Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2014 по делу n А46-8621/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В то же время, как установлено выше, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Закона №167-ФЗ) допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. При этом достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении, предметом оспаривания в этом случае не являются.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Данная правовая позиция определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 №913/11.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, введенной в действие Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №167-ФЗ), одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон №221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона №221-ФЗ орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи, в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости, указано решение суда.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена не только посредством проведения государственной кадастровой оценки, но также и посредством судебного установления рыночной стоимости земельного участка.

Согласно позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 28.06.2011 №913/11, заявленные требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса РФ назначается экспертиза.

Как следует из материалов дела, заявленные ОАО «Омсккровля» требования, по сути, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, определенной отчетом оценщика от 14.06.2013 №31/13.

Анализ законодательства, действовавшего на дату проведения государственной кадастровой оценки земель и действующего в настоящее время, позволяет сделать вывод о том, что в спорной ситуации следует учитывать рыночную стоимость, определенную в отношении оспариваемого земельного участка индивидуально в отчете об оценке, подготовленном оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков. Именно несоответствие кадастровой стоимости земельного участка, определенной методом массовой оценки, его рыночной стоимости, определенной индивидуально, на одну и ту же дату может повлечь корректировку кадастровой стоимости путем ее замены на рыночную. Такая корректировка допустима однократно до проведения следующей государственной кадастровой оценки земель.

В подтверждение довода о завышенном размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:20 истцом представлен в материалы дела отчет об оценке от 14.06.2013 №31/13, подготовленный по заказу ОАО «Омсккровля», согласно которому рыночная стоимость указанного участка составляет 109 326 150 руб.

Из разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11 со ссылкой на нормы статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ, следует, что суду при разрешении спора в целях изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, надлежит дать оценку отчету оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющихся в отчете, подготовленном кадастровым центром, рыночной информации и статистическом анализе рыночной информации о стоимости земельных участков.

В силу статьи 13 Федерального закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При таких обстоятельствах, судом исследуются правоотношения, связанные, в том числе, с установлением рыночной стоимости земельных участков, которые регламентируются нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для целей применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона №135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом статья 17.1 Федерального закона №135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 №ВАС-10186/12 по делу №А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

Как усматривается из материалов дела, департамент, не соглашаясь с размером рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка, определенном оценщиком Репиным М.А. в отчете от 14.06.2013 №31/13, просил назначить нормативно-методическую экспертизу отчета оценщика Репина М.А. от 14.06.2013 № 31/13.

Суд первой инстанции, ссылаясь на наличие в материалах дела экспертного заключения № 1351/2013 от 28.06.2013 на означенный выше отчет, подготовленного экспертным советом общества с ограниченной ответственностью «Российской общество оценщиков», а также на то, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержат достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков, счел возможным вынести решение по настоящему делу без проведения экспертизы, о которой ходатайствует представитель третьего лица.

Как указано выше, в целях проверки представленного истцом оценщика Репина М.А. от 14.06.2013 № 31/13, судом апелляционной инстанции в порядке статей 82, 159 АПК РФ назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной экспертизы экспертом «Авангард Эксперт» Пушкаревым И.И. в суд апелляционной инстанции представлено экспертное заключение №15/01-2014 по делу №А46-8621/2013, согласно которому установлены следующие нарушения.

1.    В нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 №254 (далее - ФСО №3) информация, представленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), не заверена в установленном порядке уполномоченным лицом.

2.    Согласно подпункту з) пункта 17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минрегионразвития России от 20.07.2007 №256, задание на оценку должно содержать допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Однако, экспертом установлено отсутствие пункта о допущениях и ограничениях в разделе «Задание на оценку».

3. Эксперт указал, что отчет оценщика Репина М.А. от 14.06.2013 № 31/13 не отвечает требованиям части 4 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), поскольку отсутствует перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения. Так главным источником информации служат базы данных о предложении объектов недвижимости, публикуемые на страницах специализированных журналов и интернет-сайт профессиональных объединении омских риэлторов, в частности - «Омского Союза Риэлторов», «Профессиональных риэлторов Омской области» и «Гильдии участников омского рынка недвижимости»:

- «Рынок недвижимости». Специализированная газета. Омск. Издатель: ООО «РН-медиа»;

- «Новый адрес». Рекламный еженедельник. Омск. Издатель: ООО «Реклама-Сервис»;

- «Недвижимость». Рекламное издание. Омск. Издатель: ИП Вераховский А.Н.;

-Веб-портал www.omskrielt.com;

- Веб-портал www. adress55.ru;

- базы данных агентств недвижимости, входящих в НП «Омский союз риэлторов» и НП «СРСРД «Профессиональные риэлторы Омской области».

4. В нарушение подпункта «е» пункта 8 ФСО №3 и статьи 11 Закона №135-ФЗ в отчете оценщика не в полном объеме указаны количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а именно: не указан год постройки, состояние, износ, балансовая стоимость.

5. В нарушение статьи 11 Закона №135-ФЗ в отчете оценщика Репина М.А. от 14.06.2013 № 31/13 отсутствует информация о текущем использовании объекта оценки. Между тем, в отчете отсутствует пункт «Информация о текущем использовании объекта оценки», который должен находиться в обязательном разделе «Описание объекта оценки» с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

6. В нарушение пункта 4 части 4 статьи 11 Закона №135-ФЗ в отчете отсутствуют точное описание объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, и балансовая стоимость объекта оценки.

7. Согласно пункту 9 ФСО №3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии). Однако, вопреки указанной норме в отчете оценщика Репина М.А. от 14.06.2013 № 31/13 отсутствуют копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на улучшения объекта оценки.

Кроме того, эксперт указал, что метод выделения «рекомендованный методическими рекомендациями «По определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р к применению для оценки застроенных земельных участков не обосновано исключен из расчетов, что не соответствует пункту 20 ФСО №1. По мнению эксперта, не обоснован отказ от доходного подхода и его методов при определении рыночной стоимости земельного участка: капитализации земельной ренты, предполагаемого использования остатка, что также противоречит пункту 20 ФСО №1.

То есть, при определении рыночной стоимости земельного участка только один подход (затратный) из трех, предусмотренных пунктом 20 ФСО N 1, в соответствии с которым оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В результате рассмотрения отчета оценщика Репина М.А. от 14.06.2013 № 31/13 сделан вывод, что означенный отчет не отвечает принципам обоснованности, однозначности, существенности и достоверности, в соответствии с требованиями пункта 19 ФСО №1 и пункта 4 ФСО