Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2014 по делу n А46-32360/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из материалов дела усматривается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорный объект недвижимости является действующей баней и в период нахождения в аренде у предпринимателя постоянно приносил доход.

При этом доход от использования предпринимателем бани является проверяемой величиной, поскольку баня - это действующий объект санитарно-бытового обслуживания населения, то есть предпринимателем оказываются публичные услуги.

Поэтому  отсутствуют сомнения в соответствии размера дохода рыночному уровню дохода от использования имущества.

Доводы ООО «Региональный центр оценки» о том, что доходный подход с учетом величины доходов, которые способна приносить недвижимость и доходов от ведения бизнеса на площадях объекта недвижимости, является базой для оценки бизнеса, а не рыночной стоимости недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Как указано выше спорный объект недвижимости является действующей баней.

Сам оценщик в своем отчете указал, что он считает наиболее продуктивным использованием объекта оценки сохранение текущего использования  его в качестве бани (том 3 лист дела 31), а не в качестве помещений для сдачи в аренду.

Соответственно, предполагается, что потенциальный покупатель на открытом рынке будет готов заплатить за объект продажи ту цену,  в которой будут учтены потенциальные доходы от оказания банных услуг в целях окупаемости сделки.

Кроме того, пунктом 3.1.12 договора купли продажи предусмотрено, что покупатель обязан соблюдать обязательное условие приватизации имущества об использовании его по назначению, как объект коммунально-бытового назначения для предоставления банных услуг населению в течение пяти лет с момента приватизации.

Учитывая, что объект недвижимости является действующей баней, а также необходимость сохранить указанный профиль объекта в течение длительного срока, нельзя считать обоснованным отказ от использования оценщиком доходного подхода.

В связи с чем отказ эксперта от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки суд апелляционной инстанции признает необоснованным.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Эксперт, отказывая в применении указанного подхода, сослался на отсутствие объектов-аналогов.

Между тем, в заключении экспертизы, выполненном ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы, эксперт при сравнительном анализе использовал объекты-аналоги, в том числе отдельно стоящее здание свободного назначения, с возможностью использования под баню, 2007 года постройки (том 2 лист дела 127-129). Причем это источники только с одного информационного портала в сети Интернет.

То есть факт отсутствия аналогов и невозможности применения к ним корректирующих коэффициентов не доказан.

То обстоятельство, что сбор информации об аналогах  по состоянию на 15.06.2011 года невозможен, во-первых, также не доказано, а во-вторых, могло бы быть учтено при применении корректировочного коэффициента   на колебание цен по отношению к действующим на момент оценки ценам.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как указано выше, из представленного отчета ООО «Региональный центр оценки» усматривается, что оценщик отказался от использования как сравнительного, так и доходного подхода к оценке.

То есть определение цены осуществлено оценщиком исключительно методом затратного подхода.

В соответствии с пунктом 15 ФСО № 1 затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Экспертом оценка рыночной стоимости объекта осуществлена, как стоимость строительства подобного объекта на дату оценки.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом определяется путем вычитания из затрат на воспроизводство (замещение) суммы накопленного износа.

При этом расчет затрат на воспроизводство объекта произведен методом сравнительного единицы, основанном на расчете стоимости строительной единицы (1 кв.м или 1 куб.м аналога), с использованием Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). Корректировка показателей единичной стоимости произведена экспертом также в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.

Между тем Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений должны были применяться для переоценки основных фондов для их достоверного отражения в бухгалтерском учете.

Согласно общей части к этим сборникам сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости предназначены для переоценки по состоянию на 1 января 1972 г. в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. 2. Сборники укрупненных показателей для переоценки зданий и сооружений разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г.

То есть указанные сборники не позволяют определить стоимость строительства здания или сооружения в договорных отношениях.

Таким образом, базовая расценка определена как расценка балансовой стоимости основных фондов.

Накопленный износ (потеря стоимости) подразделяется на три типа: физический, функциональный, внешний.

В отчете ООО «Региональный центр оценки» осуществлен только расчет физического износа объекта оценки и указано, что функциональный износ у объекта отсутствует, а внешний износ уже учтен, так как базовая расценка при расчете затрат на воспроизводство произведена для зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях Омской области.

То есть, фактически рыночная стоимость определена экспертом без учета уменьшения полезности объекта в результате изменения внешних условий (экономические, политические, финансовые положения, условия рынка, изменение привлекательности объекта (внешний износ), а также без учета устаревания конструкции (функциональный износ).

По мнению суда апелляционной инстанции внешний и функциональный износ должны были учитываться при оценке недвижимости, поскольку оцениваемый объект возведен в 1989 году.

Фактически отчет ООО «Региональный центр оценки» никоим образом не учитывает тех рыночных условий, которые должны сказаться на цене сделки при экспозиции объекта на открытом рынке. Он построен исключительно на корректировке балансовой цены, продиктованной плановой экономикой.

Кроме того, как указано выше, пунктом 3.1.12 договора купли продажи предусмотрено, что покупатель обязан соблюдать обязательное условие приватизации имущества об использовании его по назначению, как объект коммунально-бытового назначения для предоставления банных услуг населению в течение пяти лет с момента приватизации.

Между тем в отчете ООО «Региональный центр оценки» данное обстоятельство не отражено и не учтено.

Однако это существенное обстоятельство, которое влияет на рыночную стоимость объекта оценки, поскольку ограничивает собственника в свободном выборе способа использования принадлежащего ему имущества.

Таким образом, представленный отчет ООО «Региональный центр оценки» не содержит элементов, которые позволяли бы учесть рыночный спрос на объект оценки.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в отчете ООО «Региональный центр оценки» от 07.06.2013 № 9194/02-13 рыночная стоимость спорного имущества не установлена.

Поэтому указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Поскольку предприниматель не оспаривал результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, согласился с его выкупной стоимостью, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о принятии в качестве рыночной стоимости приватизируемого объекта стоимости в размере 1 659 000 руб., указанной в заключении эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы от 26.04.2013 № 469/16.1

Именно такой подход к принципу состязательности в условиях недоказанности публичным органом рыночной цены, превышающей признанную предпринимателем, закреплен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

В связи с чем основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платило государственную пошлину, в силу ее освобождения от ее уплаты на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 11 октября 2013 года по делу № А46-32360/2012 (судья Голобородько Н.А.) в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10814/2013) Администрации Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

М.В. Смольникова

Н.А. Шарова