Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2014 по делу n А46-2460/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

обращении взыскания на предмет залога по основаниям, установленным кредитными договорами.

В силу пункта 5.1 договора об ипотеке обращение взыскания на предмет залога наступает в том случае, если какие-либо суммы, подлежащие выплате по условиям кредитных договоров не были уплачены залогодателем в порядке, в сроки, в размерах и на условиях, установленных кредитными договорами, а также в иных случаях неисполнения (ненадлежащего исполнения) залогодателем своих обязательств, предусмотренных кредитными договорами, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как указывалось выше, вступившим в законную силу решением Специализированного межрайонного экономического суда города Алматы Республики Казахстан от 14.08.2012 по делу № 2-7301/12, предъявленный в интересах АО «БТА Банк» иск прокуратуры Медеуского района города Алматы Республики Казахстан удовлетворен; с ЗАО «ЭКООЙЛ» в пользу АО «БТА Банк» взыскано, в том числе 53 103 074,09 долларов США задолженности по договорам банковского займа № 2000/07/100/776 от 20.03.2007, № 2000/07/100/1500 от 29.05.2007, № 2000/07/100/1325 от 24.07.2007, где 35 000 000 долларов США – основной долг, 8 853 698,64 долларов США – вознаграждение, 8 127 000 долларов США – пени за нарушение сроков возврата кредитов, 1 122 375,46 долларов США – пени за нарушение сроков выплаты вознаграждения; в удовлетворении встречного иска ЗАО «ЭКООЙЛ» о признании договора банковского займа № 2000/07/100/776 от 20.03.2007 недействительным и взыскании неосновательного обогащения отказано.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, факт неисполнения ЗАО «ЭКООЙЛ» обеспеченного ипотекой обязательства по договорам займа установлен вступившим в законную силу судебным актом, имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела, а также подтвержден материалами дела и сторонами по делу не оспаривается, основания для обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007 имущество имеются.

Так, по договору об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007 ЗАО «ЭКООЙЛ» в залог переданы: право аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 25 лет находящегося в государственной собственности земельного участка и недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке, принадлежащее истцу на праве собственности.

Суд первой инстанции, рассмотрев исковые требования АО «БТА-Банк», удовлетворил их частично (обращено взыскание на недвижимое имущество согласно перечню), при этом указал, что в части залога права аренды земельного участка договор является ничтожным, что создает препятствия для обращения взыскания на право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 постольку, поскольку это право в силу статей 5, 62.1, 63 Закона об ипотеке не могло быть заложено (разрешенное использование спорного земельного участка не относится к указанным в статье 63 Закона об ипотеке - земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры).

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, АО «БТА-Банк» указывает, что поскольку в залог по договору об ипотеке передан не сам земельный участок, а право аренды земельного участка, к отношениям сторон подлежит применению пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, а не пункт 1 статьи 62.1 и статья 63 Закона об ипотеке. Кроме того, в рассматриваемом споре необоснованно применение норм статей 62.1, 63 Закона об ипотеке, поскольку право аренды земельного участка является не единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, а передано в залог в связи с ипотекой зданий и строений, находящихся на этом участке, что соответствует рекомендациям, содержащимся в пункте 5 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденном информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. Также истец считает необоснованным признание недействительным в силу ничтожности договора ипотеки в части залога права аренды 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком, так как в договор об ипотеке в указанной части внесены изменения.

Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение в части вывода о ничтожности договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) №07/161Z от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 подлежит изменению.

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Из пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке следует, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 1 статьи 63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 указанного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке определено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, Федеральный закон об ипотеке по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Делая вывод о том, что договор об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007 является ничтожной сделкой в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующий положениям статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки.

Между тем, суд не учел, что в настоящем деле предметом договора об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007 является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, в связи с чем, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, о чем правильно указал истец в апелляционной жалобе.

В рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, исходя из этого нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющие особенности ипотеки земельных участков (статьи 64, 64.2, 65), к такому договору не применяются. К отношениям сторон подлежат применению нормы главы ХII Федерального закона, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здания (сооружения).

Принимая во внимание, что право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом, что ипотека в отношении права аренды по договору № 07/161Z от 21.03.2007 не противоречит требованиям законодательства, что оспариваемый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более чем пять лет, при это арендодатель уведомлен о состоявшемся залоге, оснований для вывода о недействительности оспариваемого договора об ипотеке не имеется.

Таким образом, применив нормы материального права, не подлежащие применению, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о недействительности договора об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу № А46-6260/2013 и постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2014 по делу № А46-6260/2013 по иску ЗАО «ЭКООЙЛ» к АО «БТА-Банк» о признании отсутствующим обременения в виде договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 21.03.2007 № 07/161Z между ЗАО «ЭКООЙЛ» и АО «БТА Банк» и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области внести соответствующую запись в ЕГРП о погашении залога.

Поскольку оснований для признания договора об ипотеки недействительным в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка не имеется, то доводы ЗАО «ЭКООЙЛ» о ничтожности в целом договора об ипотеке со ссылкой на то, что спорный земельный участок в силу пункта 621 ГК РФ и статьи 63 Закона об ипотеке не может быть передан в ипотеку, а также на то, что в таком случае предмет договора не согласован, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании и применении норм материального права.

Ссылки ответчика на то, что разъяснения, данные в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10 от 17.02.2011, в данном случае не должны приниматься судом во внимание, так как к рассматриваемым отношениям подлежит применению не пункт 3 статьи 340 ГК РФ, а пункт 4 статьи 340 ГК РФ, судом апелляционной инстанции также не принимаются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

Как установлено выше, по договору об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007 в залог передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, а не сам земельный участок с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, следовательно, в настоящем споре подлежит применению именно нормы пункта 3 статьи 340 ГК РФ.

ЗАО «ЭКООЙЛ» в апелляционной жалобе и ОАО «Омский каучук» в отзыве на апелляционные жалобы истца и ответчика, ссылаясь на пункт 3 статьи 335 ГК РФ, указывают, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, обремененный арендой со множественностью лиц на стороне арендатора, не мог быть передан в ипотеку лишь в обеспечение прав одного соарендатора.

Суд апелляционной инстанции считает данную позицию ошибочной, а выводы суда первой инстанции в этой части правильными.

Исходя из содержания пункта 3 статьи 335 ГК РФ и пункта 1 статьи 5, пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть передано в залог только тем лицом, которому принадлежит закладываемое право. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

ЗАО «ЭКООЙЛ» как соарендатору принадлежит право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, в связи с чем доводы о том, что данное общество передало в ипотеку не принадлежащее ему имущество, не соответствуют действительности. В связи с этим оснований для вывода о том, что договор об ипотеке в части передачи в залог этого права ничтожен в силу статьи 168 ГК РФ ввиду несоответствия его пункту 3 статьи 335 ГК РФ, не имеется.

Учитывая изложенное, принимая во внимание то, что арендодатель по договору аренды № Д-С-14-5357 от 15.02.2005 письмом от 21.06.2007 уведомлен о состоявшемся залоге, на что также указано в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2013 по делу № А46-31891/2012, суд апелляционной инстанции считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество - право