Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2011 по делу n А70-3017/2008. Изменить решение

строения площадью 1849,7кв.м (литер А3), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107 стр. 2, и земельного участка и земель поселений площадью 50 106 кв.м , находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 72 НК № 310628 и серии 72 НК № 310634, выданными 04.07.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.

По договору аренды имущественного комплекса б/н от 13.02.2007 (далее по тексту – Договор от 13.02.2007, Договор) ООО «Тюменгазстрой» (арендодатель) передает, а ТМУП «Рынок» (арендатор) принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс, состоящий из:

- нежилого помещения общей площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая. 107;

- земельного участка, занимаемого зданием, являющимся предметом договора, и необходимого для его использования в границах кадастрового плана, общей площадью 8000 кв.м, в границах кадастрового плана, с кадастровым номером 72623602 14 00260309, категория земель земли поселений, разрешенное использование земельного участка – под размещение производственной базы покупателя, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая. 107 (пункт 1.1 договора).

На основании пункта 1.2 Договора имущественный комплекс передается арендатору для размещения вещевого рынка «Центральный» с улицы имени М.Тореза.

Арендодатель в исполнении Договора 16.02.2007 передал по акту приема-передачи нежилое строение и земельный участок арендатору.

Срок действия договора аренды в соответствии с пунктом 2.1 Договора установлен сторонами с момента передачи имущественного комплекса по акту приема-передачи и действует до 13.01.2008г.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2007 к договору, Арендатор, в свою очередь, обязался ежемесячно в полном объеме и в срок до 20 числа текущего месяца уплачивать причитающуюся арендную плату, стоимость коммунальных услуг (т.е. оплата за потребленную энергию, водоснабжение, теплоснабжение), по услугам стационарной телефонной связи (абонентская плата, мобильная связь, междугородняя связь) оказанных по телефонам: 43-47-28, 43-48-43.

Согласно пункту 3.1 Договора размер арендной платы в месяц за пользование имущественным комплексом составляет 1 000 000 руб. Расчет арендной платы производится с 01.03.2007.

По истечении срока Договора от 13.02.2007 стороны подписали новый договор аренды имущественного комплекса от 14.01.2008 (далее по тексту – Договор от 14.01.2008), согласно которому ООО «Тюменгазстрой» (арендодатель) передает, а ТМУП «Рынок» (арендатор) принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс, состоящий из:

- нежилого помещения общей площадью 1849,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая. 107;

- земельного участка, занимаемого зданием, являющимся предметом договора, и необходимого для его использования общей площадью 8000 кв.м в границах кадастрового плана, с кадастровым номером 72623602 14 00260309, категория земель земли поселений, разрешенное использование земельного участка под размещение производственной базы покупателя, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая. 107 (пункт 1.1 договора).

14.01.2008 арендодатель в исполнении договора передал по акту приема-передачи нежилое строение и земельный участок арендатору.

Стороны в новом договоре оставили без изменения размер арендной платы, лишь изменили сроки оплаты – до 10 числа следующего за отчетным месяцем.

Вступившим в законную силу решением от 15.06.2009 по делу №А70-3382/2009 по иску ТМУП «Рынок» к ООО «Тюменгазстрой» о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 13.02.2007, указанный договор признан незаключенным в связи с несогласованием сторонами объекта аренды: вопреки требованиям части 1 статьи 432 и части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не согласовано одно из существенных условий данного договора - объект аренды (отсутствует кадастровый учет земельного участка). Кроме того, отсутствовали доказательства фактического существования здания, переданного в аренду.

Вступившим в законную силу решением от 15.06.2009 по делу № А70-3381/2009 по иску ТМУП «Рынок» к ООО «Тюменгазстрой» о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 14.01.2008 требование удовлетворено, указанный договор признан недействительным в силу ничтожности, в связи с отсутствием согласия собственника имущества на совершение договора аренды имущественного комплекса от 14.01.2008. Кроме того, суд признал договор аренды имущественного комплекса от 14.01.2008 в части передачи в аренду земельного участка незаключенным в связи с отсутствием кадастрового учета арендованного участка.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в пункте 2 постановления Пленум от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, в связи с тем, что договор аренды от 13.02.2007 является незаключенным, а договор аренды 14.01.2008 незаключенным в части аренды земельного участка и недействительным в остальной части, к отношениям между истцом и ответчиком по поводу пользования имуществом применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, что ответчиком не оспаривается.

Поскольку ответчик при отсутствии правовых оснований фактически использовал земельный участок и находящееся на нем здание, переданные по акту приема-передачи, то неосновательно сберегал плату за пользование имуществом, которая причиталась истцу как собственнику имущества.

В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик как лицо, неосновательно временно пользовавшееся участком и помещением, законным владельцем которого является истец, обязан возместить ему то, что он сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В связи с тем, что стороны, не оспаривая факт пользования ТМУП «Рынок» имуществом, указанным в договорах от 13.02.2007, от 14.01.2008, период такого пользования – с 16.02.2007 по 06.03.2009, оспаривают лишь стоимость пользования имуществом за указанный период, определением суда апелляционной инстанции была назначена экспертиза рыночной стоимости пользования имуществом.

Согласно заключению эксперта от 28.02.2011 Набоковой Ирины Владимировны (ООО «Группа компаний «АЗИРА») размер арендной платы различен в зависимости от вида использования имущества, и составляет:

1. рыночная стоимость права пользования объектом оценки (размещение вещевого рынка (торговое назначение) на даты оценки (за период действия договора аренды имущественного комплекса от 13.02.2007 и от 14.01.2008) составляет 20 289 834 руб.;

2. рыночная стоимость права пользования объектом оценки (производственно-складское назначение) на даты оценки (за период действия договора аренды имущественного комплекса от 13.02.2007 и от 14.01.2008) составляет 13 703 991 руб.

Таким образом, согласно заключению эксперта рыночная стоимость пользования имуществом, указанным в договорах от 13.02.2007 и от 14.01.2008 за весь спорный период (с 16.02.2007 по 06.03.2009) составляет 20 289 834 руб. при использовании имущества для размещения вещевого рынка, и 13 703 991 руб. при использовании имущества как производственно-складского помещения.

При этом, поскольку разрешение данного вопроса необходимо для определения размера неосновательного обогащения, то есть стоимости того, что ТМУП «Рынок», неосновательно временно пользовавшееся имуществом ООО «Тюменгазстрой» без намерения его приобрести, сберегло вследствие такого пользования, то для разрешения вопроса о назначении имущества необходимо исходить из того, каким являлось его назначение при передаче собственником (ООО «Тюменгазстрой») в пользование.

Из имеющихся в материалах дела копии технического паспорта на нежилое помещение и копий свидетельств о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение от 04.07.2006 и земельный участок от 04.07.2006, следует, что назначение нежилого помещения – нежилое, а использование нежилого помещения лит.А3 – деревообрабатывающий цех; разрешенное использование земельного участка, на котором располагается помещение – под размещение производственной базы покупателя.

Указанные документы свидетельствуют о том, что переданное в пользование ТМУП «Рынок» имущество (нежилое помещение и занимаемый им земельный участок) имеет производственно-складское назначение. Соответственно, передавая это имущество в пользование, собственник исходил из такого назначения имущества.

В соответствии с пунктами 1.1 договоров от 13.02.2007, от 14.01.2008 разрешенное использование земельного участка – под размещение производственной базы покупателя.

Имущественный комплекс в силу пунктов 1.2 договоров передается арендатору для размещения вещевого рынка «Центральный» с улицы имени М.Тореза.

Однако, указание в договорах на то, что имущество передается арендатору для размещения вещевого рынка, не свидетельствует о торговом назначении переданного в пользование объекта, поскольку, во-первых, такое указание свидетельствует лишь о том, что арендодатель разрешает арендатору использовать имущество таким образом; во-вторых, данные договоры не порождают правовых последствий, на которые они направлены, в силу их признания незаключенными, недействительными.

Кроме того, суду не представлено доказательств фактического использования ТМУП «Рынок» на законных основаниях арендуемого имущества именно для торговли.

Помещение и земельный участок переданы ТМУП «Рынок» по актам приема-передачи именно с тем назначением, которое указано в техническом паспорте, в свидетельствах о регистрации права собственности.

Более того, в рамках дела А70-3263/2010 предметом рассмотрения являлось требование МУП «Рынок» к ООО «Тюменгазстрой» о взыскании 9 508 135 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате произведенных МУП «Рынок» затрат на капитальный ремонт имущества, переданного ООО «Тюменгазстрой» (арендодатель) МУП «Рынок» (арендатор) по договору от 13.02.2007, признанному незаключенным, по договору от 14.01.2008, признанному недействительным, а в части земельного участка незаключенным, то есть того, имущества, за пользование которым в рамках настоящего дела рассматривается вопрос о взыскании неосновательного обогащения.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 30.03.2011 по указанному делу № А70-3263/2010, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, указал, что об отсутствии для ответчика потребительской стоимости произведенных истцом работ свидетельствует также то, обстоятельство, что ООО «Тюменгазстрой» проводит согласование вопроса с Департаментом градостроительной политики Администрации г.Тюмени об изменении функционального назначения земельного участка по ул. Полевая, 107 для размещения жилой застройки; использование земельного участка для размещения рыночного комплекса не соответствует профилю деятельности ответчика. Таким образом, собственник помещения – ООО «Тюменгазстрой» не планировал менять назначение имущества с производственно-складского, отраженного в техническом паспорте объекта и свидетельствах о праве собственности, на торговое.

В такой ситуации, суд апелляционной инстанции убежден в том, что для определения размера неосновательного обогащения необходимо исходить из рыночной стоимости пользования имуществом применительно к производственно-складскому назначению этого имущества.

В соответствии с часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение эксперта, в их совокупности, учитывая, что лицами, участвующими в деле не заявлено возражений относительно заключения эксперта, считает возможным принять заключение эксперта о рыночной стоимости пользования имущества в качестве доказательства того, что стоимость пользования имуществом, указанным в договорах от 13.02.2007 и от 14.01.2008, в период с 16.02.2007 по 06.03.2009 составляла 13 703 991 руб.

Доводы ТМУП «Рынок» о том, что рыночная стоимость в сумме 13 703 791 руб. была исчислена за пользование имуществом площадью 2 тыс. кв.м, в то время как фактически оно составляло 1,8 тыс. кв.м, суд апелляционной инстанции не принимает в силу следующего.

Как указано выше, по договору аренды от 13.02.2007 арендодатель передает, а арендатор принимает нежилого помещения общей площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая. 107; по договору от 14.01.2008 – нежилого помещения общей площадью 1849,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая. 107.

Из заключения эксперта также следует, что рыночная стоимость пользования имуществом определялась в период действия договора от 13.02.2007 исходя из площади помещения в размере 2000 кв.м; в период действия договора от 14.01.2008 – исходя из площади помещения в размере 1849,7 кв.м.

Таким образом, эксперт исходил из тех сведений о площади передаваемого помещения, о которых стороны договорились. Указание же в техническом паспорте помещения его площади в размере 2000 кв.м означает лишь то, что на дату его составления площадь помещения являлась таковой, и не свидетельствует о невозможности изменения его площади.

Принимая во внимание, что факт пользования ТМУП «Рынок» в период с 16.02.2007 по 06.03.2009 принадлежащим ООО «Тюменгазстрой»