Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2014 по делу n А46-32360/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

инстанции отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к тому, что суд первой инстанции при принятии решения необоснованно назначил по делу экспертизу, поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, опровергающих выводы о цене имущества, сделанные в отчете ООО «Региональный центр оценке» от 07.06.2013, а также необоснованно принял во внимание стоимость величины рыночной стоимости бани, определенной в отчете ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы от 26.04.2013, поскольку данный отчет не соответствует стандартам оценки.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ООО «Региональный центр оценки» № 8381/02-12 (том 1 лист дела 56-130).

Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорный спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между Администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены приватизируемого имущества.

Как следует из материалов дела, условия приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения, первоначально были определены в распоряжении от 18.09.2012 № 43.

В частности, в пункте 3 указанного распоряжения (том 1 лист дела 33) Администрацией была утверждена рыночная стоимость подлежащего приватизации имущества в сумме 3 655 000 руб. согласно отчету об определении рыночной стоимости ООО «Региональный центр оценки» от 06.09.2012.

Между тем, как следует из указанного отчета № 8381/02-12 (том 1 лист дела 56-130),  цена имущества была определена в нем по состоянию на 27.08.2012 года, тогда как в соответствии  со сложившейся судебной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ № 7240/12 от 18.10.2012 года) оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поэтому доводы подателя жалобы о наличии или отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости имущества (в том числе ссылки на письмо ООО «ОМЭКС» от 29.10.2012) правового значения для разрешения спора не имеют.

Стоимость, определенная ответчиком в распоряжении от 18.09.2012 № 43 в любом случае не могла быть использована для определения цены выкупаемого имущества.

Определение цены выкупа осуществлялось судом в условиях преддоговорного спора на основании представленных обеими сторонами доказательств, в том числе с помощью судебной экспертизы.

 Поэтому ссылки на отсутствие необходимости ее проведения являются несостоятельными.

Учитывая несогласие предпринимателя с ценой, определенной Администрацией, суд первой инстанции определением от 04.03.2013 назначил строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 , 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, д. 26 по состоянию на 27.08.2012 года?

Определением Арбитражного суда Омской области от 04.04.2013 удовлетворено ходатайство представителя предпринимателя о внесении дополнительных вопросов в определение суда о назначении экспертизы от 04.03.2013; перед экспертами Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поставлен дополнительный вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 , 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, д. 26 по состоянию на 15.06.2011?

В Арбитражный суд Омской области 26.04.2013 поступило заключение эксперта № 469/16.1., согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений Бани по состоянию на 27.08.2012 составила 1 718 000 руб., по состоянию на 15.06.2011 – 1 659 000 руб.

Определением суда от 19.07.2013 по ходатайству представителя заинтересованного лица была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценка и Экспертиза Собственности» Телегину Евгению Николаевичу, на разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений Бани, инвентарный номер 108860, литера А, экспликационные номера 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 , 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, п. Ростовка, д. 26 по состоянию на 15.06.2011?

В Арбитражный суд Омской области поступило заключение эксперта № 020/1000-13, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений Бани по состоянию на 15.06.2011 составляет 1 650 000 руб.

Суд первой инстанции посчитал возможным принять в качестве рыночной стоимости нежилых помещений Бани стоимость в размере 1 659 000 руб., указанную в заключении эксперта ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 26.04.2013 № 469/16.1., поскольку она представляет собой среднюю стоимость из определенных и имеющихся в материалах дела данных о стоимости спорного объекта.

В апелляционной жалобе администрация сослалась на недостоверность стоимости, определенной экспертом ФГБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, поскольку при проведении экспертизы экспертом допущено нарушение Стандартов оценки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы администрации о наличии несоответствия заключения № 469/16.1. требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при расчете рыночной стоимости затратным подходом эксперт не обосновал оценку физического износа конструктивных элементов здания по таблицам ВСН 53-86 (р) (том 2 лист дела 119), а не по сведениям их технического паспорта на указанные помещения, составленном по итогам технической инвентаризации (в которых указаны конкретные дефекты и в зависимости от этого, определены конкретные размеры физического износа – том 2 листы дела 73-84). По данным технической инвентаризации износ здания составил 26 %, по данным отчета – 44 %.

При применении сравнительного подхода экспертом выбраны объекты-аналоги, соответствие которых  объекту оценки поставлено ответчиком под сомнение.

Так,  ответчик заявил, что в отношении объекта-аналога № 1 и № 4 в действительности к продаже предлагался действующий бизнес, в которых входило право аренды, а не право собственности на объект недвижимости.

Опровержение данного утверждения в дело не представлено.

Кроме того, площадь объекта аналога № 3 была в два раза занижена, что должно было сказаться на расчете итоговой цены.

Указанные недостатки действительно могли повлиять на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем доказательств того, что  стоимость действительно занижена, в деле нет.

В частности, в деле нет доказательств наличия аналоговых сделок с ценой, превышающей определенную судом.

Занижение цены аналога № 3  могло не сказаться на расчете, поскольку, как следует из объявления (том 2 лист дела 128)  в стоимость объекта включен земельный участок на праве собственности.

В то же время основания для признания достаточно обоснованной стоимость приватизируемого помещения, установленную на основании заключения ООО «Региональный центр оценки» № 9194/02-13 от 07.06.2013, у суда апелляционной инстанции отсутствуют на основании следующего:

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 данного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Эти федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из отчета № 9194/02-13, выполненного ООО «Региональный центр оценки» (том 3 листы дела 13-64), эксперт отказался от применения сравнительного и доходного подходов, поскольку цена/арендная ставка предложения (сделки) по аналогичным объектам недвижимости включает цену на землю, а в настоящем случае необходимо было оценить здание без учета стоимости земельного участка. Кроме того эксперт указал на специфичность бани как объекта оценки, а также на отсутствие на рынке омской недвижимости аналогичных действующих бань для продажи или аренды, на отсутствие открытой, доступной рыночной информации для применения сравнительного и доходного подходов. По этом причине  расчет рыночной стоимости оцениваемых помещений бани производился только затратным подходом (страница 44 заключения – том 3 лист дела 56).

Суд апелляционной инстанции считает, что эксперт не достаточно обосновал отказ от использования доходного и сравнительного подходов к оценке.

Так, согласно пункту 13 ФСО № 1 доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В соответствии с пунктом 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается