Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу n А75-634/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

спорного имущества, но фактически не владеющим им, к лицу, в фактическом, но незаконном владении которого находится вещь, но не являющемуся собственником.

Обращаясь с настоящим иском, ТСЖ «Наш дом» настаивает на том, что встроенное нежилое помещение: в осях А-Е 8-12, общая площадь 132,5 кв.м (кадастровый (условный номер 86-86-03/079/2012-140)), расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сургут, пр. Ленина, дом 19, относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома в силу прямого указания на то в законе, ссылаясь на то, что в спорном помещении располагаются инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-0-0 указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет исследования суда по настоящему спору входит установление того, относятся ли спорные нежилые помещения к категории предназначенных для самостоятельного использования или к категории общего имущества.

При отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что спорное помещение изначально возводилось в качестве самостоятельного объекта.

Доводы истца о том, что спорное помещение было введено в эксплуатацию в составе подвала многоквартирного жилого дома, материалами дела опровергаются.

Как следует из материалов дела, согласно техническому паспорту на домовладение № 19 по пр. Ленина по состоянию на 29.11.2004 общая площадь здания составила 7923,7 кв.м, в том числе: общая площадь общих коридоров и мест общего пользования – 1147,9 кв.м, площадь нежилых помещений – 588,9 кв.м. В составе жилого дома площадь подвала составляет 741,7 кв.м. При этом в техническом паспорте указана общая площадь помещений подвала (1-17) - 608,5 кв.м.

Постановлением Мэра МО город окружного значения Сургут 27.12.2004 № 386 утвержден акт от 20.12.2004 № 8 приемки законченного строительством объекта «Жилой дом № 15 со встроенными помещениями общественно-торгового назначения (жилая часть), с наружными инженерными сетями», расположенными по адресу: г.Сургут, мкр. Центральный, построенного окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище». Согласно акту приемки площадь жилого здания составила 7923,7 кв.м, площадь встроенных помещений не указана.

Дом введен в эксплуатацию 27.12.2004.

Вместе с тем, в материалах дела имеется письмо Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Сургута от 11.11.2003 № 590, в котором указано на отсутствие возражений против устройства торгово-офисных помещений в первых этажах строящихся домов № 14, 15, 16 по ул. Северная в центральном микрорайоне, при условии разработки проектной документации и согласования ее в установленном порядке.

В письме от 07.12.2004 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Сургута указал на отсутствие возражений против размещения магазинов продовольственных и непродовольственных товаров в 1-м этаже складских помещений, в техподполье жилого дома № 15 в Центральном микрорайоне г. Сургута при условии разработки проектной документации в соответствии с действующими нормами и правилами и согласования в установленном порядке.

Между ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» (исполнитель) и  окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (заказчик) заключен договор от 15.04.2004 № 2004-084/5, по условиям которого заказчик поручил, а исполнитель принял на себя разработку технической документации в соответствии с заданием на проектирование по объекту: «Жилые дома № 14, 15, 16 по ул. Северная в м/р Центральный в г. Сургуте. Жилой дом № 14, 15, 16. Корректировка проекта техподполья, первого этажа под предприятия первичного обслуживания населения».

Откорректированная проектная документация передана заказчику по накладной от 02.07.2014 № 56 и акту сдачи-приемки от 29.07.2004 № 1741.

В письме от 28.01.2014 № 122-14 выполнение корректировки проекта (основного комплекта рабочей документации АС) техподполья жилого дома № 15 ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» подтвердило, указав, что при корректировке проекта функциональное назначение технического подполья, где расположены помещения для размещения инженерного оборудования и инженерные коммуникации для обеспечения жилого дома в целом, не изменено.

Однако содержащиеся в письме сведения о том, что произведенная корректировка не затронула помещения технического подполья, опровергаются материалами дела.

Так, разработка технической документации по корректировке проекта техподполья под предприятия первичного обслуживания населения согласована ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» (исполнитель) и  окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (заказчик) в качестве предмета договора от 15.04.2004 № 2004-084/5. Сведений о том, что в условие о предмете договора в дальнейшем вносились изменения, не представлено.

Принимая откорректированную документацию по накладной от 02.07.2014 № 56 и акту сдачи-приемки от 29.07.2004 № 1741, стороны подтвердили ее передачу в полном объеме в соответствии с условиями контракта.

Обращаясь с заявлением от 04.10.2007 № 1526 о выдаче заключения о готовности к эксплуатации законченного строительством объекта: «Жилой дом № 15 со встроенными помещениями общественно-торгового назначения с наружными инженерными сетями и пристроенным торгово-развлекательным комплексом с подземной автостоянкой: встроенное помещение магазина «Одежда из Скандинавии», ОФРЖС «Жилище» представило рабочую документацию на объект (6 альбомов).

Выполнение корректировки проекта техподполья, первого этажа жилого дома № 15 подтверждается выкопировкой из откорректированного проекта (архитектурно-строительные решения. 20319-15-АС) (т. 3 л.д. 71-72).

Таким образов, выполнение ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» корректировки техподполья жилого дома для устройства встроенного помещения магазина «Одежда из Скандинавии» установлен.

Между окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «ЛУСИМ» (инвестор) заключен договор № 74/2-С СФ на инвестирование строительства нежилого помещения в жилом доме № 15 (строительный адрес) в микрорайоне Центральном города Сургута от 25.10.2004 (том 3, л.д. 63-66).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора застройщик привлекает инвестора к участию в строительстве нежилых помещений 1-го этажа под магазин промышленных товаров, а также технических помещений в цокольном этаже в жилом доме № 15 в микрорайоне Центральный, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ Тюменской области, г. Сургут, жилой дом №15, мкр. Центральный, а инвестор вносит необходимые денежные средства для завершения строительства вышеназванного объекта.

Проектная общая площадь недвижимости 1-го этажа (в осях А-Е, 8-12) ориентировочно составляет 118,16 кв.м, проектная площадь технических помещений в цокольном этаже (в осях А-Е, 8-12) ориентировочно составляет 118,16 кв.м (пункт 1.5 договора).

Стоимость недвижимости ориентировочно составила 5 000 000 руб. (пункт 2.1. договора).

Ссылаясь на подписание указанного договора позднее даты, в нем указанной, о фальсификации договора в порядке статьи 161 АПК РФ истец не заявил. Доказательств в подтверждение указанного довода не представил. В то время как ничем не подтвержденные предположения лица о фальсификации договора в основу судебного акта положены быть не могут.

На основании разрешения от 14.12.2007 № ru86310000-191 объект капитального строительства магазин «Одежда из Скандинавии» (встроенное нежилое помещение на первом и цокольных этажах) в составе проекта: «Жилой дом № 15 со встроенными помещениями общественно-торгового назначения с наружными инженерными сетями и пристроенным торгово-развлекательным комплексом с подземной автостоянкой», расположенного по адресу: г. Сургут, мкр Центральный, пр. Ленина, 19, введен в эксплуатацию. Общая площадь встроенно-пристроенных помещений составила 341,6 кв.м.

Из указанных документов следует, что на момент ввода жилого дома в эксплуатацию нежилое помещение, из которого было образовано спорное нежилое помещение, находилось в стадии строительства и в том виде, в каком оно введено в эксплуатацию, не существовало.

Таким образом, спорное помещение не могло входить в состав подвальных помещений, которые были введены в эксплуатацию в составе многоквартирного жилого дома, а следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на него в момент регистрации права собственности не могло возникнуть.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ТСЖ «Наш дом» о том, что строительство спорных помещений осуществлено в рамках реконструкции многоквартирного жилого дома.

В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства определена как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Однако доказательств проведения реконструкции многоквартирного дома с получением разрешения на реконструкцию объекта и вводом реконструированного  объекта в эксплуатацию в материалах дела не имеется.

Указанные выше документы касаются строительства спорных помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в составе многоквартирного жилого дома.

Как откорректированный проект, так и разрешение от 14.12.2007 № ru86310000-191 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства магазин «Одежда из Скандинавии» (встроенное нежилое помещение на первом и цокольных этажах) касаются только строительства указанного объекта. На проведение реконструкции