Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу n А70-9509/2011. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

необходимо представить доказательства возникновения права собственности.

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий, считая должника застройщиком, право собственности на спорные помещения и/или  на дом в целом не зарегистрировал.

Следовательно, данное право не может считаться возникшим.

А значит, должник не вправе требовать признания за ним права собственности на  спорные нежилые помещения.

Не указал конкурсный  управляющий и оснований возникновения у него до обращения с иском права собственности в силу закона (вне зависимости от наличия государственной регистрации).

Как указал конкурсный управляющий, причиной обращения с настоящим иском является то, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором находится  многоквартирный дом со спорными встроенными нежилыми помещениями, истек. А его продление в настоящее время невозможно в связи с наложенным на земельный участок арестом.

То есть конкурсный управляющий при обращении с заявлением  фактически исходил из затруднительности в официальном порядке добиться государственной регистрации своих прав на спорные объекты недвижимости, и имел своей целью преодолеть требования, установленные пунктом 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Согласно пункту 4 статьи 25 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, земельный участок под строительство спорного объекта был предоставлен должнику на основании договора аренды, срок действия которого истек, а соглашение о продлении срока действия не зарегистрировано в уставленном порядке.

Однако отсутствие у должника документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект, не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 по делу № А51-2921/2011).

Поэтому  должник как лицо, не ставшее собственником в установленном законом порядке, не вправе требовать за ним признания права собственности.

Вместе с тем суд отмечает, что в целях государственной регистрации прав на недвижимость правовое значение имеет наличие прав на земельный участок до момента ввода здания в эксплуатацию, а последующее продление договора аренды в целях регистрации прав на недвижимость по смыслу закона не требуется.

Кроме того, должник в подтверждение оснований возникновения права собственности у него представил два вида взаимоисключающих документов.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 6 и 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок.

Так, согласно пункту 7 в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий указал, что между ОАО «Тюменское региональное агентство экономической безопасности» (сторона 1), ООО «Домостроительная компания Союз-2000» (сторона-2) и ООО «Рекламная компания «АСУС» (исполнитель-дольщик) 18.04.2006 был заключен договор на строительство жилого комплекса (с дополнительным соглашением), в соответствии с которым, стороны объединили свои усилия для строительства жилого комплекса в квартале № 6 микрорайоне № 1 жилого района «Тюменский» г. Тюмени, на условиях совместной деятельности в целях ускорения строительства.

Как усматривается из указанного договора и дополнительного соглашения к нему земельный участок, на котором осуществлено строительство, принадлежит на праве собственности ООО «Рекламная компания «АСУС» (исполнителю-дольщику).

И именно данное лицо, оставаясь зарегистрированным собственником, внесло его в совместную деятельность под строительство, указав, что внесение осуществляется на основании договора аренды (дополнительное соглашение от 08.05.2009 года том 377 лист дела 16).

При этом на основании договора аренды от 14.05.2009 ООО «Рекламная компания «АСУС» (арендодатель) передал ООО «Домостроительная компания СОЮЗ-2000» (арендатор) 14.05.2009 в аренду земельный участок площадью 5 773 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Широтная-Пермякова, объездная дорога-район МЖК, уч.№59, сроком действия до 01.08.2012 (в редакции соглашений от 14.05.2011, 30.12.2011).

Соглашением от 01.08.2012, не зарегистрированным в установленном порядке, арендодатель и арендатор продлили срок действия договора аренды земельного участка до 31.12.2014.

В обоснование своего права собственности конкурсный управляющий представил соглашение о распределении долей в праве общей собственности № 6-1(1,2,3) от 29.12.2012 года , согласно которому помещения в построенном доме были распределены между должником и ООО «Рекламная компания «АСУС».

Таким образом, если конкурсный управляющий полагает, что у должника возникло право на спорные помещения в силу того, что  именно сам должник является застройщиком как арендатор земельного участка, то он был обязан обосновать, на каком основании должник распорядился иными помещениями, переданными ООО «Рекламная компания «АСУС» с нарушением положений Закона о банкротстве из конкурсной массы вне очереди.

Если же конкурсный управляющий полагает, что лицом, имеющим все права на земельный участок и, соответственно, застройщиком, получившим права на возведенный объект недвижимости, стало ООО «Рекламная компания «АСУС» как собственник земельного участка, а право собственности должника является производным и перешло к должнику на основании соглашения о распределении долей в общей собственности, то  в этом случае право собственности у должника не могло возникнуть по следующим причинам:

- общее право собственности на земельный участок у должника и ООО «Рекламная компания «АСУС» не регистрировалось;

- передача спорных помещений от ООО «Рекламная компания «АСУС» к должнику в качестве надлежащего исполнения договорных обязательств не осуществлялась, поскольку данные помещения фактически находятся во владении Каменевой Н.П., Наличного А.Г.и используются последними.

Суд апелляционной  инстанции полагает, что в данном случае  для разрешения заявленного спора не имеет значения, является ли договор от 18.04.2006 № 18 на строительство жилого комплекса договором о совместной деятельности (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 54)  или это фактически смешанный договор о купле-продаже будущей недвижимости в обмен на  выполнение подрядных работ (пункт 6 Постановление Пленума ВАС РФ № 54), поскольку и в том и в другом случае между застройщиком (как собственником  земельного участка) и другими участниками договора возникли лишь обязательственные правоотношения и поскольку общее право собственности не регистрировалось, остальные участники совместной деятельности выступают лишь лицами, имеющими право требовать от застройщика исполнения обязательства по передаче квартир взамен предоставленного, то есть передачи им вещи для последующей регистрации права собственности.

А если допустить, что в настоящем деле может быть применен подход, изложенный в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.03.2014  года № 16768/13,  по смыслу которого лицо, построившее дом на чужом земельном участке, заключая договор купли-продажи с участником строительства, фактически передает права требования покупателя будущей недвижимости к  собственнику (арендатору) земельного участка, то  должник в этом случае должен вообще считаться выбывшим из обязательства.

Таким образом, конкурсным управляющим представлены взаимоисключающие (с точки зрения оснований возникновения права) документы,  на основании который суд был не вправе признавать право собственности за должником.

 Ссылки суда первой инстанции на то, что спорные помещения находятся в конкурсной массе должника, не могут служить основанием для удовлетворения  заявленных требований.

Понятие конкурсной массы дано исключительно в целях применения Закона о банкротстве и это понятие не влияет на основания и на момент возникновения вещных прав, которые регулируются нормами Гражданского кодекса.

Целью формирования конкурсной массы является сбор любого имущества и имущественных прав в целях последующего обращения взыскания на него. И в этом смысле в конкурную массу может быть включено и то имущество, на которое должник претендует, и право на которое будет зарегистрировано конкурсным управляющим впоследствии.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым  указать следующее:

При  разрешении обособленных споров  в делах о банкротстве суд обязан  действовать таким образом, чтобы впоследствии исключить дальнейшие спорные ситуации, предотвратить нарушение прав иных лиц.

В данном деле, как неоднократно было установлено и при разрешении настоящего спора и при разрешении обособленных споров с участием Каменевой Н.П. и  Наличного А.Г., последние  являются фактическими владельцами спорных помещений и длительный срок пользуются ими.

Так, Каменева Н.П. получила спорное помещение по акту от 03.10.2011 года  под отделочные работы после полной оплаты. 

Наличный А.Г. также получил спорное помещение по аналогичному акту  от 01.02.2011 года. По смыслу указанного акта застройщик считал свои обязательства по передаче помещения выполненными.

То есть оба  гражданина являются фактическими владельцами спорных помещений.

Действительно,  как следует из постановлений ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2013 и от 10.04.2014 по настоящему делу, суд кассационной инстанции не признал указанных лиц законными владельцами помещений.

Отменяя судебные акты суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал следующее:

В рассматриваемом случае жилой дом, в котором расположены спорные нежилые помещения, введен в эксплуатацию 22.06.2012, то есть после возбуждения дела о банкротстве ООО «ДСК Союз-2000» (10.10.2011), после признания его несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства (27.04.2012), при этом право собственности застройщика до настоящего времени на нежилое помещение не зарегистрировано.

Акты приёма-передачи нежилого помещения под отделочные работы от 01.02.2011 и от 03.10.2011, по которому должник передал Наличному А.Г. и Каменевой Н.П. нежилые помещения для выполнения отделочных работ, не является доказательством, подтверждающим передачу нежилых помещений во исполнение обязательств застройщика по договорам долевого участия в строительстве.

Суд кассационной инстанции также указал, что данные акты подписаны до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (28.06.2012), тогда как согласно пункту 3.1.3 договора от 16.07.2009 № 6-1(1)/50 и от 04.02.2011 № 6-1(2)/50 дольщик обязан принять свою долю по акту приема-передачи доли общей собственности в течение 10 дней с момента получения письменного извещения от заказчика, а заказчик обязан уведомить дольщика о вводе объекта в эксплуатацию в течение 30 рабочих дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 4.1.3 договора) и в течение двух месяцев с момента принятия дома в эксплуатацию передать в регистрирующий орган пакет документов, необходимый для регистрации права собственности дольщика