Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу n А70-4037/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

факторы укладываются в установленный диапазон существенности, то есть отклоняют итоговую величину стоимости объекта оценки в сторону повышения или в сторону понижения менее чем на 20% от рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, являются несущественными.

Кроме того, как следует из заключения эксперта от 11.07.2014, эксперт Печкин С.А. при расчете выкупной стоимости земельного участка предусмотрел возможность увеличения стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций: транспортные подъездные пути – до 15%, электроэнергия – до 20%, газоснабжение – до 25%, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи – до 15 %, в связи с чем принял в качестве уровня существенности коэффициент – 20%.

Доказательств необоснованности применения именно такого уровня существенности ООО «Экострой» не привело.

Из заключения эксперта от 11.07.2014 усматривается, что одним из источников информации, использованных для анализа рынка, описания местоположения, выбора аналогов, обоснования расчетов, являлся информационный бюллетень №4-4/2014 Рынок земельных участков г. Тюмень и Тюменского района (1 квартал 2014 года), представленный ЗАО «Ассоциация АЛКО».

Ссылаясь на недостоверность использованной экспертом информации, представленной ЗАО «Ассоциация АЛКО», ответчик просил пояснить обоснованность применения данных, представленных указанной организацией.

Эксперт при составлении заключения руководствовался методиками и материалами из научно-методической литературы, которая также отсутствует в открытом доступе. Эксперт приобретает информационный бюллетень для использования при оценке объектов исследования, так как ЗАО «Ассоциация АЛКО» обладает обширной информационной базой, ежемесячно проводит мониторинг рынка недвижности: анализ первичного, вторичного рынка, с распределением на малоэтажное и многоэтажное строительство, анализ рынка индивидуальной жилой застройки, анализ рынка земельных участков, различного назначения, анализ рынка купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости, систематизирует основные характеристики существующих и планируемых проектов в сфере недвижимости, а также дает подробный структурный анализ спроса и предложения. Эксперт, не располагает такой обширной информационной базой для анализа по узкоспециализированным сегментам рынка земельных участков.

Как пояснил эксперт в судебном заседании, назначенном на 16.12.2014, действительно для проведения экспертизы им использовалась информация, представленная в информационном бюллетене ЗАО «Ассоциация АЛКО» №4-4/2014 Рынок земельных участков г. Тюмень и Тюменского района (1 квартал 2014 года), в части относительных показателей динамики рынка недвижимости, однако, отбор и сравнение объектов-аналогов с спорным земельным участком производился экспертом самостоятельно исходя из сведений, отраженных в периодических изданиях.

Оспаривая достоверность экспертного заключения, ООО «Экострой» также указало, что в качестве допустимых объектов-аналогов экспертом установлены аналоги №1 и №2, находящиеся в зоне ИТ-1 со средней ценой 1655 руб. за 1 кв.м; как указано экспертом, эти объекты имеют наиболее выгодное расположение и поэтому не отражают действительные цены на земельные участки в градостроительной зоне ИТ-1; однако, эксперт не учел, что изымаемый земельный участок находится не в значительном отдалении от участков-аналогов №1 и №2, расположен на первой линии Тобольского тракта, расположен на развязке, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск.

Между тем, как пояснил эксперт, учитывать при оценке выкупной стоимости земельного участка тот фактор, что объект оценки расположен рядом с транспортной развязкой, которая соединяет Тобольский тракт с объездной дорогой на Ханты-Мансийск, неправильно, так как земельный участок был изъят для целей строительства этой развязки. На день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, ни объездной дороги, ни транспортной развязки не существовало. Суждение эксперта о том, что объекты-аналоги №1 и №2 имеют наиболее выгодное расположение по сравнению с объектом оценки основано из критерия наиболее прибыльное использование объекта недвижимости. По объемно-планировочным и конструктивным решениям спорный земельный участок расположен (вытянут) вдоль улицы Тобольский, тракт и непосредственно примыкает к нему, протяженность земельного участка вдоль трассы составляет около 687м, ширина участка в самом широком месте около 23-24м, в самом узком месте около 6м; объекты-аналоги №1 и №2 площадью 36 сот и 54 сот сформированы в форме прямоугольника и удобны для любого вида коммерческой застройки, участки расположены на перекрестке федеральной трассы Тобольский тр. и ул. Т.Чаркова.

Как ошибочно полагает ответчик, подменив понятия, эксперт пришел к выводу об идентичности по своим экономическим характеристикам земельных участков, расположенных в градостроительной зоне ОД-2, ИТ-1, П-1, в связи с чем выкупная стоимость должна быть скорректирована, исходя из принадлежности к градостроительной зоне.

Вместе с тем, согласно заключению эксперта и его пояснениям, данным в письменном и устном виде, в физическом состоянии на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, земельный участок относился к градостроительной зоне ИТ-1 и Р-2. Из анализа рынка земельных участков экспертом установлено наличие лишь двух земельных участков с аналогичной градостроительной зоной ИТ-1, однако данные участки обладают небольшой площадью (36 и 54 сот), имеют наиболее выгодное местоположение по сравнению с остальными объектами-аналогами.

По мнению эксперта, наиболее сопоставимыми с объектом оценки являются земельные участки градостроительных зон ИТ-1, ОД-2 (земельные участки для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения) и П-1 (земельные участки промышленного назначения и зоны), поскольку только данные зоны допускают в качестве основного варианта разрешенного использования, в том числе, размещение объектов дорожного сервиса и размещение объектов хранения автомобильного транспорта. Только в данных в данных зонах юридически разрешенный основной вариант разрешенного использования совпадает с наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки.

По результатам выбора объектов-аналогов экспертом подобрано 22 земельных участка, относящихся к указанным градостроительным зонам, из которых выбрано 7 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, не требующих значительных корректировок.

Выбранные земельные участки аналогичны по показателям: условия рынка недвижимости, условия продажи, условия финансирования, состав передаваемых прав на объект, местоположение объекта – район, расстояние, расположение относительно красной линии, категория земель, разрешенное использование, перспективы использования в рамках градостроительной зоны, наличие улучшений, коммуникаций, площадь.

Поскольку экспертом предусмотрен уровень существенности равный 20%, дополнительные корректировки при использовании в качестве аналогов земельных участков, территориально отнесенных к зонам ИТ-1, ОД-2 и П-1, не подлежат применению.

По мнению ООО «Экострой», для выявления зависимости стоимости земельного участка от удаленности от черты города Тюмени эксперт необоснованно использовал информацию по смежному сегменту рынка - земельные участки под ИЖС.

Однако, как указал эксперт, рынок земельных участков Тюмени и Тюменского района с назначением для сельскохозяйственного производства ограничен малым количеством предложений, для выявления зависимости стоимости земельного участка от направления (тракта) и удаленности от черты города Тюмени использовалась информация по смежному сегменту рынка - земельные участки на праве собственности под ИЖС. Относительные закономерности изменения цены в зависимости от удаленности от крупного населенного пункта характерны для всех земельных участков без исключения. Сегмент земельных участков под ИЖС дает максимальную точность отслеживания данной закономерности, ввиду того, что присутствует максимально возможный объем выборки для проведения статистического анализа.

Доказательств невозможности использования информации по смежному сегменту рынка - земельные участки на праве собственности под ИЖС для установления закономерности зависимости стоимости земельного участка от направления (тракта) и удаленности от черты города Тюмени, в ситуации когда по аналогичным земельным участкам информации недостаточно, ООО «Экострой» не привел.

Также ООО «Экострой» в своей апелляционной жалобе указывает, что экспертом не произведены корректировки исходя из наличия на спорном земельном участке проведенного электричества, однако вблизи земельного участка на расстоянии около 100 -200 м расположены сети газо- и водоснабжения.

Департамент имущественных отношений в своей апелляционной жалобе в качестве довода также сослался на то, что устанавливая стоимость изымаемого имущества, эксперт и суд учли, что на момент проведения оценки спорный земельный участок претерпел изменения, связанные с его изъятием, а именно, вблизи спорного земельного участка обустроены инженерные коммуникации, однако, учитывать при определении рыночной стоимости объекта оценки наличие расположенных вблизи инженерных коммуникаций, обнаруженных посредством визуального осмотра, нецелесообразно.

Из представленных в материалы дела №А70-4037/2014 доказательств, а также представленных эксперту для дачи заключения не следует, что на земельном участке с кадастровым номером 72:17:0706003:304 имелись инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение и.т.д.).

Вместе с тем, как указывалось ранее, в случае наличия таковых вблизи земельного участка предусмотрен показатель – уровень существенности, который допускает варьирование выкупной стоимости земельного участка до 20% в сторону уменьшения или увеличения.

Ссылки ООО «Экострой» на то, что при проведении расчетов эксперт использовал методику Власова А.Д., которая изложена в статье «Проблемы кадастровой оценки земельных участков...» в журнале «Имущественные отношения в РФ №1 (40) 2005 года и в настоящее время не является актуальной, так как прошло более 9 лет, не принимаются судом апелляционной инстанции как необоснованные, помимо указанной статьи экспертом исследовались и приняты во внимание иные научно-исследовательские работы.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе позиции сторон по делу, пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания заключения эксперта от 11.07.2014 недостоверным доказательством.

При таких обстоятельствах, учитывая, что иных доказательств о наличии оснований для применения другой выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:304 стороны не привели, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности и законности вынесенного судом первой инстанции решения, которым у ООО «Экострой» путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 11 446 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:304 по выкупной цене - 11 554 500 руб.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы департамента имущественных отношений и ООО «Экострой» удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «Экострой», в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на её подателя.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы департаментом, поскольку департамент не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2014 по делу № А70-4037/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Н. Кудрина

Ю.М. Солодкевич