Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 по делу n А75-2931/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору требования Общества подлежат удовлетворению только в том случае, если будет установлено несоответствие решения Управления Росреестра по ХМАО – Югре, изложенного в письме - сообщении от 06.03.2014 №03/010/2014-414 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства закону или иному нормативному правовому акту, и оспариваемое решение повлекло нарушение прав и законных интересов Общества.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 16  Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

По положениям статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

Пунктом 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона орегистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

Как следует из материалов дела, общество на государственную регистрацию, помимо заявления, представило кадастровый паспорт здания от 11.09.2013, квитанция об оплате государственной пошлины от 17.09.2013, договор аренды (субаренды) от 29.10.2008 № 879, договор аренды от 18.12.2008, разрешение на строительство от 30.22.2011, договор подряда № 03/06 от 24.11.2006.

Частью 2 статьи 25 Закона о регистрации установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Частью 4 статьи 25 Закона о регистрации предусмотрено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственность заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, и разрешения на строительство.

В подтверждение права пользования земельным участком под спорным объектом незавершенного строительства Общество представило договор субаренды части земельного участка от 18.12.2008, заключенный между заявителем и ЗАО «Салаир» (правопредшественником ООО «Салаир»).

В договоре субаренды от 18.12.2008 указано, что земельный участок принадлежит арендатору на праве аренды согласно договора аренды № 879 от 29.10.2008.

Из представленного в материалы дела договора аренды № 879 от 29.10.2008 следует, что он заключен между администрацией муниципального образования городской округ город Сургут (арендодатель) и ЗАО «Салаир» (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:3 общей площадью 12, 8276 га. Указанный участок предоставлен арендатору для окончания строительства объекта «Застройка микрорайона № 41 в западном жилом районе города Сургута».

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, являются разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документы, подтверждающие права на земельный участок.

Пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к числу документов, представляемых для получения разрешения на строительство, отнесены, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.10.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 4 статьи 25 Закона о регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственность заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. При этом судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

Таким образом отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок действия аренды земельного участка, на котором возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Как усматривается из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, Обществом в сроки, отведенные в разрешении на строительство от 31.12.2008 (до декабря 2012 года), в период действия договоров аренды земельного участка, построен незавершенный строительством объект. Согласно кадастровому паспорту указанного объекта, представленного на государственную регистрацию, объект находится на 1 этапе строительства, степень готовности составляет 10 процентов, фундамент – железобетонные сваи, площадь застройки 3 117 кв.м, объект расположен в кадастровом квартале 86:10:0101046 (т. 1 л.д. 33-34).

При этом, как следует из пояснений представителя ООО «Салаир», субарендные отношения между ним и Обществом прекращены с 29.12.2012.

Таким образом, ООО «Салаир» не опровергает того факта, что на момент осуществления строительства спорного объекта субарендные отношения по поводу земельного участка, на котором расположен испрашиваемый объект незавершенного строительства, между указанными организациями существовали.

Кроме того, существование субарендных отношений по поводу земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, подтверждается фактом выдачи разрешения на строительство от 31.12.2008, поскольку в силу обязательных требований пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации такое разрешение не могло быть выдано Обществу при отсутствии у него правоустанавливающих документов на земельный участок.

Вопреки позиции ООО «Салаир», представленное в материалы дела письмо ООО «Салаир» от 11.02.2014, которым по мнению подателей жалоб подтвержден факт прекращения арендных отношений между ООО «Салаир» и Обществом по поводу спорного земельного участка, не опровергает вышеизложенных выводов суда апелляционной инстанции.

Как следует из пункта 9.1 договора субаренды земельного участка от 31.12.2011, заключенного между ООО «Салаир» и Обществом (последним по времени заключенным между указанными организациями договором субаренды земельного участка), договор прекращает свое действие по окончании срока, установленного разделом 2 договора (29.12.2012). В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении настоящего договора, настоящий договор считается продленным на срок действия договора аренды земельного участка № 879 от 29.10.2008.

Следовательно, само по себе письмо ООО «Салаир» от 11.02.2014 не является надлежащим доказательством прекращения договорных отношений между сторонами договора в отсутствие доказательств расторжения договора в порядке, установленном пунктом 9.1 договора субаренды от 31.12.2011.

Таким образом, доводы Управления Росреестра по ХМАО – Югре о том, что заявитель при обращении за государственной регистрацией объекта незавершенного строительства не представил правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором возводился спорный объект, как основание для отказа в государственной регистрации, являются несостоятельными.

По верному замечанию суда первой инстанции, при решении вопроса о возможности государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет правового значения последующее прекращение субарендных отношений между Обществом и ООО «Салаир», если доказан факт существования объекта незавершенного строительства как самостоятельной недвижимой вещи (степень готовности 10 процентов) и факт существования субарендных отношений на момент осуществления строительства этого объекта.

Истечение срока действия разрешения на строительство также не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на момент осуществления строительства данного объекта (2009 год) разрешение на строительство от 31.12.2008 действовало и оснований считать, что объект возведен Обществом незаконно, у Управления Росреестра по ХМАО – Югре не имелось.

В подтверждение факта осуществления строительных работ на указанном объекте Обществом для государственной регистрации права собственности был также представлен договор строительного подряда № 03/06 от 24.11.2006 с ООО «Сибирьстройремонт».

Действующее законодательство не требует обязательного предоставления для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства действующего на момент государственной регистрации разрешения на строительства. Предусмотренное статьей 25 Закона о регистрации требование представить разрешение на строительство обусловлено необходимостью заявителя подтвердить факт законности возведения объекта незавершенного строительства, право собственности на которое он просит зарегистрировать.

Следовательно, представив разрешение на строительство от 31.12.2008 сроком действия до 29.12.2012, заявитель подтвердил законность строительства спорного объекта в период действия разрешения на строительство.

Таким образом, Управление Росреестра по ХМАО – Югре неправомерно указало в качестве основания для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства отсутствие действующего разрешения на строительство спорного объекта.

Иные основания отказа в государственной регистрации права, изложенные в письме – сообщении, также не соответствуют законодательству

Так, довод о том, что кадастровый паспорт объекта от 11.09.2013 не содержит информации о наименовании объекта, что делает затруднительным его идентификацию, подлежит отклонению, поскольку в кадастровом паспорте имеется схема расположения объекта на земельном участке (т.1 л.д.34), на государственную регистрацию было представлено письмо о присвоении строительного адреса спорному объекту от 29.05.2008 (т.1 л.д. 124). Согласно расписке в получении документов от 17.02.2014 (т.1 л.д. 134) заявителем в регистрирующий орган был представлен технический план объекта незавершенного строительства (т.1 л.д.137-150, т.2 л.д.1).

Кроме того, кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства содержит уникальный государственный учетный             номер 86:10:0101046:77. Присвоение указанного номера объекту кадастрового учета свидетельствует о наличии в составе сведений Единого государственного кадастра недвижимости сведений о спорном объекте недвижимости и его уникальных характеристиках, в том числе описание места расположения объекта на земельном участке в объеме сведений, определенных Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Миэкономразвития России № 42 от 04.02.2010.

Таким образом, представленные заявителем для государственной регистрации права собственности документы позволяли регистрирующему органу идентифицировать спорный объект незавершенного строительства.

Более того, как следует из письма Управления от 02.02.2014 (т.1 л.д. 129-130) государственная регистрация приостанавливалась и заявителю предлагалось представить дополнительные правоустанавливающие документы. При этом, приостанавливая государственную регистрацию и предлагая заявителю устранить причины, препятствующие ее проведению, Управление Росреестра по ХМАО – Югре не ссылалось на затруднительность идентификации объекта незавершенного строительства.

Довод Управления Росреестра по ХМАО – Югре о том, что права Общества на земельный участок, расположенный под объектом, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрированы, также не может являться основанием для отказа в государственной регистрации, поскольку право пользования спорным земельным участком основано на договорах субаренды, срок действия которых не превышал 1 года, и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации такие договоры не требуют государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указание в письме - сообщении