Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2011 по делу n А70-7553/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая вышеприведенные нормы права, а также условия пункта 3.1 договора аренды, данный договор подлежал государственной регистрации.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, договор аренды нежилого помещения от 16.07.2009 в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в связи с чем является незаключенным.

Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 16.07.2009 сторонами не оспаривается.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, признание договора аренды незаключенным само по себе не может служить основанием для отказа во взыскании стоимости за фактическое пользование имуществом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают не только из договоров, но и иных сделок и действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В случае признания договора незаключенным действующее законодательство не предусматривает наступления иных последствий, кроме изложенных в главе 60 ГК РФ.

           Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель.

            По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

     Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное (или сбереженное) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого, причем за счет умаления второго.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В рассматриваемом случае в качестве неосновательного обогащения истец расценивает плату за пользование занимаемым ответчиком нежилым помещением в период с октября 2009 года по июнь 2010 года.

Как полагает истец, ответчик должен оплатить пользование нежилым помещением, начиная с 20 октября 2009 года до 20 июня 2010 года.

Ни факт пользования спорным нежилым помещением, ни указанную истцом дату начала возмездного пользования ответчик не отрицает.

Между тем, принимая во внимание возражения ответчика и в отсутствие доказательств пользования ответчиком спорными помещениями в период с 31 мая 2010 года до 20 июня 2010 года, суд первой инстанции посчитал, что период пользования помещениями, принадлежащими истцу, - с 20 октября 2009 года по 31 мая 2010 года.

Доказательств обратного истец суду апелляционной инстанции не представил, о необоснованности данных выводов не заявил.

Пользование спорным помещением в период с 20 октября 2009 года по 31 мая 2010 года в отсутствие правовых оснований свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Размер предъявленного ко взысканию неосновательного обогащения рассчитан истцом исходя из платы за пользование имуществом в месяц, указанной в пункте 4.1 договора при его подписании (6000 рублей за 1 кв.м. площади помещения в год, ежемесячный платеж - 161 350 рублей) (том 1 л.д. 15-16).

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Пупышева О.М. ссылается на то, что при определении размера неосновательного обогащения суд первой инстанции был не вправе применять ставку арендной платы по незаключенному договору. Размер неосновательного обогащения должен был быть рассчитан исходя из среднерыночной стоимости пользования аналогичным имуществом.

Так, со ссылкой на справку ООО «Капитал-Инвест» ответчик полагает, что стоимость пользования помещением в том месте, где оно находится к моменту его освобождения (июнь 2010 года), в том виде, в котором оно было передано, составляет 270 руб. за квадратный метр.

Отклоняя названный довод подателя жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Поскольку договор от 16 июля 2009 года признан незаключенным, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости определения размера неосновательного обогащения исходя из среднерыночной арендной платы за недвижимое имущество, аналогичное спорному помещению (по площади, местоположению, состоянию на момент передачи в пользование).

Согласно представленной ответчиком справке ООО «Капитал-Инвест» от 06 октября 2010 года № 9 стоимость аренды помещения площадью более 300 кв.м., имеющего ремонт, в центре города Тюмени, составляет 400 рублей за 1 кв.м.; помещения с черновой отделкой именно в заречной части города Тюмени площадью от 300 до 400 кв.м. в июне 2010 года в аренду не сдавались. По мнению ООО «Капитал-Инвест», средняя стоимость аренды 1 кв.м. нежилого помещения без отделки по состоянию на июнь 2010 года в заречной части города Тюмени составляет 270 рублей в месяц.

Из представленной истцом справки ООО «Югра экспресс оценка» от 29 июля 2010 года № 03 следует, что средний уровень рыночной арендной ставки за 1 кв.м. в месяц за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: город Тюмень, улица Газовиков, 45/1, и 45/2 по состоянию на 28 июля 2010 года составляет 600 рублей (том 1 л.д. 114).

Других сведений о среднерыночной цене за 1 кв.м. аналогичного спорному недвижимому имуществу материалы дела не содержат.

Таким образом, согласно справкам ООО «Капитал-Инвест» и ООО «Югра экспресс оценка» стоимость аренды помещения площадью более 300 кв.м. может составлять от 270 до 600 рублей за 1 кв.м.

При оценке названных справок судом первой инстанции правильно учтено, что данные справки не содержат сведения об аренде недвижимого имущества, являющегося аналогичным спорному имуществу, и то, что истец имел возможность передать в аренду помещения по отдельности, а не в целом. Срок договора (в нашем случае – длительный) также мог повлиять на размер стоимости за пользование имуществом.

При этом указанная в пункте 4.1 договора при его подписании арендная плата не превышает возможный уровень цен на аренду сравнимого имущества в соответствии с данными справок, представленных сторонами в материалы дела.

Тем более, что до возникновения настоящего спора о завышении стоимости пользования спорным имуществом ответчик не заявлял.

Поскольку соответствие указанной в пункте 4.1 договора арендной платы среднерыночной стоимости пользования аналогичным имуществом ответчик не опроверг, соглашение сторон о цене за пользование имуществом, которую контрагенты приняли при подписании договора от 16 июля 2009 года, обоснованно принято во внимание судом первой инстанции при определении размера неосновательного обогащения.

О правомерности расчета неосновательного обогащения таким образом свидетельствует также то обстоятельство, что выводы о незаключенности договора от 16.07.2009 связаны с отсутствием его государственной регистрации. Разногласий по условиям договора при подписании договора и его исполнении между сторонами не возникало.

Кризисные явления в экономике достаточным основанием, чтобы считать указанный в договоре размер арендной платы не соответствующим среднерыночной стоимости, не являются.

Таким образом, применительно к расчету истца, установив, что пользование спорным помещением осуществлялось ответчиком в период с 20 октября 2009 года по 31 мая 2010 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик должен был уплатить истцу за пользование имуществом 1 186 703 рубля 22 копейки.

Приходным кассовым ордером от 22 января 2010 года № 20 ответчик оплатил за пользование имуществом 161 000 рублей 00 копеек.

Довод ответчика о необходимости уменьшения взысканного судом первой инстанции неосновательного обогащения на общую сумму 483 000 руб. со ссылкой на приходные кассовые ордера от 21 декабря 2009 года № 3, от 20 ноября 2009 года № 3, от 20 октября 2009 года № 1 отклоняется судом апелляционной инстанции.

Поскольку ордера от 21 декабря 2009 года № 3, от 20 ноября 2009 года № 3, от 20 октября 2009 года № 1 подписаны только со стороны ответчика, являясь односторонними документами, они не отвечают критерию достоверности доказательств (часть 3 статьи 71 АПК РФ).

Оплату в указанной сумме истец отрицает.

В связи с чем в отсутствие других допустимых доказательств факт частичной оплаты пользования нежилым помещением в сумме 483 000 руб. не подтвержден.

Довод подателя жалобы об отсутствии на расходном кассовом ордере от 22.01.2010 № 20, которые принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу, подписи Битюкова В.С. (что, по мнению ответчика, свидетельствует о доказательственной силе расходных кассовых ордеров от 21 декабря 2009 года № 3, от 20 ноября 2009 года № 3, от 20 октября 2009 года № 1) опровергается содержанием указанного документа, на котором после слов «получил сто шестьдесят одну тысячу рублей» стоит подпись указанного лица (том 2 л.д. 134).

Ссылка ответчика о том, что приходным кассовым ордером от 22 января 2010 года № 20 ответчик уплатил 161 000 рублей именно за февраль 2010 года, не может повлиять на сумму задолженности в целом, которая рассчитана истцом с учетом этого платежа.

С учетом оплаты ответчиком истцу за пользование имуществом в январе 2010 года денежных средств в размере 161 000 рублей, суд апелляционной инстанции считает обоснованным взыскание с ответчика в пользу истца 1 025 703 рубля 22 копейки неосновательного обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37 965 рублей 38 копеек за период с 20 ноября 2009 года по 20 июля 2010 года при ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 7,75%.

Принимая во внимание, что обязанность регистрации договора от 16 июля 2009 года сторонами была отнесена на ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, что о неосновательности пользования имуществом, принадлежащим истцу, ответчик должен был узнать не позднее 16 июля 2009 года.

В связи с чем, начало периода начисления процентов, заявленное истцом (20 ноября 2010 года), находится в пределах правомочий истца и не противоречит действующему законодательству. Об обязанности оплатить за пользование имуществом ответчик должен был знать по истечении каждого календарного месяца.

Ссылка подателя жалобы о том, что государственная регистрация договора аренды не была произведена по вине обеих сторон, не исключает начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения, рассчитанную в связи с пользованием ответчиком принадлежащим истцу имуществом.

В данном случае обязанность уплатить такие проценты является следствием неоплаты пользования помещениями в спорной период, а не санкций за неисполнение обязанности по государственной регистрации договора аренды.

При этом проценты за пользование чужими денежными средствами начислены истцом на сумму неосновательного обогащения, а не убытков, на что ошибочно указывает ответчик в апелляционной жалобе.

Поскольку размер неосновательного обогащения определен судом в сумме 1 025 703 рубля 22 копейки, период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, - с 20 ноября 2010 года по 31 мая 2010 года, при ставке рефинансирования на момент обращения с иском в Арбитражный суд Тюменской области 7, 75%, согласно расчету суда первой инстанции размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 28 462 рубля 52 копейки.

Суд апелляционной инстанции произведенный судом первой инстанции расчет считает правомерным.

Кроме того, в настоящем деле истец заявил о взыскании с ответчика убытки в виде реального ущерба в размере 881 103 рублей 89 копеек, в том числе: восстановительный ремонт в размере 845 200 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 18532 рубля 62 копейки, интернет-услуги в сумме 1879 рублей, услуги телефонной связи в сумме 236 рублей, стоимость работ специалиста-оценщика в размере 15 000 рублей, телеграфные услуги по вызову ответчика на осмотр помещений на сумму 256 рублей 27 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем