Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2008 по делу n А81-1066/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

24 ГК РФ).

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п. 16) разъяснено, что право аренды как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (ст.ст. 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды, следовательно, передача в порядке уступки исключительно права аренды, не обремененного никакими обязательствами, невозможно.

Принимая во внимание изложенное, п. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесение в качестве взноса в производственный кооператив. Название договора (уступка арендных прав) не изменяет природу возникших между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ООО «Дом» отношений перенайма.

Доводы регистрационной службы о том, что на заключение договора уступки арендных прав от 18.09.2007 требовалось согласие временного управляющего с учетом положения ст. 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» обоснованно отклонены судом первой инстанции и не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции в виду следующего.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 64 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.

Согласие временного управляющего на совершение организацией, находящейся в процедуре банкротства (наблюдения), определенных сделок является гарантией соблюдения прав кредиторов и направлено на обеспечение сохранности имущество должника.

При этом указанный перечень сделок, на совершение которых требуется согласие временного управляющего, является исчерпывающим и не включает такого вида договоров как соглашение о перенайме.

Кроме того, из материалов дела следует, что наблюдение введено в отношении ООО «ЖЭК «Востокстрой» определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.11.2007. Договор уступки арендных прав заключен между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ООО «Дом» 18.09.2007.

Таким образом, договор уступки арендных прав от 18.09.2007 подписан еще до введения в отношении ООО «ЖЭК «Востокстрой» процедуры наблюдения, следовательно, согласие временного управляющего для заключения данного договора не требовалось.

Судом первой инстанции дана правильная оценка обстоятельствам, из которых следует, что договор уступки арендных прав от 18.09.2007 считается заключенным до введения процедуры наблюдения.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.     Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение также подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, что прямо указано в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).   При этом, совершение сделки в силу ст. 153 ГК РФ происходит в момент согласования сторонами существенных условий договора и подписания договора уполномоченными лицами, выражающими волю юридического лица на совершение сделки.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (статья 1). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды.

Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право аренды конкретного недвижимого имущества у лица возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимости, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О).

Все действия по составлению текста договора, его подписанию и государственной регистрации представляют собой единый процесс, который считается завершенным только с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С моментом государственной регистрации связано не само заключение договора, а вступление его в силу.

Следовательно, при оценке заключенной сделки с точки зрения соответствия ее положений действующему законодательству регистрирующий орган должен был руководствоваться правилами заключения договоров и полномочиями заключивших соглашение представителей сторон, действовавшими непосредственно на момент заключения сделки.

Процедура наблюдения в отношении ООО «ЖЭК «Востокстрой» была введена после заключения договора от 18.09.2007 и после передачи пакета документов на регистрацию в Губкинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, в то время как п. 2 ст. 58 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» налагает запрет на совершение указанных в данном пункте сделок без согласия временного управляющего только с момента введения наблюдения.

Таким образом, совершенная сделка перенайма не подпадает под действие ограничений, связанных с введением наблюдения, в связи с чем согласия временного управляющего на ее заключение не требовалось.

Доводы регистрирующего органа о невозможности исполнения судебного акта по настоящему делу в связи с принятием Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа определения о принятии обеспечительных мер по обеспечению сохранности имущества ООО «ЖЭК «Востокстрой» от 14.01.2008 по делу № А81-4302/2007, согласно которому Губкинскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам запрещено осуществлять регистрацию сделки по договору уступки права долгосрочной аренды земельного участка, заключенному между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ООО «Дом», правомерно расценено судом первой инстанции как не свидетельствующее о законности действий ответчика, поскольку указанное определение вынесено после принятия решения об отказе в государственной регистрации.

Из апелляционной жалобы регистрационной службы следует, что во исполнение  указанного определения 28.01.2008 подателем жалобы был наложен запрет на регистрацию сделки.

Наличие на момент принятия решения судом первой инстанции двух судебных актов, в одном из которых Губкинскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам запрещено осуществлять регистрацию сделки по договору уступки права долгосрочной аренды земельного участка, а другим возложена обязанность осуществить такую государственную регистрацию, не противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Поскольку обеспечительные меры носят временный характер, после их отмены решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.05.2008 по делу № А81-1066/2008 регистрационной службой должно быть исполнено.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оснований для отказа в государственной регистрации права аренды ООО «Дом» у регистрационной службы не имелось. Апелляционная жалоба Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам оставляется без удовлетворения.

 Рассмотрев апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «ЖЭК «Востокстрой» Зубаирова А.Н., суд апелляционной инстанции считает необходимым производство по жалобе прекратить исходя из следующего.

Согласно ст. 257 АПК РФ лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

При этом, лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным АПК РФ. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле, что предусмотрено ст. 42 АПК РФ.

Суд, в свою очередь, не вправе принять решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; нарушение этих норм процессуального законодательства в силу п. 4 ч. 3 ст. 158 АПК РФ влечет отмену решения арбитражного суда вышестоящими судебными инстанциями, проверяющими данные обстоятельства при рассмотрении жалоб заинтересованных лиц.

То есть, законом специально предусмотрен способ защиты нарушенных судебным актом прав и законных интересов лица, не участвующего в деле. Для появления у лица, не участвующего в деле, права на подачу апелляционной жалобы, необходимо чтобы принятым судебным актом  был разрешен вопрос о его правах и обязанностях.

Ни ООО «ЖЭК «Востокстрой», ни конкурсный управляющий ООО «ЖЭК «Востокстрой», действующий от имени указанного юридического лица, не являются лицами, участвующими в деле. 

В обоснование права подачи апелляционной жалобы и необходимости привлечения ООО «ЖЭК «Востокстрой» в качестве третьего лица конкурсный управляющий указывает, что решение порождает для ООО «ЖЭК «Востокстрой» определенные обязанности, в частности, обязанность по отчуждению имущественного права (права аренды).

Материалами дела подтверждается, что права и обязанности ООО «ЖЭК «Востострой» по договору аренды были переданы ООО «Дом» при заключении договора уступки арендных прав от 18.09.2007. Договор уступки арендных прав считается совершенным с момента его подписания сторонами.

По смыслу ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, обладатели подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые обращаются за такой регистрацией, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Отношения по обжалованию отказа в государственной регистрации права аренды возникли между Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономному округу и ООО «Дом». Права ООО «ЖЭК «Востокстрой» таким отказом затронуты не были, поскольку, как указывалось ранее, сделка от имени ООО «ЖЭК «Востокстрой» совершена уполномоченным органом и на ее заключение не требовалось согласия временного