Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу n А75-977/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

тепловой энергии и порядок расчетов определены в приложении № 1 к договору в сумме 16 343 руб. 87 коп. и приложении № 1 к допсоглашению от 29.06.2009 в сумме 9144 руб. 04 коп.

Окончательный расчет за отпущенную тепловую энергию производится ежемесячно до 5 числа месяца, следующим за расчетным, на основании выставленных теплоснабжающей организацией счетов-фактур.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Сургут Сервис Транс» обязательств по оплате полученной тепловой энергии, ОАО «РЖД» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за период с 01.02.2009 по 19.09.2009 в сумме 69 422 руб. 51 коп., а также договорной неустойки в сумме 5424 руб. 99 коп.

26.06.2009 между ОАО «РЖД» и ООО «Сургут Сервис Транс» подписан договор № 421 о возмещении затрат по содержанию недвижимого имущества (далее по тексту – Договор о возмещении затрат), по условиям которого ОАО «РЖД» несет расходы по содержанию здания вокзала и перепредъявляет эти затраты обществу с ограниченной ответственностью «Сургут Сервис Транс», который обязуется принимать эти услуги и своевременно в полном объеме оплачивать их.

Согласно пункту 3.2 этого договора ООО «Сургут Сервис Транс» возмещает открытому акционерному обществу «РЖД» затраты по содержанию здания на основании фактически понесенных истцом затрат на основании счета с приложением расчета фактических затрат.

В приложении № 1 к договору указано, что расходы по вывозу мусора и поставке теплоэнергии определяются в процентном соотношении к реальным затратам.

ОАО «РЖД» заявлено требование о взыскании с ООО «Сургут Сервис Транс» 101 096 руб. задолженности по данному договору и 5258 руб. договорной неустойки.

ООО «Сургут Сервис Транс» во встречном иске заявило требование о признании незаключенными Договора аренды и Договора о возмещении затрат.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, находит первоначальные требования подлежащим частичному удовлетворению, встречные требования – не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Сложившиеся между сторонами отношения в рамках Договора аренды являются обязательствами по договору аренды и подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы встречного иска о том, что данный договор является незаконным в связи с отсутствием его государственной регистрации, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом норма пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть определенный срок.

Таким образом, договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадают и, соответственно, государственной регистрации не подлежат.

Аналогичный вывод следует из пункта 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассматриваемый Договор аренды имеет только дату вступления его в силу – с 01.01.2009 (пункт 2.2 Договора аренды) и не содержит срока его действия.

Кроме того, в пункте 2.1 Договора аренды указано, что договор заключен на неопределенный срок.

Таким образом, поскольку Договор аренды заключен на неопределенный срок, то он считается заключенным по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 432 и пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, и не требует государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Имущество, подлежащее передаче во временное владение и пользование, определено в Договоре аренды (пункты 1.1, 1.1.1 Договора аренды), Приложении № 1 к нему, в акте приема-передачи.

Таким образом, предмет договора сторонами согласован, договор является заключенным, в связи с чем требования встречного иска о признании Договора аренды незаключенным удовлетворению не подлежат.

ООО «Сургут Сервис Транс» во встречном иске указывает на недействительность Договора аренды, ссылаясь на то, что договор со стороны ОАО «РЖД» заключен неуполномоченным лицом, а также на то, что договор заключен с нарушением порядка, предусмотренного Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», утвержденным Приказом ОАО «РЖД» от 07.11.2008 № 150, без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции не принимает эти доводы по следующим основаниям.

Договор аренды подписан от имени ОАО «РЖД» исполняющим обязанности начальника Свердловской региональной дирекции железнодорожных вокзалов – структурного подразделения Дирекции железнодорожных вокзалов – филиала ОАО «РЖД» Опалевым Сергеем Николаевичем, действующим по доверенности от 10.12.2008 № 619-Д.Ю.

Дополнительное соглашение от 23.09.2009 № 1 к Договору аренды подписано от имени ОАО «РЖД» начальником Дирекции железнодорожных вокзалов – филиала ОАО «РЖД» Абрамовым Сергеем Борисовичем, действующим на основании доверенности от 08.12.2008 № 1086-Д.

В материалах дела отсутствуют указанные доверенности на имя Опалева С.Н. и Абрамова С.Б.

Между тем, последующие действия ОАО «РЖД», в том числе выставление счетов-фактур, прием арендной платы, а также предъявление в суд иска о взыскании задолженности по Договору аренды – свидетельствуют о том, что данная сделка одобрена ОАО «РЖД».

В соответствии с пунктом 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах, даже при отсутствии в материалах дела доверенностей на лиц, заключивших Договор аренды от имени ОАО «РЖД», суд апелляционной инстанции считает, что рассматриваемый Договор порождает права и обязанности для ОАО «РЖД».

В соответствии с пунктом 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заключение договора путем проведения торгов является обязательным только в случаях, прямо установленных Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом. В остальных случаях в таком порядке договор заключается только по усмотрению сторон.

Законом не установлено заключение договора аренды в отношении имущества ОАО «РЖД» посредством проведения торгов, соответственно, заключение договора в таком порядке не является обязательным для ОАО «РЖД».

Пункт 14 Положения о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», утвержденного Приказом ОАО «РЖД» от 07.11.2008 № 15, предусматривает, что сделки с недвижимым имуществом осуществляются исключительно на торгах в следующих случаях:

1) продажа недвижимого имущества, предоставление его в аренду на инвестиционных условиях либо на основании инвестиционного договора;

2) передача в аренду недвижимого имущества, расположенного в населенном пункте с численностью населения более 50 тыс. человек;

3) передача в аренду недвижимого имущества при наличии заявок от двух и более лиц, претендующих на предоставление в аренду этого имущества, вне зависимости от численности населения в соответствующем населенном пункте.

В иных случаях, а также по решению президента ОАО «РЖД» либо Центральной комиссии сделки с недвижимым имуществом могут совершаться без проведения торгов.

Однако, этот Порядок не является законом, является внутренним документом ОАО «РЖД», в связи с чем его соблюдение относится на усмотрение ОАО «РЖД».

Кроме того, суду не представлено доказательств наличия указанных обстоятельств для заключения договора посредством проведения торгов.

Таким образом, Договор аренды является заключенным, оснований для признания его недействительным не имеется.

Основной обязанностью арендатора по договору аренду является своевременное внесение плату за пользование имуществом (арендную плату) (статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности по Договору аренды привело к образованию задолженности по арендной плате по состоянию на 10.12.2009 в сумме, составляющей 599 240 руб. 85 коп.

Доказательств погашения задолженности по арендной плате ООО «Сургут Сервис Транс» суду не представлено.

При таких обстоятельствах, требования ОАО «РЖД» о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 599 240 руб. 85 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как установлено пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 Договора аренды предусмотрено, что за несвоевременную оплату арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей ОАО «РЖД» начислило ему пени за период с 16.01.2009 по 30.09.2009 в сумме 102 554 руб. 85 коп.

Данный расчет судом проверен, является законным и обоснованным.

Вместе с этим, пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет суду право уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом, исходя из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В данном случае суд, учитывая компенсационный характер неустойки, отсутствие доказательств причиненных истцу убытков, наступивших вследствие нарушения ответчиком условий договора, принимая во внимание сумму арендных платежей, считает необходимым уменьшить подлежащую взысканию неустойку до 50 000 руб., в связи с чем отказывает во взыскании неустойки в остальной части.

Таким образом, по Договору аренды с ООО «Сургут Сервис Транс» в пользу ОАО «РЖД» подлежит взысканию задолженность в общей сумме 649 240 руб. 85 коп.

Правоотношения сторон по Договору о пользовании тепловой энергией регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, параграфом 6.

ОАО «РЖД» выполнило свои обязательства по договору, оказало услуги по отпуску тепловой энергии, предъявило ответчику к оплате счета-фактуры и акты выполненных работ.

Доказательств оплаты ООО «Сургут Сервис Транс» полученных услуг в материалах дела нет.

Как указано выше, в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с законом и условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Задолженность по Договору о пользовании тепловой энергией за период с января 2009 года по 19.09.2009 составила 85 766 руб. 38 коп.

Доказательств погашения задолженности по данному договору ООО «Сургут Сервис Транс» не представлено.

С учетом изложенного, исковые требования ОАО «РЖД» о взыскании с ООО «Сургут Сервис Транс» 85 766 руб. 38 коп. по Договору о пользовании тепловой энергией подлежат удовлетворению в полном объеме.

ОАО «РЖД» заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 5424 руб.