Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2011 по делу n А81-1316/2009. Изменить решение

вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью в форме капитальных вложений, регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 названного Федерального закона объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ).

Как установлено статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Договором от 28.04.2005 № 1 установлено, что предметом договора является долевое участие в инвестировании строительства части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, микрорайон Мирный в Северной части города поз. 111А-119Б в собственность в качестве торговых площадей (пункт 1 договора).

В силу указанных выше правовых норм и с учетом условий заключенного между сторонами договора от 28.04.2005 № 1 часть нежилого здания, возведение которого предусмотрено данным договором, является объектом капитальных вложений, в связи с чем отношения по поводу инвестиций, вкладываемых в его строительство, регламентируются указанным Федеральным законом.

На основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Оценив условия договора от 28.04.2005 № 1, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что этот договор является надлежащим основанием возникновения соответствующих прав и обязанностей сторон.

Ссылка ООО «Тонус» на незаключенность рассматриваемого договора в связи с отсутствием его государственной регистрации верно отклонена судом первой инстанции.

Поскольку разрешение на строительство объекта получено ООО «Снежана» в 2000 году, положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям сторон настоящего спора не применяется (пункт 2 статьи 27 указанного Федерального закона).

Вывод о том, что договор от 28.04.2005 № 1 государственной регистрации не подлежит, сделан судами первой, апелляционной и кассационной инстанции при рассмотрении арбитражного дела № А81-1387/2006 и установлен вступившими в законную силу судебными актами по этому делу.

В основу решения об отказе в удовлетворении настоящего иска суд первой инстанции положил вывод о том, что договор от 28.04.2005 № 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания прекратил свое действие в связи с истечением определенного сторонами срока.

Однако подобный вывод суда первой инстанции противоречит положениям действующего законодательства и условиям договора от 28.04.2005 № 1.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку срок действия договора от 28.04.2005 №1 установлен в течение 1 календарного года с момента его подписания (пункт 9 договора), суд первой инстанции указал, что 28.04.2006 срок его действия истек.

Между тем, пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Из названных норм усматривается, что окончание срока действия договора не влечет автоматического прекращение обязательств сторон по договору.

Окончание срока действия договора является основанием прекращения обязательств по нему только в том случае, если это прямо предусмотрено законом и договором.

Договор от 28.04.2005 № 1 условия о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон, не содержит.

Напротив, пунктом 9 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 1 (одного) календарного года. В пункте 9.1 договора содержится положение о том, что дольщик вправе выплатить всю сумму договора досрочно только после введения нежилого здания в эксплуатацию, после этого договор считается исполненным.

Толкуя названные условия договора в порядке статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что прекращение обязательств по договору от 28.04.2005 № 1 стороны определили моментом их исполнения.

Установление в качестве срока окончания договора срока исполнения обязательств по нему не противоречит положениям действующего законодательства.

Положения пункта 3 статьи 425 ГК РФ во взаимосвязи с пунктами 9, 9.1 договора дают основания полагать, что при заключении договора от 28.04.2005 № 1 стороны предполагали прекращение обязательств сторон договора  их исполнением, независимо от срока действия договора (в рассматриваемом случае – 28.04.2006).

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что  договор от 28.04.2005 № 1 действует до полного исполнения сторонами возложенных на них обязанностей.

Однако из материалов дела усматривается, что принятые на себя по условиям договора от 28.04.2005 № 1 обязательства стороны надлежащим образом не исполнили.

Указанные в пункте 3.1 договора помещения ООО «Снежана» (инвестор) в собственность индивидуальному предпринимателю Коляденко Я.Р. (дольщику) не передало; индивидуальный Коляденко Я.Р. сумму инвестирования в полном объеме (5 700 000 руб.) не оплатила.

Как следует из условий договора (пункт 6) и отметки на последнем листе договора об уплате истцом паевого взноса в сумме 2 000 000 руб., задолженность индивидуального предпринимателя по договора от 28.04.2005 № 1 составила 3 700 000 руб. Наличие задолженности в указанном размере истец не отрицает.

Между тем, то обстоятельство, что сумму инвестирования в полном объеме истец не оплатил, не лишает его права требовать надлежащего исполнения другой сторон обязательств по договору.

Такое исполнение в данном случае заключается в получении в собственность объекта инвестирования – нежилых помещений, указанных в пункте 3.1 договора от 28.04.2005 № 1.

То обстоятельство, что нежилое здание принято в эксплуатацию и на день окончания срока действия договора от 28.04.2005 № 1 оплата истцом всей стоимости объекта не была произведена, основанием прекращения обязательств по договору, как ошибочно указал суд первой инстанции, не является.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что положения пункта 6.5 договора являются основанием утраты права инвестора требовать от застройщика передачи в собственность части здания в случае невыполнении дольщиком своих обязательств.

По мнению суда апелляционной инстанции, пунктами 6.5, 6.6 договора установлены меры ответственности каждой из сторон за ненадлежащее исполнение обязательств, а не основания прекращения обязательства: в случае невыполнения дольщиком своих обязательств все уплаченные им суммы остаются у застройщика (пункт 6.5), в случае невыполнения застройщиком своих обязательств застройщик возвращает дольщику удвоенную сумму всех выплат, произведенных дольщиком (пункт 6.6).

Применение этих мер осуществляется на основании волеизъявления управомоченной стороны и является последствием прекращения обязательства.

Однако требования об отказе от договора от 28.04.2005 № 1 по причине допущенной истцом просрочки в оплате суммы инвестиции ООО «Снежана» не заявляло.

Соглашения о расторжении договора сторонами также не заключалось.

Требование о расторжении договора в судебном порядке оставлено без рассмотрения (арбитражное дело № А81-3273/2006).

В связи с чем, договор от 28.04.2005 № 1 на момент обращения индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. в суд с настоящим иском считается действующим.

Выводы суда первой инстанции, согласно которым право требовать от застройщика передачи объекта инвестирования обусловлено полной уплатой дольщиком суммы инвестиций, являются ошибочными.

Суд первой инстанции неправильно истолковал положения статьи 328 ГК РФ.

Частью 1 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непосредственному исполнению.

В постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа 19.08.2010 по настоящему делу дано толкование указанной нормы права применительно к рассматриваемому спору, согласно которому по смыслу данных норм речь идет об установленной законом или договором такой последовательности исполнения сторонами своих обязанностей, когда одна сторона исполняет обязательство при условии исполнения другой стороной своего.

В силу части 2 статьи 289 ГК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Договор от 28.04.2005 № 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания (объекта «Магазин смешанные товары») не содержит условий последовательности исполнения сторонами своих обязанностей: оформление и передача предмета договора дольщику в собственность связана с завершением строительства, а не с уплатой индивидуальным предпринимателем Коляденко Я.Р. инвестиционного взноса; а внесение платежей дольщиком установлено определенными датами.

Ни действующим законодательством, ни заключенными сторонами договорами исполнением застройщиком обязанности по строительству объекта инвестирования и передачи его дольщику в установленном порядке не ставится в зависимость от надлежащего исполнения обязательств дольщика по финансированию строительства. Следовательно, обязанность ООО «Снежана» по передаче индивидуальному предпринимателю Коляденко Я.Р. нежилых помещений, указанных в пункте 3.1 договора, являлась безусловной, а ненадлежащее исполнением истцом обязательств по оплате не освобождало ответчика от исполнения указанной договорной обязанности, что исключает применение к отношениям сторон пункта 2 статьи 328 ГК РФ.

При таких обстоятельствах ООО «Снежана» от передачи объекта инвестирования в собственность истцу уклонилось неправомерно.

Право дольщика требовать передачи ему нежилых помещений и, как следствие, обязанность застройщика такую передачу осуществить возникла с момента ввода нежилого здания в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии от 27.12.2005  74.

При этом, наличие задолженности истца в сумме 3 700 000 руб. передаче истцу нежилых помещений во исполнение договора от 28.04.2005 № 1 не препятствовало, а задолженность по оплате как долговое обязательство могла быть погашена дольщиком добровольно или взыскана в судебном порядке.

Выводы суда первой инстанции о наличии у истца возможности обратиться за признанием за ним права собственности на часть помещений, пропорционально размеру внесенных инвестиций, являются необоснованными.

То обстоятельство, что сумма инвестиций в полном объеме до настоящего времени не оплачена, не препятствует признанию за истцом права собственности на объект инвестирования в судебном порядке по указанным выше причинам.

Как не исключает возможность признания права собственности в судебном порядке и тот факт, что истец обращался с заявлением о государственной регистрации своего права на спорные нежилые помещения после ввода объекта в эксплуатацию (заявление от 18.01.2006), однако в дальнейшем просил государственную регистрацию прекратить. Мотивы, которыми истец руководствовался при подаче заявления о прекращении государственной регистрации, правового значения не имеют. Тем более, что прекращение государственной регистрации по просьбе заявителя не препятствует повторному обращению с подобным заявлением, что и было сделано Коляденко Я.Р., как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель истца.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поскольку застройщиком по договору от 28.04.2005 № 1, то есть лицом, обязанным передать истцу нежилые помещения, являющиеся объектом инвестирования, выступало ООО «Снежана», настоящий иск в части требования о признании права собственности истца на нежилые помещения, признании недействительными права собственности ООО «Снежана» и договора купли-продажи от 07.04.2008, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки предъявлен к указанному лицу.

Являясь стороной по договору от 07.04.2008 и лицом,