Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А46-16460/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Отказать в назначении экспертизы (ст.82, 83 АПК)

Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.

Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254.

Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 № 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:010101:1034 и 55:36:010101:1002, равной рыночной стоимости, представлен отчет № 45/13 от 31.10.2013 об определении рыночной стоимости имущества, составленный индивидуальным предпринимателем Репиным М.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:010101:1034 составила 19 100 928 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:010101:1002 – 5 416 800 руб., а также экспертное заключение № 2146/2013 от 16.12.2013 саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российское общества оценщиков», содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда, поэтому ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции необоснованно оценивал доводы третьего лица о достоверности, допустимости и достаточности отчета № 45/13 от 31.10.2013, как доказательства по настоящему делу, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета № 45/13 от 31.10.2013, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методика определения рыночной стоимости земельных участков, примененная оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

Так, при исследовании рынка земельных участков и составлении отчета оценщик сослался на экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, проведенное большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке, в число которых входил сам Репин М.А.

При этом в разделе 3 отчета «Допущения и ограничения» (стр.6-7 отчета – т.1 л.д.24-25) указано, что «объектом оценки является земельный участок, который для проведения оценки в целях, указанных в Задании на оценку, является условно свободным от застройки».

Между тем, фактически на земельных участках расположены административное здание площадью 270,4 кв.м., столярный цех площадью 609,5 кв.м., склад готовой продукции площадью 3 366,1 кв.м., оборудованные всеми коммуникациями (электрическое освещение, центральное отопление, водопровод и канализация), с ограждением и подъездными путями, о чем также указано на страницах 10, 11, 13 отчета (т.1 л.д.28, 29, 31), а в упомянутом выше исследовании рынка сделаны следующие выводы:

«Проведя мониторинг рынка недвижимости, баз данных профессиональных участников рынка недвижимости, эксперты сопоставили цены сделок с незастроенными земельными участками с ценами застроенных земельных участков. При этом было отмечено, что наличие улучшений на земельном участке приводит не только к росту стоимости единого объекта недвижимости, но и способствует приращению стоимости земельного участка.

Сопоставляя удельный показатель стоимости застроенных и незастроенных земельных участков можно сделать вывод о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли...

Судя по результатам, представленным в таблице, все эксперты сошлись во мнении, что стоимость застроенных земельных участков на рынке фактически выше, чем незастроенных и при этом, чем выше плотность застройки, тем выше стоимость, причем данная зависимость не является линейной».

Таким образом, из буквального содержания экспертно-аналитического исследования рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 следует, что наличие на земельных участках строений и коммуникаций оказывает влияние на рыночную стоимость таких участков (именно земельных участков, как самостоятельных объектов недвижимости, а не стоимость сооружений, включаемую в рыночную цену участков, как указывает податель апелляционной жалобы), увеличивая её в зависимости от степени развитости соответствующих коммуникаций и плотности застройки.

Следовательно, указав, что земельные участки для целей определения рыночной стоимости являются условно свободными от застройки, оценщик необоснованно не учел установленную выше объективную зависимость рыночной стоимости земельных участков от факта их застроенности, и неправомерно указал, что наличие на земельном участке строений и коммуникаций не оказывает существенного влияния на его рыночную стоимость, устанавливаемую в целях её дальнейшего использования для определения действительных и справедливых налоговых обязательств ООО «ТНГО», как собственника рассматриваемых участков.

Между тем, согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

При этом непринятие при определении размера рыночной стоимости земельного участка во внимание того факта, что на таком участке располагаются строения и коммуникации, ведет, как установлено выше, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки и не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках такого объекта.

Соответственно, информация, содержащаяся в спорном отчете № 45/13 от 31.10.2013, а также итоговые выводы, сформулированные на основании такой информации, не могут быть признаны достоверными и достаточными.

Доводы истца о том, что рассматриваемое в настоящем случае допущение оценщика продиктовано целями определения рыночной стоимости земельных участков, состоящими в снижении завышенного бремени налогообложения земельным налогом и в недопущении

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А70-3486/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)  »
Читайте также