Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2008 по делу n А81-1066/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

14 октября 2008 года

                                                      Дело №   А81-1066/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  07 октября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 октября 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Гергель М.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3277/2008) Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам  и апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-3427/2008) общества с ограниченной ответственностью «ЖЭК «Востокстрой» Зубаирова А.Н. на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 мая 2008 года, принятое по делу № А81-1066/2008 (судья Соколов С.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дом» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам при участии третьего лица Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Губкинский о признании отказа Губкинского отдела в государственной регистрации права аренды незаконным и обязании осуществить регистрационные действия

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «Дом» - не явился, извещено,

от УФРС по Тюменской области, ХМАО, ЯНАО – не явилось, извещено,

от Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Губкинский – не явился, извещен,

от ООО «ЖЭК «Востокстрой» - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

            Общество с ограниченной ответственностью «Дом» (далее - ООО «Дом») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа  с заявлением о признании отказа Губкинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее – регистрационная служба) в государственной регистрации права аренды на объект – земельный участок, расположенный по адресу: г. Губкинский, мкр. 13 – незаконным и обязании зарегистрировать право аренды на указанный объект недвижимости.

Третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинский.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.05.2008 по делу № А81-1066/2008 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа своим решением признал отказ Губкинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам от 29.12.2007 № 34/033/2007-52 в государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Дом» на объект – земельный участок, расположенный по адресу: г. Губкинский, мкр. 13 – незаконным, и обязал Губкинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам произвести государственную регистрацию указанного права в месячный срок.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам и конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная компания «Востокстрой» Зубаиров А.Н. (далее – конкурсный управляющий ООО «ЖЭК «Востокстрой» Зубаиров А.Н.) в апелляционных жалобах просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционных жалоб они ссылаются на несоответствие выводов суда  обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также нарушение судом норм материального и процессуального права.

В отзыве на апелляционную жалобу регистрационной службы ООО «Дом» указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, извещенных о судебном заседании надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не явились.

До начала судебного заседания от Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя, которое суд счел возможным удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.05.2006 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом города Губкинский и ООО «ЖЭК «Востокстрой» заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения и жилищного строительства.

Земельный участок расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 13. Срок аренды стороны установили с 26.05.2006 по 25.05.2011. 

С согласия Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинский 18.09.2007 ООО «ЖЭК «Востокстрой» заключило с ООО «Дом» договор уступки арендных прав, в силу которого к ООО «Дом» перешли права и обязанности ООО «ЖЭК «Востокстрой» по договору аренды земельного участка от 26.05.2006.

28 сентября 2007 года в Губкинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам обратились уполномоченный представитель ООО «ЖЭК «Востокстрой» - Сушин Павел Борисович и уполномоченный представитель ООО «Дом» - Маринич Игорь Юрьевич с заявлением о государственной регистрации Договора уступки арендных прав от 18.09.2007 на земельный участок, расположенный по адресу г. Губкинский, микрорайон 13, с кадастровым номером 89:14: 0101:29:0030, площадью 56213,00 кв.м (входящий номер 52 в книге входящих документов 34/033/2007).

04.10.2007 в регистрирующий орган поступила заверенная копия Постановления о наложении ареста на право долгосрочной аренды земельного участка судебного пристава-исполнителя Спецотдела по ОИП Управления ФССП России по ЯНАО Габидуллина В.Р. от 03.10.2007 № 27/09-07, на основании которого 04.10.2007 государственная регистрация договора уступки арендных прав была приостановлена до снятия ареста.

07.12.2007 года в Губкинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам поступила заверенная копия Постановления о снятии ареста с права долгосрочной аренды земельного участка от 07.12.2007 судебного пристава - исполнителя Спецотдела по ОИП Управления ФССП по ЯНАО Габидуллина В.Р., вынесенное на основании ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», что послужило основанием для снятия ареста. Как указывается ответчиком, в этот же день поступило определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.11.2007 по делу №А81-4302/2007 о введении процедуры наблюдения в отношении ООО «ЖЭК «Востокстрой».

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора уступки арендных прав от 18.09.2007 была приостановлена до 31 декабря 2007 года по причине отсутствия согласия временного управляющего ООО «ЖЭК «Востокстрой» и Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Губкинский (уведомление от 07.12.2007 № 34/033/2007-52 о приостановлении государственной регистрации).

21.12.2007 ООО «ЖЭК «Востокстрой» в регистрирующий орган представлена копия письменного согласия арендодателя на передачу арендных прав на земельный участок, а также направлено письмо от 21.12.2007 № 993, в котором указано на неправомерность требования согласия временного управляющего на совершение данной сделки.

Сообщением регистрирующего органа от 29.12.2007 № 34/033/2007-52 отказано в государственной регистрации договора уступки арендных прав от 18.09.2007 на основании абз. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с отсутствием среди представленных на  государственную регистрацию документов письменного согласия временного управляющего ООО «ЖЭК «Востокстрой» на совершение сделки, что и послужило основанием для обращения ООО «Дом» в арбитражный суд.

Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, проверив в порядке статьи 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Исходя из содержания данной нормы, перечень способов передачи права аренды арендатором другому лицу является исчерпывающим. Иных способов передачи арендных прав, помимо предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ, действующим законодательством не предусмотрено.

При удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что заключенный между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ООО «Дом» 18.09.2007 договор уступки арендных прав не влечет за собой уступки права (требования), что подразумевает под собой уступку права требования долга с третьего лица.

Согласно п. 1.1 договора уступки арендных прав от 18.09.2007 ООО «ЖЭК «Востокстрой» (сторона 1) уступает ООО «Дом» (стороне 2) свои права и обязанности, определенные договором аренды земельного участка от 26.05.2006, заключенного между Департаментом по управлению муниципальным имуществом города Губкинского и ООО  «ЖЭК «Востокстрой». При этом, изменение цели использования участка – комплексное освоение в целях жилищного строительства, как то предусмотрено договором аренды земельного участка от 26.05.2006, стороной 2 не допускается.

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В результате анализа заключенного сторонами договора можно сделать вывод о возникновении между ООО «ЖЭК «Востокстрой» и ООО «Дом» отношений перенайма.

По соглашению о перенайме арендатор с согласия арендодателя передает свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (новому арендатору). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, то есть в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды. Права и обязанности по договору аренды при перенайме переходят в полном объеме и на условиях, которые существовали к моменту заключения договора перенайма.

В обоснование доводов апелляционной жалобы  о том, что договор от 18.09.2007 представляет собой уступку права, регистрационная служба ссылается на переход к ООО «Дом» обязанности арендатора подготовить проект планировки земельного участка и проект межевания земельного участка в течение  12 месяцев со дня подписания договора (п. 3.2. договора аренды земельного участка от 26.05.2006). Кроме того, в соответствии с п. 3.4. договора аренды земельного участка от 26.05.2006 арендатор обязан выполнить работы посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 36 месяцев с момента подписания договора.

Из чего регистрационная служба делает вывод о переходе к ООО «Дом» и права (требования), вытекающего из ст. 623 ГК РФ, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако в полном соответствии с указанными положениями гражданского законодательства, пунктом 3.6 договора аренды земельного участка от 26.05.2006 предусмотрено, что по окончании строительства все объекты инженерной инфраструктуры арендатор обязан безвозмездно передать в муниципальную собственность.

Учитывая указанное обстоятельство, доводы апелляционной жалобы, основанные на применении к отношениям сторон положений ст.ст. 382-390, ст. 623 ГК РФ необоснованны и не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции.

Рассматриваемым договором к ООО «Дом» перешли не только права, но и обязанности арендатора земельного участка.

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, в состав которого входит уступаемое право (требование), а не замену стороны в договоре. Уступка права (требования) по обязательству, в котором каждая из сторон является и кредитором и должником, не может привести к переводу соответствующих обязанностей, лежащих не цеденте как стороне договора, на цессионария. Для перевода таких обязанностей необходимо совершение сделки по переводу долга (параграф 2 гл.