Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А46-16452/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.

При этом пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Для целей применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке от 20.11.2013 № 70/13, выполненному оценщиком Репиным М.А, рыночная стоимость земельных участков составила:

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1049 - 10 247 120 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1050 - 10 972 000 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1051 - 16 758 560 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1085 - 12 541 880 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1086 - 50 678 160 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1088 - 45 285 240 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1089 - 6 014 320 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1056 - 373 360 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1058 - 349 960 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1057 - 367 640 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:11048 – 238 160 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1052 - 955 240 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1053 -128 440 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1055 - 455 000 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1081 - 4 700 280 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1082 - 25 904 840 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1083 - 97 125 600 рублей;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:090304:1010 - 282 360 рублей.

При этом статья 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 № ВАС-10186/12 по делу № А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

В целях проверки представленного истцом отчета оценщика Репина М.А. от 20.11.2013 № 70/13 проведена экспертиза в общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и получено положительное экспертное заключение № 2031/2013 от 22.11.2013, согласно которому отчет от 20.11.2013 № 70/13 соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, а итоговые значения рыночной стоимости объекта оценки могут быть рекомендованы для совершения сделок и иных целей, подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 913/11 от 28.06.2011).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что суд первой инстанции необоснованно не принял рыночную цену, установленную в отчете от 20.11.2013 № 70/13.

Так, в решении от 13.05.2014 (стр. 16-17) суд первой инстанции указал, что оценщик не обосновал применение метода сравнения продаж и «отказ от подходов и методов рыночной оценки, базирующихся на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка».

Данный вывод суд первой инстанции мотивировал тем, что «одним из основных документов, использованных в Отчете для обзора и изучения рынка земельных участков, указано Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, проведенное большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке, в число которых входил Репин М.А. (стр. 39, 46 Отчета).

В указанном исследовании рассматривался данный вопрос на примере имеющихся баз данных предложений о продаже такого рода объектов, но и была определена доля стоимости, приходящаяся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости. В частности по данным таблицы 6 Исследования для производственно-складских объектов недвижимости она составляет 8,1 % процента (средневзвешенное значение). В Исследовании также отмечено, что значение среднего, моды и медианы по выборкам участков максимально близки, что говорит о нормальном распределении».

Однако, из приведенного обоснования суда первой инстанции совершенно не понятно, каким образом факт использования оценщиком названного Экспертно-аналитического исследования при составлении отчета № 70/13 от 20.11.2013 опровергает применение оценщиком сравнительного метода и отказ от применения других методов, которые подробно обоснованны в отчете (стр. 50-68 отчета) и подтверждены Репиным М.А., допрошенным в судебном заседании.

Кроме того, как уже отмечалось выше по тексту настоящего постановления, особенности определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (в целях которой и проводилось Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011) с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости конкретного земельного участка. В связи с чем законодателем в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и предусмотрена возможность определения индивидуальной кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, а потому является некорректным прямое применение каких-либо параметров, полученных при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки, для определения индивидуальной рыночной стоимости. В противном случае такое применение приведет к тому, что кадастровая стоимость, определенная по результатам государственной кадастровой оценки, всегда будет равна рыночной стоимости, определенной для земельного участка индивидуально.

Далее суд первой инстанции (стр. 17-18 решения) пришел к выводу, что оценщиком неправомерно был произведен расчет рыночной стоимости единого виртуального земельного участка, а не конкретных земельных участков, являющихся объектами оценки.

Данный вывод суд апелляционной инстанции находит не соответствующим обстоятельствам дела, так как в отчете оценщика (стр. 46, 53 отчета) сделано лишь допущение о том, что удельный показатель рыночной стоимости спорных земельных участков не должен отличаться, поскольку все они имеют смежные границы, представляют собой единую территорию и образуют одну производственную зону.

В то же время из содержания отчета (стр. 53-65 отчета, таблицы 12.1.1, 12.1.2) видно, что при отборе объектов-аналогов и определении стоимости учитывались индивидуальные характеристики каждого земельного участка.

Также не может быть признан правомерным и вывод суда первой инстанции о неверном определении оценщиком наиболее эффективного использования земельных участков (стр. 18-19 решения), основанный на предположениях о том, что не исключается возможность несения предприятием неблагоприятных последствий, связанных с падением спроса на выпускаемую продукцию, и о том, что на его территории должны иметься строения, такие как, например, склады, которые не утратят ликвидность даже в случае ликвидации общества и демонтажа производственных мощностей.

Во-первых, как уже было указано, данный вывод основывается на предположениях об обстоятельствах, которые могут иметь место в будущем. Таким же образом можно предположить, например, повышение спроса на выпускаемую предприятием продукцию и необходимость увеличения в связи с этим производственных мощностей.

Во-вторых, оценка стоимости производится на конкретную дату и должна учитывать при определении наиболее эффективного использования факторы, существующие в настоящее время, а не те, которые могут либо появиться, либо не появиться в будущем.

В то же время оценщиком при определении наиболее эффективного использования земельных участков (стр. 46-50 отчета) правомерно учтено, что объекты оценки расположены в промышленной зоне Ленинского АО г. Омска в непосредственной близости от промышленной зоны ОАО «РЖД», заняты единым имущественным комплексом предприятия, имеющего стратегическое значение и имеют вид разрешенного использования 9: для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Далее судом первой инстанции в оспариваемом решении (стр. 19-21) приводятся нормы права, требованиям которых должна соответствовать информация, используемая при проведении оценки, вновь указано на параметр, примененный оценщиком для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, и сделан вывод о том, что при таких обстоятельствах использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Однако в чем конкретно выражаются недостаточность и недостоверность информации суд не указывает, установить это из содержания решения не представляется возможным, поэтому суд апелляционной инстанции не может дать оценку данному выводу суда и находит его необоснованным и не подтвержденным доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Таким образом, противоречий в выводах оценщика, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется, а каких-либо доказательств иной величины рыночной стоимости спорных земельных участков в материалы дела не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы департамента финансов и контроля, сводящиеся к оспариванию достоверности отчета оценщика Репина М.А. от 20.11.2013 № 70/13 как доказательства соответствия рыночной стоимости участков, за их необоснованностью.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства,