Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу n А46-9160/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оценщиком при определении рыночной стоимости.

Не может быть принят во внимание и довод апелляционной жалобы  об идентичности выбранных объектов-аналогов по всем спорным земельным участкам.

 Как следует из материалов рассматриваемого спора, все подвергшиеся оценке земельные участки расположены в непосредственной близости друг от друга, находятся в одной и той же производственной зоне, имеют сходное производственное назначение.

В связи с изложенным, подбор одних и тех же объектов-аналогов не препятствует выводу о достоверности установленной отчетом рыночной стоимости.   

 Вопреки доводам апелляционной жалобы использованная оценщиком при проведении исследования информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что соответствует пункту 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; далее - ФСО N 1).

  Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО N 1).

В данном случае в отчете № 08/06/13 оценщик применил сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка, а также должным образом мотивировал отказ от применения доходного и затратного подходов к оценке, что соответствует требованиям пунктов 20, 21, 22, 23 ФСО № 1 (т. 2, л.д. 4). На правильность сделанных оценщиком выводов в части применения подходов к оценке указано в экспертном заключении № 003/2013/Омск (т. 2, л.д. 4 -5).

Утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что оценщик неверно избрал объекты аналоги, является несостоятельным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Использованные в отчете  № 08/06/13 объекты-аналоги имеют сходное со спорными земельными участками назначение, общую площадь, расположены в границах одного и того же муниципального образования.

При определении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно различия в площадях оцениваемых участков и объектов-аналогов.

Тем самым, оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов-аналогов не имеется.

Одним из доводов апелляционной жалобы Администрации является также некорректное, с точки зрения подателя жалобы допущение, что именно текущее разрешенное использование объекта оценки является наиболее эффективным. По утверждению подателя апелляционной жалобы не осуществление оценки различных вариантов разрешенного использования свидетельствует о нарушении оценщиком положений ФСО, что делает результаты его отчета недостоверными, а предлагаемую им рыночную цену – не доказанной.

 Отклоняя указанный довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

  Особенностями оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Использование участка рассматривается в рамках установленного вида разрешенного использования при его непротиворечии градостроительному регулированию и фактическому использованию. Смысл данного допущения сводится к тому, что для целей оценки принципиальное значение имеет вид разрешенного использования участка и его соответствие фактическому использованию, то есть, что объекты капитального строительства (при их наличии) должны иметь функциональное назначение, идентичное виду разрешенного использования земельного участка.

  Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.

 Как следует из материалов рассматриваемого спора, а также отражено в Отчете оценщика оцениваемые объекта расположены в производственной зоне Советского АО. Анализ имеющихся предложений показал, что диапазон стоимости земельных участков производственного назначения, расположенных в промышленной зоне Советского АО составляет от  200 до 800 руб. за кв.м. в зависимости от  местоположения и окружающей застройки, наличия подъездных путей, близости  транспортных магистралей, существенно влияющих на стоимость.

 Довод Администрации о необходимости допущения и исследования иных видов разрешенного использования оцениваемых земельных участков основывается на предположениях о возможном изменении целевого использования объектов оценки в будущем.

  Между тем, как это следует из содержания оцениваемого Отчета, оценка стоимости производится на конкретную дату и должна учитывать при определении наиболее эффективного использования факторы, существующие в настоящее время, а не те, которые могут либо появиться, либо не появиться в будущем.

   В то же время оценщиком при определении наиболее эффективного использования земельных участков  правомерно учтено, что объекты оценки расположены в промышленной зоне Советского АО г. Омска, заняты единым имущественным комплексом и имеют вид разрешенного использования 9: для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

 В экспертном заключении от 25.06.2013 вывод о варианте использования земельного участка экспертом признан соответствующим положениям ФСО-1 (стр.4 заключения).

 С учетом изложенного, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы Департамента о недостоверности результатов проведенной оценки объектов недвижимости Общества, как основанные на произвольных предположениях апеллянта и не мотивированные ссылками на какие-либо доказательства.

 В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, возлагающей на лиц, участвующих в деле, обязанность по доказыванию обстоятельств, положенных в основу поддерживаемой в ходе судебного разбирательства позиции, позиция Общества, основанная на представленном в материалы дела Отчете оценщика, лица обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также Экспертном заключении  на указанный отчет, представляется суду апелляционной инстанции более убедительной, нежели позиция Администрации, сформулированная на основе собственного субъективного убеждения.

 Отклоняя доводы апеллянта о нарушениях Экспертным Советом требований проведения экспертизы отчета оценщика, и настаивающего на недопустимости заключения от 25. 06.2013г. суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

 Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (абзац 6 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

 Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5 5)" (далее - ФСО № 5), регламентирующий порядок проведения экспертизы отчета об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

В соответствии с пунктом 16 ФСО № 5 в экспертном заключении указываются, в том числе, результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 ФСО N 1).

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение (абзац 1). При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2). При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (абзац 3 пункта 17 ФСО N 5).

  Если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза (п. 19 ФСО N 5).

  Законом не предусмотрены обязательные требования к проведению экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, установленной оценщиком в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка. Для подтверждения достоверности представленного в материалы дела отчета об оценке достаточно проведение нормативно-методической экспертизы, результаты которой подтверждают соответствие данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

  Принимая во внимание то обстоятельство, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение Российского общества оценщиков «Экспертный совет», а также учитывая, что доказательств недостоверности отчета об оценке ни ответчиком, ни третьими лицами не представлено, судебная коллегия полагает основания для признания отчета об оценке  № 08/06/13 недостоверным отсутствующими.

           Подлежат отклонению и доводы апелляционной жалобы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» о неправомерном привлечении ее к участию в деле в качестве ответчика, мотивированные не совершением Учреждением каких-либо действий, нарушающих права заявителя.

    Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Заявленные требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

  По смыслу указанного постановления Президиума № 913/11 истцом предъявляется требование об изменении размера кадастровой стоимости, указанного в государственном кадастре недвижимости, следовательно, ответчиком по такому делу может являться то лицо, которое уполномочено вносить изменения в государственный кадастр недвижимости.

 Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон № 221-ФЗ) кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

 В соответствии