Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу n А46-13670/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, из земель населённых пунктов, по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 86, на котором расположены принадлежащие истцам на праве собственности объекты недвижимого имущества, а именно ЗАО «Цветовод»: нежилые помещения гаража и мойки, номера на поэтажном плане 13-17, 17‘, 18, 19, общей площадью 508,2 кв.м, находящиеся на первом этаже одноэтажной пристройки, литера И1; центральный склад – одноэтажное здание, общей площадью 230,5 кв.м, литера В; гараж – двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 553,6 кв.м, литера И; ООО «Мрия»: нежилое помещение, номер на поэтажном плане 25, общей площадью 88 кв.м, находящееся в одноэтажной пристройке (гараж и мойка), литера И2; гараж – нежилые помещения, номера на поэтажном плане 20-24, общей площадью 212,8 кв.м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера И1 (листы дела 37-40 том  2).

На основании заявлений ООО «Мрия» и ЗАО «Цветовод» распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 02.07.2007 № 1573-р земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 из земель населённых пунктов предоставлен истцам в общую долевую собственность (ЗАО «Цветовод» – 81/100, ООО «Мрия» – 19/100) для эксплуатации под здания (лист дела 44 том 2).

Во исполнение указанного распоряжения между ЗАО «Цветовод», ООО «Мрия» (покупатели) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (продавец) заключён договор купли-продажи земельного участка от 27.08.2007 № 1131/2007, по которому покупатели приобрели в собственность земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, используемый для эксплуатации под здания, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 17 303 кв.м. Доля ЗАО «Цветовод» в праве общей долевой собственности составляет 81/100 доли за плату, доля ООО «Мрия» - 19/100 доли за плату  (пункт 1.1).

Цена доли, подлежащая уплате ЗАО «Цветовод», составляет 9 322 288 руб. 98 коп., цена доли, подлежащая уплате ООО «Мрия», - 2 186 709 руб. 76 коп. (пункт 2.1).

Платёжными поручениями №№ 14, 908 от 27.08.2007 ЗАО «Цветовод» и ООО «Мрия» перечислили денежные средства в размере 11 508 998 руб. 74 коп. (листы дела 23-24 том 2).

Право общей долевой собственности ЗАО «Цветовод» и ООО «Мрия» на земельный участок, площадью 17 303 кв.м, с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования под здания, строения, категория земель: земли населённых пунктов, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.11.2007, (свидетельства о государственной регистрации серии 55 АВ №№ 565680, 565681 на листах дела 42-43 тома 2).

Полагая, что выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 является завышенной, ЗАО «Цветовод» и ООО «Мрия» обратились в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.

При оценке доводов лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции принял во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 1131/2007 от 27.08.2007) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, – органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», действовавшего на момент заключения договора № 1131/2007 от 27.08.2007, сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» функции по проведению государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации возложены на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости для целей последующего налогообложения и иных целей, установленных законом.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации определен состав земель в Российской Федерации. По целевому назначению земли подразделяются на категории, в том числе на земли населенных пунктов (пункт 1).

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что указанные в пункте 1 статьи 7 Кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрёшенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в частности к зонам сельскохозяйственного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных норм земельного законодательства, вид разрешенного использования конкретных земельных участков устанавливается документами кадастрового учета и может быть изменен только в порядке, установленном земельным законодательством.

Согласно кадастровому плану от 18.01.2007 № 36/07-1398 земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 (листы дела 25-28 том 1) категория указанного земельного участка – земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение)– для сельскохозяйственного использования под здания, строения, кадастровая стоимость – 3 669 447 руб. Кадастровая стоимость рассчитана на основании Указа Губернатора Омской области № 110 от 19.06.2003. Сведений о фактическом использовании данного земельного участка в кадастровом плане от 18.01.2007 № 36/07-1398 не содержится.

Достоверность сведений, указанных в данном кадастровом плане, в том числе  относительно разрешенного использования (назначения) земельного участка – для сельскохозяйственного использования под здания, строения сторонами не оспаривается, данных об ином разрешенном целевом использовании земельного участка на момент заключения сторонами оспариваемого договора купли-продажи не представлено.

Во исполнение пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, Указом Губернатора Омской области от 19.06.2003 № 110 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области.

Согласно приложению № 1 к Указу Губернатора Омской области от 19.06.2003 № 110 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 1131/2007 от 27.08.2007) кадастровая стоимость земли в оценочном квартале № 193, в пределах которого расположен земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, для земель сельскохозяйственного использования установлена в размере 212,07 руб./кв.м., для земель гаражей и автостоянок – 4 031 руб./кв.м.

Как усматривается из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка, указанная в кадастровом плане от 18.01.2007 № 36/07-1398, рассчитана исходя из кадастровой стоимости земли в оценочном квартале № 193 для земель сельскохозяйственного использования в размере 212,07 руб./кв.м.

Ставка земельного налога на территории города Омска устанавливается в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 «О земельном налоге на территории города Омска».

В силу подпункта 3 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 налоговая ставка устанавливается в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесённых к землям сельскохозяйственного использования и используемых для сельскохозяйственного производства, а также предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

В отношении прочих земельных участков налоговая ставка устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт 6 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298).

При расчёте выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 Главное управление по земельным ресурсам Омской области исходило из кадастровой стоимости земельного участка, самостоятельно рассчитанной как для земель гаражей и автостоянок (4 031 руб./кв.м.) и из налоговой ставки в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной для категории прочих земельных участков.

По мнению суда апелляционной инстанции указанный расчет выкупной цены земельного участка ответчика не соответствует нормативным актам в силу неправомерного исчисления кадастровой стоимости земельного участка и применения налоговой ставки ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих об изменении разрешенного целевого использования данного земельного участка, который согласно кадастровому плану на момент заключения сторонами договора купли-продажи относился к землям населенных пунктов для сельскохозяйственного использования.

Доводы ответчика о том, что принадлежащие истцам объекты недвижимости, для эксплуатации которых предоставлен спорный земельный участок, нельзя отнести к зданиям сельскохозяйственного назначения, функциональное использование зданий не соответствует разрешённому использованию, не могут быть приняты во внимание.

В силу требований земельного законодательства до проведения в установленном порядке мероприятий, связанных  с изменением разрешенного использования земельного участка  Главное управление по земельным ресурсам Омской области не вправе предоставлять земельные участки для иных целей.

В 2007 году не производилось изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, порядок которого установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации. 

Данные о том, что на момент заключения договора купли-продажи функциональное использование земельного участка и объектов, которые на нем находятся, не соответствовало разрешенному виду использования, в материалах дела отсутствуют. 

Поскольку, на момент заключения сторонами договора купли-продажи вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, и ответчиком не представлены доказательства, опровергающие использование истцами зданий, расположенных на спорном земельном участке в сельскохозяйственных целях, у суда отсутствуют основания утверждать, что земельный участок предоставлен истцам в установленном порядке для иных целей, не связанных с сельскохозяйственным использованием, и соответственно, что выкупная цена земельного участка рассчитана в соответствии с требованиями закона.    

Отнесение по функциональному использованию земель, на которых расположены объекты, принадлежащие истцам, к землям, предназначенным для размещения гаражей и автостоянок, ответчиком не обосновано.

В пункте 3 приложения № 2 «Типовой перечень видов разрешенного использования» к приказу Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152 «Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», которым руководствовался ответчик, указано, что земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок – это земельные участки гаражей (индивидуальных и кооперативных) для  хранения индивидуального автотранспорта; личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением