Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу n А46-9160/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

          ООО «УК «Гарант» на праве собственности принадлежат земельные участки: кадастровый номер 55:36:030120:3219 площадью 648 кв.м., по адресу: г. Омск, Советский АО, пр-кт Ми­ра, д. 183, кадастровая стоимость 471 018 руб. 24 коп. (свидетельство о государственной ре­гистрации права 55-АА 540420 от 18.07.2012); кадастровый номер 55:36:030120:3220 площа­дью 1049 кв.м., по адресу: г. Омск, Советский АО, пр-кт Мира, д. 183, кадастровая стои­мость 762 497 руб. 12 коп. (свидетельство о государственной регистрации права 55-АА 541488 от 02.08.2012); кадастровый номер 55:36:030120:3222 площадью 5519 кв.м., по адре­су: г. Омск, Советский АО, пр-кт Мира, д. 183, кадастровая стоимость 4 011 652 руб. 72 коп. (свидетельство о государственной регистрации права 55-АА 540050 от 12.07.2012); кадаст­ровый номер 55:36:030120:3223 площадью 2781 кв.м. по адресу: г. Омск, Советский АО, пр-кт Мира, д. 183, кадастровая стоимость 2 021 453 руб. 28 коп. (свидетельство о государст­венной регистрации права 55-АА 540276 от 21.07.2012).

Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков была рассчитана на ос­новании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, ут­вержденных приказом Министерства экономического развития № 222 от 12.08.2006 исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 36-П от 26.09.2011 «Об утверждении резуль­татов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области».

 Полагая, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стои­мость принадлежащих обществу земельных участков превышает их рыночную стоимость, ООО «УК «Гарант» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, указав, что согласно отчету ЗАО «ИнвестАудит» от 10.06.2013 № 08/06/13 об определении рыночной стоимости земельных участков рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2011 составляет: кадастровый номер 55:36:030120:3219 площадью 648 кв.м. - 184 000 руб.; кадастровый номер 55:36:030120:3220 площадью 1049 кв.м. - 307 000 руб.; кадастро­вый номер 55:36:030120:3222 площадью 5519 кв.м. - 1 308 000 руб.; кадастровый номер 55:36:030120:3223 площадью 2781 кв.м. - 706 000 руб., при этом согласно экспертному за­ключению № 003/2013/Омск от 25.06.2013 на отчет № 08/06/13 «Об определении рыночной стоимости земельных участков» от 10.06.2013, названный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

22.10.2013г. Арбитражным судом первой инстанции вынесено решение по делу, являющееся предметом апелляционного обжалования.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.

   В соответствии с частями 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 части 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

          Как указано выше, кадастровая стоимость спорных земельных участков была определена в размере 471 018 руб. 24 коп. (кадастровый номер 55:36:030120:3219), кадастровый номер 55:36:030120:3220  - в размере 762 497 руб. 12 коп. ; кадастровый номер 55:36:030120:3222 – в размере 4 011 652 руб. 72 коп. ; кадаст­ровый номер 55:36:030120:3223  в размере 2 021 453 руб.

Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков определена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 36-П от 26.09.2011 «Об утверждении резуль­татов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской

 Нормой статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

 Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

 Истец является собственником спорных земельных участков.

 Кадастровая стоимость объектов недвижимости в данном случае значительно превышает рыночную стоимость этого же имущества, что нарушает права общества «Управляющая компания «Гарант».

 Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

  Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254; далее - ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

    Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

  Обществом в материалы дела представлен отчет  ЗАО «ИнвестАудит» от 10.06.2013 № 08/06/13 об определении рыночной стоимости принадлежащих ему земельных участков, в соответствии с данными которого рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011 составляет: по земельному участку кадастровый номер 55:36:030120:3219 площадью 648 кв.м. - 184 000 руб.; кадастровый номер 55:36:030120:3220 площадью 1049 кв.м. - 307 000 руб.; кадастро­вый номер 55:36:030120:3222 площадью 5519 кв.м. - 1 308 000 руб.; кадастровый номер 55:36:030120:3223 площадью 2781 кв.м. - 706 000 руб., при этом согласно экспертному за­ключению № 003/2013/Омск от 25.06.2013 на отчет № 08/06/13 «Об определении рыночной стоимости земельных участков» от 10.06.2013, названный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

  Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

    Согласно пункту 4 федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328; далее - ФСО N 5) под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

   Экспертным заключением от 25.05.2013г.  подтверждается, что исследованный отчет № 08/06/13 «Об определении рыночной стоимости земельных участков» от 10.06.2013, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности,

  Оснований для признания представленных истцом письменных доказательств недопустимыми либо недостоверными не имеется.

 Лица, участвующие в деле, имеют право заявлять ходатайства (часть 1 статьи 41 АПК РФ). Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела, требующих специальных знаний вопросов арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, назначить проведение судебной экспертизы (часть 1 статьи 82 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

 ФГБУ "Кадастровая палата Управления государственной регистрации, кадастра и картографии" (ответчик) и Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска  с ходатайствами о назначении судебной экспертизы для целей проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости спорных земельных участков в арбитражный суд не обращались. Право суда назначить проведение судебной экспертизы по данному делу по собственной инициативе федеральным законом не предусмотрено.

 В связи с этим, судебная коллегия полагает заявленные ООО «УК «Гарант»  требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости правомерными и обоснованными.

 Довод апелляционной жалобы Администрации  о том, что отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в части применения подходов к оценке, основан на некорректных допущениях оценщика, исключающих выводы о достоверности определенной рыночной стоимости,   не основан на представленных в дело доказательствах, противоречит выводам, приведенным в экспертном заключении.

 При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).

 Представленный истцом отчет № 08/06/13 соответствует изложенным выше принципам оценки, а также требованиям пунктов 9, 10 ФСО № 3. В частности, использованная оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка информация (прежде всего, об объектах-аналогах) представлена в тексте отчета (т. 1, л.д. 91-108) и в приложении к нему (т. 1, л.д. 141-152). Для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков был произведен анализ предложений по продажам объектов недвижимости из специализированных баз данных газеты «Бизнес-Недвижимость» «Недвижимость», «Рынок недвижимости» с опубликованными материалами агентств недвижимости  «Империя-Омск», «Держава», «Ермак». В процессе сбора информации были выявлены участки-аналоги, распложенные в Западной промышленной зоне Советского АО г.Омска,  в котором находится объект оценки. Данные аналоги по своему местоположению и виду разрешенного использования являются наиболее близкими к объекту оценки.

 В процессе анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений  между объектами-аналогами и объектами оценки, в связи с чем оценщик счел возможным  внести следующие корректировки  в цены объектов-аналогов :

-поправка на уторговывание

-поправка на местоположение

-корректировки на удаленность от транспортной развязки

- корректировка на различие в площади земельного участка

В связи с изложенным, подлежит отклонению довод апелляционной жалобы Администрации о несоответствии выбранных объектов-аналогов по площади земельных участков, в связи с тем, что указанное обстоятельство учтено