Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу n А46-7375/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Пункт 1 статья 61.2 Бюджетного кодекса РФ, в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от следующих местных налогов, устанавливаемых представительными органами городских округов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах земельного налога - по нормативу 100 процентов.

В силу пункта 1 Положения о департаменте финансов и контроля Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 28.09.2011 № 441 «О департаменте финансов и контроля Администрации города Омска», Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (далее – департамент) является структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляющим составление и организацию исполнения бюджета города Омска, финансовым органом муниципального образования город Омск, органом внутреннего муниципального финансового контроля. Департамент подчинен и подотчетен Мэру города Омска.

Пунктом 18 Положения предусмотрено, что Департамент в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, следующие функции:

1) разрабатывает основные направления финансовой, бюджетной и налоговой политики города Омска;

2) готовит проекты муниципальных правовых актов города Омска по вопросам составления и исполнения бюджета города Омска и другим вопросам финансовой, бюджетной и налоговой политики;

20) осуществляет анализ исполнения бюджета города Омска, составляет прогнозы ожидаемого исполнения бюджета города Омска;

33) обеспечивает соблюдение иммунитета бюджета города Омска;

35) осуществляет полномочия главного администратора доходов бюджета города Омска;

36) осуществляет контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты платежей в бюджет города Омска, начисляет, ведет учет, взыскивает и принимает решения о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет города Омска, пеней и штрафов по ним в части доходов, администрируемых департаментом;

Таким образом, заинтересованность Департамента в обжаловании судебного акта обоснована.

Как указывалось ранее, в подтверждение исковых требований истцом представлен отчет № 12/06/13 от 03.06.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048. Данный отчет составлен ЗАО «ИНВЕСТАУДИТ» на основании договора № 12 от 28.05.2013, с ООО «Теплый дом».

Оценщик применил только сравнительный подход, отклонив доходный и затратный. При применении сравнительного подхода анализировал стоимость нескольких других участков (аналогов).

Оценщик исходил из задания истца-заказчика и , в частности того, что участок используется заказчиком на праве аренды,  оценивается без учета имеющихся улучшений.

При этом оценщик учитывал (л.д.33) фактические особенности участка, а именно: площадь 6 947 кв. м., предназначенность его для размещения производственных и административных зданий, коммунального хозяйства , сбыта, промышленности  (вид разрешенного использования 9 ( ВРИ 9 )).

 Разрешенное использование  по кадастровому плану – под базу,      производственных и административных зданий, коммунального хозяйства , сбыта, промышленности .

Нахождение его в собственности  истца-заказчика, ровный рельеф, расположение на участке 2 зданий  производственно-складского назначения, отгороженность, грунтовой  покрытие и мощение железобетонными плитами, наличие зеленых насаждений, оснащённость водопроводом, канализацией, электроосвещением., нахождение в Центральном административном округе г. Омска,  наличие вокруг производственных предприятий и гаражных комплексов, близость к крупной автомагистрали 1,4 км.  Наличие подъездных путей к участку с автомобильной остановкой.

Оценщиком  подобраны в качестве аналогов земельные участки  площадями от 13500 до 50 000 кв.м., с отсутствующими коммуникациями .

По результатам оценки объекта оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 составляет 2 664 000 рублей.

Истцом представлено экспертное заключение Экспертного совета Российского общества оценщиков № 001/2013/Омск от 06.06.2013, согласно которому содержание отчета № 12/06/13 от 03.06.2013 и его выводы соответствуют требованиям действующего законодательства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254 соответственно, которые должны использоваться оценщиком.

В соответствии со статьёй 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Пунктом 5 ФСО № 2   предусмотрено, что при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

ООО «Теплый дом» как заказчик ограничил оценщика, поставив ему цель оценить земельные участки без учета стоимости улучшений.

Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности, обязательно проведение экспертизы отчета оценщика. Такая экспертиза проводится в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение (абзац 1). При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2). При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (абзац третий пункта 17 ФСО N 5).

Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Исходя из части 3 статьи 71 АПК РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Таким образом, в компетенцию арбитражного суда входит оценка представленного в обоснование исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, являющегося одним из письменных доказательств в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело № ВАС-13839/2013).

Выводы, изложенные в отчете ЗАО «ИНВЕСТАУДИТ» № 12/06/13 от 03.06.2013 о стоимости земельного участка не прошли проверку на достоверность выводов о рыночной стоимости  по следующим причинам:

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположен производственный комплекс, состоящий из 2-х зданий складов площадью 2 462,1 кв.м. и 371,4 кв.м. складских помещений, представляющий собой, улучшения земельного участка.

Между тем, в рассматриваемом отчете указано, что земельный участок для проведения оценки рассматривается как свободный от застройки, а имеющиеся его улучшения не учитываются. Причем такое условие оценки поставил истец как заказчик оценки (пункт 2.2 отчета № 12/06/13 от 03.06.2013).

Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, проведенное группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке содержит информацию о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли.

Это является мнением группы специалистов, но несмотря на предоставленное процессуальное время , истец не привел  доводов и не сослался на другие информационные источники, содержащие противоположное обоснованное мнение по этому вопросу.

При составлении спорного отчета оцениваемый земельный участок рассмотрен (вопреки плотности его застройки) как незастроенный, а в качестве аналогов анализировалась стоимость только незастроенных участков.

Департамент сослался на наличие даже в использованных оценщиком информационных источниках предложений о продаже земельных участков с приближенными к спорному участками характеристиками , а причины, по которым они оценщиком во внимание не принимались в отчете не приведены. 

Как следует из таблицы 5.1 отчета № 12/06/13 от 03.06.20139 в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки со следующими характеристиками:

- аналог 1: площадь объекта - 15 000кв.м., инженерные коммуникации – отсутствуют;

- аналог 2: площадь объекта - 13 500 кв.м., инженерные коммуникации – отсутствуют;

- аналог 3: площадь объекта - 14 600кв.м., инженерные коммуникации – отсутствуют;

- аналог 4: площадь объекта - 50 000кв.м., инженерные коммуникации – отсутствуют;

- аналог 5: площадь объекта - 25 000кв.м., инженерные коммуникации – отсутствуют;

В то время как объект оценки  имеет площадь объекта – 6 974 кв.м., на участке имеются инженерные коммуникации.

Кроме того, на спорном земельном участке имеются постройки  производственно-складского назначения,  объекты - аналог указанных улучшений не имеют.

Исходя из изложенного, содержащийся в отчете № 12/06/13 от 03.06.2013 вывод оценщика о стоимости оцениваемого участка, сделанный  на основании анализа стоимости объектов, возможность использования которых как достоточной совокупности аналогов , пор причине отклонения других участков (имеющих признаки аналогов)   и значительной разницей в характеристиках выбранных оценщиком аналогов, влияющих на стоимость объекта характеристик (факт застройки, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций), не обоснован в достаточной мере.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

При составлении отчета № 12/06/13 от 03.06.2013 оценщик неверно произвел расчет рыночной стоимости земельного участка  методом сравнения продаж.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта