Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу n А46-7375/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами...».

Таким образом оценщик применил корректировку по местоположению участков одного и того же административного округа города в размере 49 % к цене неправильно (Аналоги 1, 2 и 3), либо необходимо отбирать в том числе в качестве аналогов участки не только из одного административного округа, но и из одной ценовой зоны округа.

Введение корректировки на местоположение, исходя из средних арифметических значений предельных цен для оценочных зон, является необоснованным.

Вместе с тем, приведенные в  рассматриваемом отчете предельные цены на земельные участки не соответствуют действительности.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованными следующие доводы подателя жалобы.

В таблице 3.10 для ЦАО города Омска максимальная цена земельного участка под здания производственно-складского назначения для зоны 3 указана в размере 1000 руб./кв.м. В действительности, в этой зоне ЦАО продавались земельные участки по гораздо большей цене, например земельный участок в ЦАО стоимостью 1 362 руб./кв.м.

В таблице 3.5 отчета отмечено, что минимальная цена участка 9 ВРИ (того же, что и оцениваемый участок) составляет 6 руб./кв.м., а максимальная - 4 500 руб./кв.м. Используя указанный подход, средняя цена составляет (6 + 4 500) /2 = 2 253 руб./кв.м.

В таблице 3.5 отчета указано, что средневзвешенная (т.е. цена преобладающего количества участков) цена для участков 9 ВРИ составляет 155,7 руб./кв.м., т.е. в 14,5 раз отличается    от    среднего     арифметического    значения.    Очевидно, что  разница между средней и средневзвешенной ценой огромна,  таким образом использование оценщиками в расчетах средние арифметические цены некорректно.

Средневзвешенная цена представляет собой усредненное значение цены всех земельных участков определенной группы, зоны, ВРИ, а средняя арифметическая цена - это средняя цена двух земельных участков с минимальной и максимальной стоимостью, которые не отражают реальную картину по совокупности участков.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки должна быть не только достоверной, но и достаточной, а информация, считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины оценки.

Так, при учете участков, сведения о которых были в распоряжении оценщика, стоимость оцениваемых участков была бы значительно большей и возможно превысила бы кадастровую стоимость земельного участка.

Ненадлежащий подбор аналогов  подтверждается высокой величиной общей валовой коррекции участков (стр. 51 отчета), которая составляет по участкам 75,6 %, 81,3 % , 81,9 % , 23,7 %, 47 %.

Выбор аналогов осуществлен необоснованно и произвольно, что могло привести к занижению цены выкупа.

В результате выбора ненадлежащих аналогов из числа имеющихся предложений и недостаточного количества принятых аналогов оценщиком в нарушение ФСО № 1 был неправильно проведен расчет рыночной стоимости земельного участка.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что, что использованная оценщиком при проведении исследования информация (выбор ненадлежащих аналогов из числа имеющихся предложений и недостаточное количество принятых аналогов) не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оценщик при составлении рассматриваемого отчета отказался от доходного подхода, основанного на расчете возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указав, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и (или) его аналогов (стр. 42 Отчета).

Однако в таблице 3 Экспертно-аналитического исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 приведены расчетные величины доходности единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) для различных типов объектов, а также отмечено, что эти данные используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчетов с регулярной актуализацией.

Более того, в отчете № 12/06/13 от 03.06.2013  указано, что он составлен, исходя из допущения, что объект оценки используется заказчиком оценки на праве аренды (стр. 4 отчета). Следовательно, при таком допущении, информацию о доходности оцениваемого земельного участка можно было получить у правообладателя участка, заказавшего его рыночную оценку.

Оценщик отказался от методов распределения и выделения, используемых в сравнительном подходе к оценке и применяемым именно к застроенным земельным участкам, поскольку они предполагают определение цены единого объекта недвижимости и вычленения из нее непосредственно стоимости земельного участка. При этом оценщик указал на отсутствие у него необходимой информации и что ему неизвестно о каких-либо значимых исследованиях, позволяющих определить, какая доля в стоимости единого объекта недвижимости приходится на земельный участок.

Вместе с тем, в Экспертно-аналитическом исследовании рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, рассматривался указанный вопрос на примере имеющихся баз данных предложений о продаже такого рода объектов, была определена доля стоимости, приходящаяся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости.

Ссылка оценщика на свою неосведомлённость по этому вопросу только подвергает дополнительному сомнению достаточность  информации , использованной им при выполнении задания.

Следовательно, оценщик не обосновал в достаточной степени отказ от всех подходов и методов рыночной оценки, базирующихся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и вследствие чего позволяющих уточнить его стоимость по сравнению с кадастровой стоимостью, которая считается исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.

В связи с этим отчет № 12/06/13 от 03.06.2013  нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка истца - достоверной.

Не может суд учитывать и экспертное заключение № 001/2013/Омск от 06.06.2013, составленного экспертным советом Российского общества оценщиков по результатам оценки отчета об оценке № 12/06/13 от 03.06.2013.

Из разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11 со ссылкой на нормы статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ, следует, что суду при разрешении спора в целях изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, надлежит дать оценку отчету оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющихся в отчете, подготовленном кадастровым центром, рыночной информации и статистическом анализе рыночной информации о стоимости земельных участков.

В силу статьи 13 Федерального закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При таких обстоятельствах, судом исследуются правоотношения, связанные, в том числе, с установлением рыночной стоимости земельных участков, которые регламентируются нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом статья 17.1 Федерального закона №135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 №ВАС-10186/12 по делу №А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

Пунктом 11 ФСО № 1 установлено, что при проведении экспертизы отчета об оценке проверяется соблюдение оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке: экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза); экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Между тем, заявителем апелляционной жалобы верно указано, что экспертиза отчета отвечает только на вопрос: содержит ли отчет обязательные положения и  приложения, но не содержит описания и выводов каким образом   СРО проводилась проверка соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки  (пункт 11 ФСО № 1).

Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Необходимости специальных познаний и назначения экспертизы отчета , апелляционный суд не усмотрел,  доводы апелляционной жалобы оценены судом на основе имеющихся материалов дела.

Истцом не доказана достоверность  выводов оценщика как доказательства, которым подтверждено обстоятельство, приведенное в качестве основания иска.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления истца об отводе предложенных департаментом кандидатур экспертов отсутствуют.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу №  А46-7375/2013 в виду несоответствия выводов изложенных в решении, обстоятельствам дела подлежит отмене, апелляционная жалоба– удовлетворению. В удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Государственная пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии