Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу n А70-7886/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Российской Федерации № 262 от 07.05.2003.

В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

            Вопреки доводам Департамента, изложенным в апелляционной жалобе, основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.

Исходя из изложенного, учитывая, что до момента обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском выкупная цена изымаемых участков сторонами не была определена, а какая-либо компенсация в размере рыночной стоимости спорного участка земли на определенную дату истцом обществу не производилась, суд первой инстанции при определении стоимости спорного объекта правомерно исходил из того, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка подлежит установлению на момент рассмотрения настоящего спора, а не на момент принятия государственным органом решения об изъятии земельного участка.

В качестве обоснования выкупной стоимости земельных участков истец ссылается на отчеты об оценке от 29.04.2013 № 332/13 по состоянию на 16.12.2010,  выполненные ООО «ЗСК-Центр», согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435– в размере 864 000 руб.

Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельных участков представил отчет об оценке по состоянию на 02.08.2013№ 967/13, произведенный также ООО «ЗСК-Центр».

Согласно указанному отчету выкупная цена спорного земельного участка составила 2 458 000 руб.

Истец дополнительно представил отчет № 131/13-02, выполненный ООО «Партнер-Эксперт», в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 28 августа 2013 года, указана в размере 577 000 рублей (том 2 л.д. 66-159).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчёт об оценке ООО «ЗСК-Центр» по состоянию на 16.12.2010, представленный Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на  момент рассмотрения спора и не отвечает критерию относимости доказательств (статья 67 АПК РФ).

            Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением от 02 сентября 2013 года назначил по настоящему делу судебно-экономическую экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «АйКью Плюс - Оценка» Васильевой Н.Н.

На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорного земельного участка, в том числе рыночной стоимости данного земельного участков, а также размера убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведе­ния оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги (том 3 л.д. 127).

Согласно заключению эксперта Н.Н. Васильевой (том 3 л.д. 130-145, том 4 л.д. 1-31) выкупная стоимость спорного земельного участка, по со­стоянию на 20 сентября 2013 года определена в размере 3 317 890 рублей.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял экспертное заключение от 03.10.2013 в качестве надлежащего доказательства выкупной стоимости спорного участка, поскольку эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход для ответа на поставленный вопрос, использовала в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 земельные участки, с иным разрешенным использованием: «под многоэтажную застройку», в то время как спорный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, а также не учитывала фактическую застройку участка автодорогой, в отношении продолжающегося существования  которой на спорном участке споры отсутствуют и эти обстоятельства не могли не учитываться.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, при определении убытков, причиненных собственнику земельного участка, эксперт Васильева Н.Н. указала на убытки, связанные с услугами риэлтеров в размере 62 394 руб., не обосновав необходимость производства таких затрат.

Со своей стороны, истец дополнительно представил отчет № 131/13-02, выполненный ООО «ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ».

Поскольку отчет ООО «Партнер-Эксперт» изготовлен по заказу ОАО «Мостострой-11», то есть лица, не участвующего в деле, данный отчет расценен судом первой инстанции в качестве недопустимого доказательства (статья 68 АПК РФ).

В связи с тем, что в материалы дела представлены три отчета об определении выкупной стоимости одного и того же земельного участка на один и тот же период, которые многократно отличаются друг от друга, суд первой инстанции в порядке пункта 2 статьи 87 АПК РФ определением от 30.09.2013 назначил по делу повторную судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручено экспертам ЗАО «Ассоциация АЛКО» Долгих Алексею Владимировичу и Бекреневой Нине Семеновне.

В материалы дела поступило экспертное заключение ЗАО «Ассоциация АЛКО» № 12/2013 (том 4 л.д. 94-138).

По результатам повторной судебной экспертизы выкупная стоимость земельного участка  по  состоянию  на  октябрь  2013  определена в размере 572 000 рублей.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Экспертное заключение ЗАО «Ассоциация АЛКО» № 12/2013, как и любые доказательства, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.

Согласно статье 15 указанного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые   стандарты   оценки,   цели   и   задачи   проведения   оценки   объекта   оценки,   а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из заключений, экспертами ЗАО «Ассоциация АЛКО» сделаны выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО «Ассоциация АЛКО». Вместе с тем, из заключений не усматривается, из каких источников были получены данные, используемая информация в свободном доступе не находится, что, как верно отметил суд первой инстанции,  вызывает сомнения по поводу достоверности проведенных исследований.

Суд согласен с замечаниями ответчика о том, что при применении в данном заклю­чении сравнительного подхода к оценке спорного земельного участка, в качестве аналогов были выбраны земельные участки с иным разрешенным использованием

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленное ЗАО «Ассоциация АЛКО» заключение№ 12/2013, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе этих отчетов стоимость спорных земельных участков не является рыночной и не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд Тюменской области путем выкупа.

Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных отчетах, оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчете ООО «ЗСК-Центр» за № 967/13   об оценке объектов оценки по состоянию на 02 августа 2013 года, согласно которому выкупная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 2 458 000 рублей.

При выборе указанного отчета ООО «ЗСК-Центр» суд исходил из того, что и истец, и ответчик представили отчеты указанной экспертной организации по состоянию на разные даты, таким образом можно сделать вывод о том, что и истец, и ответчик доверяют оценке, произведенной данным лицом.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден