Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2010 по делу n А75-5310/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Как было указано, Общество оспаривает отказ Управления в регистрации права собственности ООО «СпецЭлектроМонтаж»  на нежилое здание, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Советский, ул. Трассовиков, строение 6.

На основании пунктов 1, 5, 6 статьи  131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей  1 Закона № 122-ФЗ для целей настоящего Федерального закона используются, в том числе, следующие основные термины: недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно статьей  2, 12 Закона № 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Статьей 13 Закона № 122-ФЗ установлен порядок проведения государственной регистрации прав и включает в себя: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов; правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей  17 Закона № 122-ФЗ  установлены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которыми, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так,  согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

В силу статей 9, 13, 17 названного Закона № 122-ФЗ при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статьей 20 Закона № 122-ФЗ определены основания для отказа в государственной регистрации прав. В частности,  согласно абзацу 10  пункта  1 статьи  20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Как установлено апелляционным судом, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, в рассматриваемом случае основанием для обращения ООО «СпецЭлектроМонтаж» с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, общей площадью 200,5 кв.м,  расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Советский, ул. Трассовиков, строение 6, послужило заключение между ООО «СпецЭлектроМонтаж» и МУП МО Советский район «ЖКХ г. Советский» в лице конкурсного управляющего Макарова С.А. договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания с инвентарным номером 71:124:002:000057700 лит А, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г.Советский, ул. Трассовиков, строение 6.

Проверив в установленном Законом № 122-ФЗ порядке представленные на государственную регистрацию документы, Управлением  было отказано Обществу в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ. 

Как было указано выше, причиной отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество  послужило не представление Обществом документов на переход права и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:09:0101015:158, на котором расположено нежилое здание, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский  автономный округ - Югра, г.Советский, ул. Трассовиков, строение 6.  Представление указанных документов  Управление сочло обязательным, сославшись на пункт 2 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, так как ООО «СпецЭлектроМонтаж» в собственность по договору - купли продажи передавалось здание без земельного участка, на котором расположено данное здание.

Регистрирующий орган считает, что поскольку МУП МО Советский район «ЖКХ г. Советский» не является собственником спорного нежилого помещения,  оно не имело право осуществлять продажу данного объекта недвижимости.

Управление указывает на то, что собственником нежилого помещения и земельного участка, на котором расположено помещение, является Муниципальное  образование  Ханты-Мансийского автономного округа-Югры муниципальный район Советский район.

Суд апелляционной инстанции отказ Управления находит неправомерным исходя из следующего.

Как установлено апелляционным судом, собственником нежилого здания общей площадью 200,5 кв.м  с инвентарным номером 71:124:002:000057700 лит А, расположенного  по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г.Советский, ул. Трассовиков, строение 6, является Муниципальное  образование  Ханты-Мансийского автономного округа-Югры муниципальный район Советский район.

Муниципальное  образование  Ханты-Мансийского автономного округа-Югры муниципальный район Советский район также владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 86:09:0101015:158, на котором расположено нежилое здание, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский  автономный округ - Югра, г.Советский, ул. Трассовиков, строение 6. 

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле копиями выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 28, 29).

 Как следует из материалов дела, на основании приказа Департамента муниципальной собственности администрации Советский район от 11.02.2005 № 90, акта приемки – передачи основных средств  МУП МО Советский район «ЖКХ г.Советский»  в хозяйственное ведение было передано нежилое  здание общей площадью 200,5 кв.м  с инвентарным номером 71:124:002:000057700 лит А, расположенного  по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г.Советский, ул. Трассовиков, строение 6, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 24.06.2009 (л.д. 56).

Статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации   и пункт 2 статьи 18 Федерального закона Российской Федерации от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Таким образом, согласно указанным нормам права, спорный объект недвижимости  не мог продаваться МУП МО Советский район «ЖКХ г. Советский» без согласия на то собственника такого имущества, то есть Муниципального   образования  Ханты-Мансийского автономного округа-Югры муниципальный район Советский район.

Между тем, как было указано выше, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.03.2009 МУП МО Советский район «Жилищно-коммунальное хозяйство города Советский» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен С.А. Макаров.

Согласно пункту  2 статьи  126  Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом прекращаются полномочия собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьими лицами для исполнения обязательств должника).

В соответствии с пунктом  1 статьи  129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Таким образом, в силу статей 126, 129 Закона о банкротстве с  16.03.2009 прекращены полномочия собственника нежилого   здания общей площадью 200,5 кв.м  с инвентарным номером 71:124:002:000057700 лит А, расположенного  по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ -  Югра, г.Советский, ул. Трассовиков, строение 6, - Муниципального   образования  Ханты-Мансийского автономного округа-Югры муниципальный район Советский район.

 Следовательно, с 16.03.2009 конкурсный управляющий осуществляет полномочия собственника имущества - МУП МО Советский район «ЖКХ г. Советский»   в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве.

 Таким образом, учитывая указанное, конкурсный управляющий МУП МО Советский район «ЖКХ г. Советский», как лицо, к которому перешли полномочия собственника имущества должника, имел право осуществлять продажу нежилого   здания общей площадью 200,5 кв.м  с инвентарным номером 71:124:002:000057700 лит А, расположенного  по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ -  Югра, г.Советский, ул. Трассовиков, строение 6.

 Является несостоятельным довод Управления о том, что поскольку нежилое здание общей площадью 200,5 кв.м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Советский, ул. Трассовиков, строение 6, и земельный участок с кадастровым номером 86:09:0101015:158, на котором расположен указанный объект недвижимости, принадлежат на праве собственности одному лицу - Муниципальному образованию Ханты-Мансийского автономного округа-Югры муниципальный район Советский район, а  не МУП МО Советский район «Жилищно-коммунальное хозяйство города Советский»,   сделка  купли-продажи, на основании которой ООО «СпецЭлектроМонтаж» приобрело в собственность  указанный объект недвижимости, является ничтожной в силу абзаца 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением прямо указанных в законе случаях, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости, принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию Ханты-Мансийского автономного округа-Югры муниципальный район Советский район, в то время, как объект недвижимого имущества принадлежит на праве хозяйственного ведения МУП МО Советский район «Жилищно-коммунальное хозяйство города Советский», которое и является продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства, а именно то, что конкурсный управляющий МУП МО Советский район «ЖКХ г. Советский» имел право осуществлять продажу нежилого   здания общей площадью