Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 по делу n А81-5039/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

С учетом изложенного, существенными условиями договора аренды нежилого помещения и земельного участка является условие о предмете и цене договора.

Заявляя требование о признании рассматриваемого договора субаренды незаключенным, ООО «ССО» указывает, что между сторонами имелись разногласия по предмету договора субаренды. Границы нежилого помещения и земельного участка не были определены.

Как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10 по делу № А46-18723/2008, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В договоре субаренды указан  предмет договора – нежилое помещение (отапливаемый бокс), площадью 220 кв.м, земельный участок, площадью 7655 кв.м, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Западная промзона.

Применительно к пользованию помещениями указанной площади в пункте 4.1 договора сторонами согласован размер арендной платы.

Возражений по предмету договора и размеру арендной платы при подписании договора ответчик не заявлял.

В подтверждение факта передачи ответчику в пользование нежилого помещения и земельного участка сторонами подписан акт приема-передачи от 01.01.2013.

Дополнительным соглашением от 01.06.2013 № 1 к договору стороны увеличили количество арендуемых площадей, арендодатель передал субарендатору отапливаемый бокс размером 859.9 кв.м на срок с 01.06.2013 до 01.09.2013, размер арендной платы за переданный бокс по дополнительному соглашению №1 составил 354 000 руб. с учетом НДС.

Факт передачи отапливаемого бокса размером 859.9 кв.м подтверждается актом от 01.06.2013.

Отсутствие в договоре, дополнительном соглашении и актах границ нежилого помещения и земельного участка, на что также ссылается ответчик, не является основанием для выводов, что предмет договора субаренды не идентифицирован.

Ни при заключении договора субаренды с дополнительным соглашением, ни при подписании актов приема-передачи о неопределенности предмета договора ответчик не заявлял.

Ничем не подтвержденные доводы подателя жалобы о наличии между сторонами разногласий по предмету договора в основу судебного акта положены быть не могут.

Акты за март – июнь 2013 года сторонами подписаны без каких-либо возражений по факту пользования имуществом и размеру арендной платы.

В апелляционной жалобе ответчик подтвердил наличие у него обязанности по оплате пользования имуществом с апреля по июнь 2013 года. Ответчиком произведена частичная оплата по договору.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что стороны к исполнению рассматриваемого договора приступили. Спор по поводу незаключенности договора до рассмотрения настоящего иска между истцом и ответчиком отсутствовал. О незаключенности договора ввиду несогласования существенных условий ответчик заявил только после возникновения настоящего спора.

Поэтому позиция ответчика, настаивающего на незаключенности рассматриваемого договора, тогда как при совершении действий по его исполнению сомнений в заключенности договора им высказано не было, а впервые о незаключенности договора как об основании освобождения от исполнения гражданско-правового обязательства им было заявлено лишь при предъявлении истцом настоящего иска, не может быть расценена в качестве добросовестной и разумной.

При таких обстоятельствах оснований для того, чтобы считать договор субаренды, условиями которого стороны руководствовались при исполнении обязательства и разногласий в понимании и толковании условий которого между ними не возникало, незаключенным по указанным ответчиком в апелляционной жалобе основаниям не имеется. Обратное не отвечает интересам стабильности гражданско-правового регулирования и устойчивости экономических отношений и гражданского оборота, нарушая баланс прав и законных интересов его участников.

В рассматриваемом случае стабильность гражданского оборота обеспечивается определенностью в правовом положении сторон сделки, частично исполнивших принятое на себя договорное обязательство в полном соответствии с его условиями.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды незаключенным не установлено.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что договор субаренды в установленном порядке не зарегистрирован, что лишает истца права на взыскание задолженности по указанному договору.

Отклоняя названный довод подателя жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признается равным году.

В рассматриваемом случае срок договора установлен сторонами с 01.01.2013 по 30.12.2013 (а не по 31.12.2013), что не позволяет применить указанные разъяснения.

Более того, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В связи с чем в рассматриваемом случае то обстоятельство, что договор субаренды не зарегистрирован, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что в нарушение пункта 2 статьи 608, пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды заключен без согласия собственника, а также на срок, превышающий срок договора аренды.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

С учетом изложенного, истечение срока договора аренды в качестве правового последствия влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, и не освобождает субарендатора от внесения платы за пользование имуществом до фактического его возврата субарендодателю.

Договор субаренды является надлежащим основанием для возникновения соответствующих прав и обязанностей сторон, его условиями предусмотренных.

В силу статей 606, 614 ГК РФ пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным.

Исходя из положений статей 606, 614, 642 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

По смыслу указанных правовых норм во взаимосвязи с положениями статьи 65 АПК РФ бремя доказывания возврата имущества лежит на ответчике.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Статьей 68 АПК РФ установлено, что обстоятельства дела, которые согласно     закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Факт предоставления нежилого помещения и земельного участка в пользование арендатору материалами дела подтверждается. Акты приема-передачи имущества в аренду подписаны ответчиком без замечаний, о фальсификации актов в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлено.

В настоящем деле истец заявил о взыскании с ответчика арендной платы по договору субаренды по состоянию на 24.10.2013 в размере 1 654 166,13 руб.

Оспаривая факт наличия указанной задолженности, ответчик указывает, что с 23 августа 2013 года пользования имуществом не осуществляет.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в претензии-уведомлении от 26.08.2013 № 158 истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды от 01.01.2013 № 03/13 с 26.09.2013.

Как указывает ответчик, уведомление о расторжении договора получено им 17.09.2013.

Между тем, акт передачи из аренды в отношении спорного имущества в материалы дела не представлен.

Из материалов дела не усматривается, что, прекратив пользование спорным имуществом, ответчик пригласил истца для составления акта приема-передачи, однако от надлежащего оформления возврата имущества из аренды истец уклонился.

Ничем не подтвержденные доводы подателя жалобы о возврате имущества в основу судебного акта положены быть не могут.

Доводов и доказательств того, что с августа 2013 года истец создает препятствия ответчику в доступе на арендованную территорию, ответчик в суде первой инстанции не представил. Оснований для приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, представленных в обоснование указанных обстоятельств, судом апелляционной инстанции не установлено по причинам, изложенным выше.

На основании статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным имуществом в период с января по октябрь 2013 года, а также отсутствие доказательств погашения задолженности, суд первой