Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А70-7213/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 8 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Аналогичные положения установлены статьёй 55 Земельного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.

Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.

Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).

Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла своё отражение и в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 262 от 07.05.2003.

В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

            Вопреки доводам Департамента, изложенным в апелляционной жалобе, основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.

Исходя из изложенного, учитывая, что до момента обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском выкупная цена изымаемых участков сторонами не была определена, а какая-либо компенсация в размере рыночной стоимости спорного участка земли на определенную дату истцом обществу не производилась, суд первой инстанции при определении стоимости спорного объекта правомерно исходил из того, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка подлежит установлению на момент рассмотрения настоящего спора, а не на момент принятия государственным органом решения об изъятии земельного участка.

В качестве обоснования выкупной стоимости земельных участков истец ссылается на отчеты об оценке от 29.04.2013 № 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 326/13 по состоянию на 17.10.2010, выполненные ООО «ЗСК-Центр», согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:235 составляет 21 760 000 руб., с номером 72:17:0706003:236 –16 145 000 руб., с номером 72:17:0706003:241 – 20 391 000 руб., с номером 72:17:0706003:293 – 2 961 000 руб.

Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельных участков представил отчеты об оценке по состоянию на 16.07.2013 № 849/13, № 852/13, № 853/13 № 854/2013, произведенные также ООО «ЗСК-Центр».

Согласно указанным отчетам выкупная цена спорных земельных участков составила: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 - 56 969 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 - 45 598 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 - 8 740 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 - 60 603 000 руб.

Ответчик дополнительно представил в материалы дела отчеты № 486-10, № 489-10, № 490-10, № 492-10, выполненные ООО «Регион Независимой Оценки», в которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 14.10.2010 указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 73 842 000 руб. (т. 12 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 58 307 000 руб. (т. 9 л.д.1-57); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 8 995 000 руб. (т. 6 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 79 189 000 руб. (т. 3 л.д. 1-56).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчёты об оценке ООО «ЗСК-Центр» по состоянию на 17.10.2010, представленные Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на дату принятия обжалуемого судебного акта.

По этим же причинам суд первой инстанции правомерно не принял во внимание отчеты ООО «Регион Независимой Оценки», представленные ответчиком, как не отвечающие критерию относимости доказательств (статья 67 АПК РФ).

            Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением от 27.08.2013 назначил по настоящему делу судебно-экономическую экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «АйКью Плюс - Оценка» Васильевой Н.Н.

На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорных земельных участков, в том числе рыночной стоимости данных земельных участков, а также размера убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данных земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.

Согласно заключениям эксперта Н.Н. Васильевой (т. 14 л.д. 89-180, т. 15 л.д. 1-92) рыночная стоимость земельных участков по состоянию на сентябрь 2013 года составила: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 104 372 354 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 85 154 259 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 14 255 247 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 112 128 428 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельных участков, подлежащих изъятию, использовала в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: «под многоэтажную застройку», «под многоэтажное строительство», «под жилую и общественно-деловую застройку». В то время как при назначении судебной экспертизы эксперту было предложено определить выкупную стоимость спорных земельных участков, разрешенным использованием которых являются: кадастровый номер 72:17:0706003:241 - для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер 72:17:0706003:236 - для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер 72:17:0706003:293 - для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер 72:17:0706003:235 - для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, приведенные в отчете сведения не могут расцениваться в качестве сведений об объектах-аналогах, отвечающих критерию достоверности.

Со своей стороны, истец дополнительно представил отчеты № 147/13-03,№ 147/13-01, №147-03/02, № 147/13-04, выполненные ООО «ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ» в которых рыночная стоимость земельных    участков     по    состоянию    на    01.10.2013    указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 22 780 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 18 093 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 3 266 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 24 285 000 руб. (т. 15 л.д. 93-184, т. 16 л.д. 1-270).

Поскольку отчеты ООО «Партнер-Эксперт» изготовлены по заказу ОАО «Мостострой-11», то есть лица, не участвующего в деле, данные отчеты расценены судом первой инстанции в качестве недопустимых доказательств (статья 68 АПК РФ).

В связи с тем, что в материалы дела представлены три отчета об определении выкупной стоимости одних и тех же земельных участков на один и тот же период, которые многократно отличаются друг от друга:

земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 56 969 000 руб., 104 372 354 руб., 22 780 000 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 8 740 000 руб., 14 255 247 руб., 3 266 000 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 60 603 000 руб., 112 128 428 руб., 24 285 000 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 45 598 000 руб., 85 154 259 руб., 18 093 000 руб., суд первой инстанции правомерно в порядке пункта 2 статьи 87 АПК РФ определением от 14.10.2013 назначил по делу повторную судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручено экспертам ЗАО «Ассоциация АЛКО» Долгих Алексею Владимировичу и Бекреневой Нине Семеновне.

21.11.2013 (вх.№С04-77098) в материалы дела поступили экспертные заключения ЗАО «Ассоциация АЛКО» №№ 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013 (т. 18 л.д. 28-143, т. 19 л.д. 1-122).

По результатам повторной судебной экспертизы выкупная стоимость земельных участков  по  состоянию  на  октябрь  2013  определена:  земельный   участок  с  кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 5 568 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 34 985 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 17 150 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 32 553 000 руб.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный