.04.2014г. Однако, в связи с изменением правового регулирования, а именно в связи со вступлением в силу с 10.04.2009г. Правил землепользования и застройки г. Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008г. № 154, использовать земельный участок для осуществления строительства для Общество стало невозможным.

В соответствии со ст. 16 Правилами землепользования и застройки г. Тюмени были установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в зоне застройки многоэтажными жилыми домами. В соответствии с указанной нормой минимальная ширина земельного участка - 30 м., минимальная площадь земельного участка - 6500 кв. м.

Таким образом, в связи с несоответствием предоставленного земельного участка данным показателям с 10.04.2009г. он не мог быть использован Обществом в целях строительства. Общество вынуждено было испрашивать дополнительный земельный участок для ведения строительно-монтажных работ, а также получать разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства путем проведения процедуры публичных слушаний.

Лишь 22.02.2011г., то есть накануне истечения срока действия договора от 15.05.2008г. № 23-20/1414, Администрацией г. Тюмени было издано постановление от № 16 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства по ул. Малиновского».

26.04.2010г. между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка № 23-21/235, в соответствии с которым Общество приняло в аренду земельный участок площадью 3 175 кв.м., расположенный по адресу г. Тюмень, ул. Малиновского. Участок был предоставлен Обществу для проведения строительно-монтажных работ (без права капитального строительства). Указанный договор был заключен на период с 15.04.2010г. по 14.03.2011г.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, до момента истечения первоначального срока действия договора аренды земельного участка от 15.05.2008г. № 23-20/1414 Общество в целях освоения земельного участка выполнило следующие подготовительные действия:

- выполнение топографической съемки земельного участка с нанесением границ земельного участка по ул. Малиновского по договору с МУП «ГАИЦ» (Счет-договор от 26.04.2010№40/500-285) (апрель 2010г.);

-получение технических условий на энергоснабжение ОАО «СУЭНКО» (письмо от 30.06.2010 №5718) (июнь 2010г.);

- получение технических условий о возможности подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения - теплоснабжение ОАО «Тепло Тюмени» (письмо от 30.06.2010 №01168) (июнь 2010г.);

- получение технических условий о возможности подключения к сетям связи ОАО «Уралсвязннформ» (письмо от 18.06.2010 г. №05-27/28/07) (июнь 2010г.);

-утверждение градостроительного плана земельного участка приказом директора Департамента градостроительной политики от 08.07.2010 №524-гпзу (июль 2010г.)

- проведение землеустроительных работ по межеванию земельного участка площадью 3175 кв.м. (октябрь 2010г.);

- проведение топографической съемки земельного участка по договору с МУП «ГАИЦ» (счет-договор от 03.02.2011г. №37/93-51) (февраль 2011г.);

-выполнение инженерно-геологических изысканий ООО «ПРИЗ», по результатам которых был разработан Отчет об инженерно-геологических изысканиях на объекте: многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Малиновского в г. Тюмени (февраль 2011г.).

- вынесение Администрацией г. Тюмени постановления от 22.02.2011г. № 16 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных паря метров разрешенного строительства объекта капитального строительства по улицы Малиновского»;

-получение технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения ТМУП «ТТС» (письмо от 27.03.2011г. №72 00116-ТУ) (март 2011г.)

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в связи со вступлением в силу с 10.04.2009г. Правил землепользования и застройки г. Тюмени земельный участок не мог быть использован Обществом в целях строительства по указанным выше причинам.

На основании изложенного, доводы Департамента об отсутствии необходимости для Общества приводить земельный участок в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки г. Тюмени, судом апелляционной инстанции отклоняются.

При этом материалами дела подтверждается, что в период первоначально установленного срока действия договора от 15.05.2008г. № 23-20/1414 Обществом предпринимались необходимые и достаточные действия, направленные на преодоление правовых последствий вступления в силу Правил землепользования и застройки г. Тюмени, а также возможные и допустимые при данных правовых обстоятельствах, действия, направленные на освоение земельного участка.

В связи с наличием указанных причин, препятствующих освоению земельного участка Общество обратилось в Департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.05.2008г. № 23-20/1414.

Соглашением от 14.03.2011г. между Департаментом и Обществом было заключено соглашение о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.05.2008г. № 23-20/1414. В соответствии с названным соглашением срок действия договора от 15.05.2008г. № 23-20/1414 был продлен на период с 24.04.2011г. по 23.04.2014г.

Из материалов дела следует, что в указанный период времени Общество осуществляло следующие действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного для строительства:

- выполнение инженерно-геологических изысканий с проведением бурения скважин по договору с ЗАО НПО «Регион-Ресурс» (договор от апреля 2011г. №47-06/015 на выполнение инженерно-геологических изысканий) (апрель 2011г.);

- утверждение градостроительного плана земельного участка приказом директора Департамента градостроительной политики от 26.04.2011 г. №193-гпзу (апрель 2011г.);

- получение технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения г. Тюмени ООО «Тюмень Водоканал» (письмо от 27.03.2012г. №453-т) (апрель 2012г.);

- получение технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (тепловые сети) ТМУП ТО «ТТС» (письмо от 27.03.2012г. №367);

- осуществление мероприятий по технологическому присоединению энергопринимающих устройств заявителя по договору с ОАО «СУЭНКО» (договор от 27.08.2012г. №1464-12 на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям) (август 2012г.);

- получение технических условий на отвод дождевых и талых стоков Администрации г.Тюмени (письмо от 27.08.2012г. №08-3894/2);

- разработка проектной документации 9-ти этажного 3-х секционного жилого дома по ул. Малиновского г. Тюмени, включающей разработку проектной документации для экспертизы и документации для ведения СМР (договор с ООО «Дизайнпроект» от 01.11.2012г.);

- получение заключения о состоянии окружающей среды, ее загрязнений - фоновых концентрациях вредных веществ по договору с Тюменским ЦГМС-филиал ФГБУ «Обь-Иртышское УГМС» (счет от 28.03.2013г. №00000249).

-проведение экспертизы проектной документации по объекту Жилой дом по ул. Малиновского по договору с ООО «АСПиК» (контракт от 10.04.2013г. № 19 о проведении экспертизы проектной документации) о чем получено положительное заключение негосударственной экспертизы №2-1-1-0007-13 (апрель 2013г.);

- проведение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий по договору с ГАУ ТО «УГЭПД» (контракт от 19.04.2013г. № 145 на проведение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий) (апрель 2013г.);

- заключение с ОАО «Тепло Тюмени» договора на подключение к системам теплоснабжения объекта капитального строительства (договор от 15.04.2013г. № 117-УП) (апрель 2013г.);

- проведение лабораторных исследований почвы на участке проектируемого жилого дома на химические, микробиологические, паразитологические показатели, радиологические показатели по договору с ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тюменской области» (договор оказания услуг 00092569256 от 29.05.2013 г.) (май 2013г.);

- обращение в Администрацию г. Тюмени с заявлением о выдаче разрешения на строительство (письмо Общества от 12.07.2013 г.). Получение отказа в выдаче разрешения на строительство (письмо Администрации № 38-147-646 от 02.08.2013 г.);

- заключение договора аренды земельного участка от 02.08.2013 г., в соответствии с которым заявитель получил в аренду ближайший земельный участок по адресу: г. Тюмень, проезд Вятский 22, проезд Вятский 24, для размещения объектов хранения легкового транспорта (соблюдение требований об организации необходимого количества парковочных мест для получения разрешения на строительство) (август 2013г.);

- разработка ООО «Дизайнпроект» расчета пешеходной доступности (схема планировочной организации земельного участка) в составе проектной документации в целях размещения автостоянки для постоянного хранения индивидуального легкового транспорта по объекту: многоквартирных жилой дом по ул. Малиновского (август 2013г.);

- обращение в Администрацию г. Тюмени с заявлением о выдаче разрешения на строительство (письмо заявителя от 16.08.2013г.). Получение отказа в выдаче разрешения на строительство (письмо Администрации от 26.08.2013г. № 38-147-738) (август 2013г.);

- получение заключения МУП «ГАИЦ» от 09.12.2013г. № 181 о размещении автостоянки для постоянного хранения индивидуального легкового транспорта для планируемого к строительству объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом по ул. Малиновского в г. Тюмени».

Как следует из материалов дела, в период с августа 2013г. Общество не могло осуществлять строительство многоквартирного дома в связи с тем, что Администрация г. Тюмени необоснованно отказала в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома.

Судом первой инстанции установлено, что решением суда от 22.01.2014г. по делу № А70-11385/2013, оставленным в силе постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014г. и Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.08.2014г., отказ Администрации г. Тюмени в предоставлении ООО «Фортуна-Техно» муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 26.08.2013г. № 38-147-738, был признан незаконным.

Учитывая изложенное, Общество в силу необоснованного отказа Администрации г. Тюмени в выдаче разрешения на строительство не могло использовать земельный участок по целевому назначению. При этом решение суда от 22.01.2014г. по делу № А70-11385/2013 вступило в законную силу уже по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период с апреля 2011г. по август 2013г. Обществом предпринимались необходимые и достаточные действия, направленные на освоение земельного участка в целях строительства многоквартирного дома.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок, предоставленный на основании договора аренды от 31.05.2013г. № 23-21/381 на период с 24.05.2013г. по 23.04.2014г., необходим для организации строительно-монтажных работ по возведению многоквартирного жилого дома по ул. Малиновского, то есть назначение этого земельного участка носит вспомогательный характер.

В силу указанных выше обстоятельств, в связи с невозможностью целевого использования с августа 2013г. земельного участка, предоставленного на основании договора аренды от 15.05.2008г. № 23-20/1414, земельный участок, предоставленный для организации строительно-монтажных работ также не мог быть использован Обществом по целевому назначению.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд считает, что у Департамента отсутствовали правовые основания для отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.05.2008г. № 23-20/1414, а также отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 31.05.2013г. № 23-21/381 в связи с неиспользованием земельных участков в целях строительства.

На основании