Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2014 по делу n А46-5690/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Наличие технического паспорта (т. 2 л. 46-56) достаточным основанием для вывода о том, что объект по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 90, корпус 7, литера М, введен в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества, не является, так как является только документом, содержащим описание технического состояния объекта.

   Из материалов дела усматривается, что в договоре купли-продажи от 18.12.2013 в качестве документов, на основании которых ОАО «Омскавтотрансобслуживание» (продавцу) принадлежит право собственности на объект по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 90, корпус 7, указан договор купли-продажи от 23.12.1997, реестровый номер у нотариуса 5619 от 23.12.1997, зарегистрированный 17.05.1998 Управлением технической инвентаризации и регистрации (УТИиР) Департамента недвижимости Администрации г. Омска (пункт 2 договора).

            Договор купли-продажи от 23.12.1997 между Чернышовым В.А. и ОАО «Омскавтотрансобслуживание» в лице генерального директора Галкина О.Н. представлен в материалы дела (л. 106 т. 1).

            Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 23.12.1997 он подлежит обязательной регистрации в УТИиР Департамента недвижимости г. Омска, с момента государственной регистрации покупатель приобретает право собственности на указанный в договоре объект.

            На договоре имеется отметка о том, что он удостоверен нотариусом нотариального округа город Омск 23.12.1997 Узольниковой И.М. и зарегистрирован в реестре под № 5616.

В соответствии со статьёй 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (в редакции, действующей в 1997г.) нотариус удостоверяется в соответствии содержания договора действительным намерениям сторон. По правилам статьи 60 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке. Договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

Таким образом, нотариальная форма придает сделке особую достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения, устраняя тем самым возможные споры. При удостоверении договора купли - продажи нотариус должен выяснить действительное намерение сторон, уточнить, не совершается ли сделка для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде.

Между тем, согласно ответу нотариуса нотариального округа город Омск Узольниковой И.М., данному следователю следственного управления по Омской области, нотариальных действий сделок с участием Чернышова В.А. ею в 1997 году не удостоверялось (т. 2 л. 45).

Чернышевым В.А. изложенное в ответе нотариуса обстоятельство не опровергнуто.

Утверждение предпринимателя Семерича С.М. о том, что указанное обстоятельство не имеет правового значения, так как нотариальное удостоверение данной сделки не являлось обязательным, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание, так как содержание договора купли-продажи от 23.12.1997 явствует о том, что стороны достигли соглашения о нотариальном удостоверении сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 163 ГК РФ как в редакции до внесения изменений Федеральным законом  №100-ФЗ, так и после внесения изменений).

Так в пункте 6 договора купли-продажи от 23.12.1997 указано, что нотариусом сторонам разъяснено содержание статей 213, 223, 450, 556 ГК РФ. Также в пункте 7 договора стороны подтвердили в присутствии нотариуса, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне выгодных для себя условий, а также, что они получили о нотариуса все разъяснения по удостоверяемой сделки. Кроме того, в пункте 10 договора купли-продажи от 23.12.1997 отражена передача одного экземпляра договора нотариусу и его хранение по адресу: г. Омск, ул. Нефтезаводской, 14.

Таким образом, отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи от 23.12.1997 имеет юридическое значение, так как влечет недействительности сделки в силу ничтожности (пункт 1 статьи 165 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения сделки (до внесения изменений Федеральным законом  №100-ФЗ)).

            Помимо прочего, на договоре купли-продажи от 23.12.1997 имеется отметка о том, что данный договор зарегистрирован в Управлении технической инвентаризации и регистрации (УТИиР) Департамента недвижимости г. Омск 17.05.1998.

            Однако документа, из которого бы следовало, что такая регистрация была осуществлена в действительности, о чем в установленном законом порядке сделана соответствующая запись, не представлено.

            Из постановления от 28.07.2014 о признании ООО «Омскагрострой» потерпевшим по уголовному делу № 354380, возбужденному по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 156 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении Чернышова В.А. и неустановленных лиц, следует, что Галкин О.Н. не являлся генеральным директором ОАО «Омскавтотрансобслуживание», указанного в договоре купли-продажи от 23.12.1997 в качестве продавца.

В силу статьи 69 АПК РФ постановление о признании ООО «Омскагрострой»  потерпевшим по уголовному делу не имеет преюдициального значения. Вместе с тем, данное постановление относится к числу простых письменных доказательств (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа (часть 1 статьи 75 АПК РФ).

Следовательно, постановление от 28.07.2014 о признании ООО «Омскагрострой» потерпевшим по уголовному делу № 354380 подлежит оценке в целях установления фактических обстоятельств в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами по правилам статьи 71 АПК РФ.

            Доказательств, опровергающих то, что Галкин О.Н. не являлся генеральным директором ОАО «Омскавтотрансобслуживаение», ответчиками, в том числе Чернышовым В.А. (покупателем по договору купли-продажи от 23.12.1997), не представлено.

            Ответчиками также не представлены доказательства того, что объект, указанный в договоре купли-продажи от 23.12.1997, фактически был передан во владение покупателя.

            Приведенные обстоятельства  доказательства в совокупности позволяют сделать вывод о том, что в материалах настоящего дела не имеется документов, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи от 23.12.1997 сторонами реально исполнялся.

            Доказательств, свидетельствующих о реальном вступлении Чернышова В.А. во владение после заключения договора купли-продажи от 23.12.1997, ответчиками ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции в порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ не представлено.

   В соответствии с частью 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

   Между тем, Чернышов В.А., являющийся стороной первого договора купли-продажи об отчуждении объекта по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 90, корпус 7, ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, не привел каких-либо доводов, указывающих на действительность договора купли-продажи от 23.12.1997, против удовлетворения иска не возражал.

   Отсутствие таких возражений со стороны Чернышова В.А., отсутствие возражений со стороны ООО «Комплект Сервис» квалифицируется как признание ими обстоятельств, указанных истцом в обоснование своих требований.

   В связи с изложенным, действуя в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 23.12.1997 является недействительным в силу ничтожности.

   Отклоняя доводы предпринимателя Семерича С.М., суд апелляционной инстанции, помимо прочего, принимает во внимание, что отсутствуют доказательства передачи объекта, являющегося предметом оспариваемых сделок, во владение ООО «Комплект Сервис» и Семерича С.М.

   Ответчики не опровергли утверждение ООО «Омскагрострой» о том, что спорный объект огорожен, вход на территорию возможен только через пропускной пункт, на протяжении 5 лет (с 2009г.) нахождения истца на объекте и разборе его на строительные материалы правопритязаний третьих лиц не имелось, более того, объект никем не обследовался в целях составления технического паспорта, не осматривался лицами, поименованными покупателями в договорах купли-продажи от 18.12.2013 и от 04.02.2014.

Ответчиками также не опровергнуты утверждения истца о том, что по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 90, корпус 7, им ведется деятельность по разбору и вывозу строительных материалов. Письмо ООО НТЦ «СПЕЦ» исх. № 22/10-1 от 23.10.2014, представленное суду апелляционной инстанции, допустимым доказательством не является, так акт осмотра не представлен, что не позволяет установить, проводилось ли 22.10.2014 непосредственно обследование здания, кроме того, отсутствуют доказательства приглашения представителя ООО «Омскагрострой» для участия в осмотре, не представлены документы, позволяющие сравнить техническое состояние здания с 2009г. по 2014г.

   При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что Семерич С.М. обратился в Арбитражный суд Омской области с иском об обязании ООО «Омскагрострой», в том числе освободить объект недвижимости, расположенный по адресу: 644015, г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 90, корпус 7, литера: М, кадастровый номер 55:36:140102:5700 (арбитражное дело № А46-8231/2014), что свидетельствует о том, что общество осуществляло и осуществляет свою деятельность именно на объекте по указанному адресу, право собственности на которое зарегистрировано за предпринимателем Семеричем С.М.

   В силу статьи 167 ГК РФ ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

   Таким образом, договор купли-продажи от 23.12.1997 не повлек такого юридического последствия как возникновение у Чернышова В.А. права собственности на объект, указанный в договоре, и свойственное праву собственности правомочие распоряжения.

   Поэтому последующее отчуждение данного объекта Чернышовым В.А. - лицом, права которого основаны на недействительной сделке, ООО «Комплект Сервис», а также отчуждение объекта ООО «Комплект Сервис» Семеричу С.М. также являются недействительными.

   Следовательно, имеются основания для признания договоров купли-продажи от 18.12.2013 и от 04.02.2014 недействительными в силу ничтожности, как не соответствующими требованиям закона (статья 209 ГК РФ).

   Учитывая изложенное, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемое решение следует отменить с принятием нового судебного акта о признании договоров купли-продажи от 18.12.2013 и от 04.02.2014 недействительными (ничтожными сделками).

   Судебные расходы ООО «Омскагрострой» по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 8 000 руб. и апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Семерича С.М. в размере 2 500 руб., на Чернышова В.А. в размере 2 500 руб., на ООО «Комплект Сервис» в размере 5 000 руб. (пропорционально удовлетворенным к ним требованиям).

   Излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 4 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 13.08.2014 по делу № А46-5690/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Омскагрострой» удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 18.12.2013, заключенный между Чернышовым Валерием Анатольевичем и обществом с ограниченной ответственностью «Комплект Сервис» в отношении объекта недвижимости по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 90, корпус 7, площадью 1075,9 кв.м, кадастровый номер: 55:36:140102:5700.

Признать недействительным договор купли-продажи от 04.02.2014, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Комплект Сервис» и Семеричем Сергеем Михайловичем в отношении объекта недвижимости по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 90, корпус 7, площадью 1075,9 кв.м, кадастровый номер: 55:36:140102:5700.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Чернышова Валерия Анатольевича (ОГРНИП 304550416800102, ИНН 550402783491) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Омскагрострой» (ОГРН 1095543010771, ИНН 5507210710) 2 500 руб. судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комплект Сервис» (ОГРН 1095543010771, ИНН 5507210710) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Омскагрострой» (ОГРН 1095543010771, ИНН 5507210710) 5 000 руб. судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Семерича Сергея Михайловича (ОГРНИП 311554336200142, ИНН 552804036422) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Омскагрострой» (ОГРН 1095543010771, ИНН 5507210710) 2 500 руб. судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Омскагрострой» (ОГРН 1095543010771, ИНН 5507210710) из федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче иска по чеку-ордеру № 38 от 25.04.2014.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

А.С. Грязникова

Д.Г.