Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу n А46-16224/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

за муниципальным образованием город Омска зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №13П, номера на поэтажном плане 38-47, общей площадью 185,60 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, проспект Маркса, д. 14.

Из материалов дела также следует, что 17.07.2008 между Хачатряном Кареном Дерниковичем (продавец) и Козловым Сергеем Викторовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с условиями которого продавец передал принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – нежилое помещение номер на поэтажном плане 14П, литера А общей площадью 257,4 кв.м. (по данным технического паспорта, составленного по состоянию на 08.07.2008), находящееся в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Омск, проспект к. Маркса, 14, в собственность покупателя, а покупатель принял данное недвижимое имущество и обязался уплатить за него 2 100 000 руб.

На основании данного договора 30.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области Козлову Сергею Викторовичу выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ №843875.

Таким образом, на дату судебного заседания нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении жилого дома №14 по проспекту К. Маркса в г. Омске, принадлежат на праве собственности следующим лицам: нежилое помещение №11П площадью 115,7 кв.м. – Курочкиной Наталье Николаевне; нежилое помещение №12П площадью 195,7 кв.м. – Бледновой Ольге Александровне; нежилое помещение №13П площадью 185,6 кв.м.– муниципальному образованию город Омск; нежилое помещение №14П площадью 261,9 кв.м. – Козлову Сергею Викторовичу, что подтверждается представленными в дело выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/062/2009-1219 от 30.03.2009, №01/057/2009-1342 от 24.03.2009, №01/062/2009-1217 от 30.03.2009, №01/168/2010-0649 от 23.06.2010.

15.05.2009 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, проспект Маркса, дом 14, (далее – многоквартирный дом) проведенное в форме заочного голосования, на котором приняты, в том числе следующие решения: создать товарищество собственников жилья (ТСЖ); утвердить наименование (название) товарищества собственников жилья – «Маркса 14»; утвердить устав ТСЖ «Маркса 14», что подтверждается протоколом №1 внеочередного общего собрания собственников помещений от 15.05.2009.

ТСЖ «Маркса 14» зарегистрировано в качестве юридического лица 11.06.2009, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц № 10809А от 11.06.2009.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Многоквартирный дом построен в 1956 году, имеет 5 этажей, площадь застройки 1351 кв.м., площадь здания 5297,8 кв.м., из которых 4283,8 кв.м. жилой площади, составляющих 63 квартиры, и 574 кв.м. встроенных нежилых помещений – технический подвал, в которых расположены коммуникации для обслуживания квартир: водопровод, канализация, отопление и пр. (далее - подвальное помещение).

Истец полагает, что подвальное помещение, в состав которого входят спорные помещения, имеет вспомогательное значение, предназначено для обслуживания и эксплуатации здания, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, сдавался в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного дома, и не предназначался для размещения административных служб и коммерческих организаций. Последующая реконструкция подвала и выделение спорных помещений в качестве единиц комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещений в данном доме. В подвале расположены водопроводные сети, разводка горячей и холодной воды, канализационные сети здания, что подтверждается актом обследования подвала от 2009 года, составленным, в том числе, управляющей компанией.

Истец также указал, что с декабря 1992 года жильцы многоквартирного дома начали приватизацию квартир, при этом квартиры №№ 4, 7, 8, 9, 16 и другие перешли в собственность граждан уже в декабре 1992 года.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении данного требования послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Однако, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в деле такие документы отсутствуют.

Как установлено в пункте 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ТСЖ «Маркса 14» не представило каких-либо доказательств того, что собственники помещений наделили товарищество необходимыми полномочиями.

Ссылки истца на положения действующего законодательства и положения устава ТСЖ «Маркса 14» в обоснование наличия у него права на обращение в суд с заявленными исковыми требованиями основаны на неправильном толковании закона и подлежат отклонению.

Правомерно судом первой инстанции отклонена ссылка истца в обоснование наличия полномочий на предъявление настоящего иска в суд в интересах всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, на решение внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом №5 от 17.04.2009, в соответствии с которым принято решение об обращении с исковым заявлением за защитой нарушенных прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме №14 по проспекту К.Маркса в судебные органы о признании недействительным права собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение №13П литера А (помещения на поэтажном плане №№38-47, площадь 185,6 кв.м.), на нежилое помещение №16П литера А (помещения на поэтажном плане №№1-6), на нежилое помещение №12П литера А (помещения на поэтажном плане №№17-21, 25, 26, 28, 29, 50-52, площадь 195,7 кв.м.).

В настоящем деле имеет место спор о правах на нежилые помещения №№ 11П, 12П, 13П, 14П (литера А) в многоквартирном доме.

При этом на момент проведения внеочередного общего собрания собственников помещений (на дату 17.04.2009) еще не было принято решения о создании товарищества собственников жилья «Маркса 14», соответственно, в ЕГРЮЛ не была внесена запись о создании указанного юридического лица. Как следует из четвертого вопроса повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений от 17.04.2009, собранием было постановлено лишь подготовить проекты документов и провести внеочередное общее собрание собственников помещений по вопросу создания товарищества собственников жилья (такое собрание состоялось 15.05.2009, запись в ЕГРЮЛ внесена 11.06.2009). Таким образом, очевидно, что собственники помещений в многоквартирном доме №14 по проспекту К.Маркса не могли поручить истцу обратиться с исковым заявлением в защиту их прав и законных интересов до момента регистрации товарищества собственников жилья «Маркса 14» в качестве юридического лица. Каких-либо иных документов, подтверждающих заинтересованность истца в предъявлении настоящего иска в суд в материалах дела не имеется.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

К общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В обоснование того, что спорные подвальные помещения имеют исключительно вспомогательное назначение и предназначены лишь для обслуживания помещений в многоквартирном доме, истец сослался на расположение в них инженерных коммуникаций (водопроводные сети, разводка горячей и холодной воды, канализационные сети здания), что, по его мнению, подтверждается актом обследования подвала от 23.06.2009, составленным при участии инженера ООО «Управляющая компания «Жилищник-6» Рябушевой Т.В., старшего по дому Дячук А.Ф. и собственника квартиры № 39 дома №14 по проспекту К.Маркса, Сидоркина В.А.

Из содержания указанного акта следует, что «в подвальном помещении многоквартирного дома №14 по проспекту К.Маркса проходят инженерные коммуникации, разлив холодной и горячей воды, от которого проходят стояки в квартиры 5-х этажей с запорной арматурой на стояках; отопление дома с нижним разливом, прямой и обратимый трубопровод по периметру подвального помещения, от которого проходят стояки отопления с запорной арматурой в квартиры всех этажей; также по подвалу проходит канализационная система дома; в подвале расположено помещение с тепловым узлом и водомерной рамкой (холодная вода), также электрощитовая (узел управления электроснабжением дома) и распределительные электрические щиты на каждый подъезд».

Между тем, из данного акта не представляется возможным установить, в отношении какой части или всего в целом подвального помещения идет речь, отсутствуют индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости, не возможно установить отношение содержания акта к спорным помещениям №№ 11П, 12П, 13П, 14П.

При этом как обоснованно отметил суд первой инстанции, акт обследования подвала от 23.06.2009 составлен с участием лиц, не обладающих специальными полномочиями на дачу подобного рода заключений.

Специализированная организация, имеющая лицензию на составление  соответствующих заключений по итогам обследования помещений на предмет наличия в них инженерных коммуникаций, необходимых для использования всеми собственниками помещений жилого дома, истцом не привлекалась. В рамках рассмотрения настоящего дела ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы по указанному вопросу истцом также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 1 статьи 9 АПК РФ).

В материалы дела представлены доказательства того, что помещения №№11П, 12П, 13П, 14П (литера А) длительное время использовались под иные цели, чем обслуживание многоквартирного дома.

В частности, из экспликации к поэтажному плану, являющейся приложением к техническому паспорту на жилой дом государственного общественного жилищного фонда, расположенный по адресу город Омск, проспект К.Маркса, 14, инвентарный номер 1-658-1, составленному по состоянию на 23.10.1990, следует, что в помещениях подвала, находящихся