Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2010 по делу n А70-3226/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до указанной даты.

В данном случае суд первой инстанции сделал правильный вывод   о том, что Общество не является лицом, которому в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, может быть в преимущественном порядке предоставлено в собственность спорное нежилое помещение, ввиду следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, действовавший на момент обращения заявителя в Департамент с заявлением о выкупе имущества договор аренды №02925024 датирован 13.02.2009, нежилое помещение передано Обществу по акту приема-передачи 12.02.2009. В договоре отсутствует условие о том, что его действие распространяется на отношения сторон по аренде спорного имущества до 13.02.2009.

Таким образом, на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (05.08.2008) договор аренды №02925024 не действовал.

В качестве доказательства соблюдения установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ срока пользования спорным нежилым помещением заявитель представил в материалы дела договор на аренду нежилых помещений (строений) от 14.03.2002 №03211297 (далее – договор аренды от 14.03.2002) (том 1 л.д.13-15, 84-86).

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями договора аренды от 14.03.2002 заявитель (арендатор) принял от Департамента (арендодателя) в пользование в целях размещения закусочной нежилое помещение, расположенное в подвале, по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16/2, площадью 152,3 кв.м.

Срок действия названного договора аренды установлен с 31.03.2002 до 30.03.2007 (пункт 6.1).

Как правильно установлено судом первой инстанции о предстоящем окончании срока действия договора аренды от 14.03.2002 и о возражениях против его автоматической пролонгации на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ Департамент уведомил Общество письмом от 09.02.2007 №1295 (том 1 л.д.102).

Названное письмо было направлено Обществу по почте заказными письмами по двум адресам: заказное письмо №62503685373853 - по адресу: г.Тюмень, ул.Индустриальная, 47; заказное письмо №62503685373860 - по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16 (том 1 оборот л.д.102).

Как следует из абзаца второго пункта 8.6 договора аренды от 14.03.2002 (том 1 оборот л.д.15, оборот л.д.86) арендатор (Общество) гарантирует, что адрес: ул.Индустриальная, 47 является его официально зарегистрированным местонахождением, а также, что корреспонденция, направленная по данному адресу, будет считаться доставленной арендатору.

Кроме того, в пункте 8.5 названного договора аренды его стороны согласовали условие о том, что арендатор обязуется уведомить Департамент об изменении своего почтового адреса, в течение 10-ти дней с момента изменения. Арендатор несет ответственность за несвоевременное или ненадлежащее уведомление Департамента об указанных изменениях и вытекающие из этого последствия, связанные с исполнением договора.

Поскольку письмо от 09.02.2007 №1295 было направлено Обществу по указанному в договоре почтовому адресу арендатора, а также по адресу арендуемого имущества, при отсутствии в деле письменного уведомления об изменении почтового адреса заявителя суд первой инстанции обоснованно посчитал  такое уведомление Общества о возражениях против продления действия договора после  истечения его срока надлежащим.

Учитывая указанное, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что срок договора аренды от 14.03.2002 истек 29.03.2007 и после указанной даты договор не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что заявитель осознавал факт прекращения договора аренды следует из письменных объяснений Общества (том 1 оборот л.д.127).

Как верно отмечено судом первой инстанции, в связи с заявленным отказом от возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок помещение должно быть освобождено арендатором в силу требований пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пункта 2.10 договора аренды, без какого-либо особого письменного требования арендодателя. Отсутствие такого требования не может рассматриваться судом как доказательство согласия арендодателя на возобновление действия договора аренды от 14.03.2002 на неопределенный срок.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо Департамента от 09.04.2007 (том 2 л.д.20), которым Обществу, со ссылкой на прекращение договора аренды от 14.03.2002, было предписано в срок до 27.04.2007 освободить занимаемое нежилое помещение и сдать его по акту приема-передачи Учреждению (балансодержателю).

Названное письмо также было направлено Обществу по почте заказными письмами по двум адресам: заказное письмо №62503687406580 - по адресу: г.Тюмень, ул.Индустриальная, 47; заказное письмо №62503687406597 - по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16 (том 2 л.д.21-22). Данное уведомление заявителя по изложенным выше мотивам суд считает надлежащим.

Как установлено  судом первой инстанции  и подтверждается материалами дела, после договора аренды от 14.03.2002 №03211297, прекратившего свое действие 29.03.2007, лишь 13.02.2009 между Обществом (арендатором), Департаментом (арендодателем) и Учреждением (балансодержателем) был заключен новый договор аренды нежилого помещения (строения) №02925024 (том 1 л.д.6-12, 91-94), в соответствии с условиями которого заявитель принял от Департамента в пользование в целях размещения магазина смешанных товаров, магазина-кулинарии спорное нежилое помещение.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Судом первой инстанции правильно установлено, что в период с 30.03.2007 по 12.02.2009 между сторонами не  существовало договорных отношений по аренде нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16/2.

Несмотря на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства возвращения заявителем ответчику из аренды спорного нежилого помещения после истечения срока договора аренды от 14.03.2002 №03211297 и факт использования заявителем без договора помещения в период с 30.03.2007 по 12.02.2009 сторонами не отрицается, суду, как было указано выше, представлены доказательства того, что Департамент письменно возражал против возобновления данного договора аренды после окончания срока его действия на тех же условиях на неопределенный срок и требовал возврата имущества.

Однако,  законные требования Департамента Обществом исполнены не были, в период с 30.03.2007 по 12.02.2009 заявитель фактически пользовался нежилым помещением без каких-либо правовых оснований, не освободив спорное имущество после истечения срока договора аренды от 14.03.2002.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что попытки Общества заключить договор аренды подвального помещения на новый срок (том 2 л.д.4-5) не порождают законного основания по владению и пользованию этим имуществом в рассматриваемый спорный период.

Таким образом, учитывая, что в названный период между сторонами не существовало договорных отношений по аренде нежилого помещения, и что данный промежуток времени не является незначительным, а также что Департамент возражал против осуществления заявителем в этот период фактического пользования нежилым подвальным помещением, расположенным по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16/2, суд полагает, что Обществом не соблюдено требование пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ о сроке аренды имущества, в связи с чем, ему не может быть предоставлено преимущественное право приобретения в собственность спорного нежилого подвального помещения.

Также судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что даже в случае соответствия заявителя требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, спорное нежилое помещение не может быть предоставлено в собственность заявителя ввиду следующего.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество в многоквартирном доме).

В силу данной правовой нормы к общему имуществу в многоквартирном доме относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 2 – 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как правильно установлено судом первой инстанции, спорное нежилое помещение располагается в подвале в многоквартирном доме.

Согласно акту обследования сохранности и эксплуатации нежилого помещения от 14.12.2009 (том 1 л.д.103) в спорном подвальном нежилом помещении имеются инженерные коммуникации - внутридомовые инженерные сети (трубопроводы водоснабжения, канализации, отопления), предназначенные для обслуживания жилого дома.

Следовательно, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что нежилое подвальное помещение площадью 152,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16/2, вообще не могло быть передано Департаментом в аренду Обществу по договору от 13.02.2009, поскольку ответчик не вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме.

Также суд правильно указал, что имеющаяся в материалах дела выписка из реестра муниципальной собственности г.Тюмени от 20.05.2010 (том 1 л.д.101) не может служить доказательством наличия у Департамента полномочий по сдаче спорного нежилого помещения в аренду заявителю, поскольку в силу закона (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) этим имуществом вправе распоряжаться только собственники помещений в многоквартирном доме.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обоснованно отклонен довод заявителя о том, что общее имущество многоквартирного дома, располагавшееся в арендуемом помещении, вынесено в отдельное помещение, имеющее свою входную группу со стороны дворовой территории дома, что подтверждается актом обследования сохранности и эксплуатации нежилого помещения от 26.08.2009 (том 1 л.д.31). Данное обстоятельство, по утверждению заявителя, исключает возможность нарушения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в связи с продажей спорного подвального помещения Обществу в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Так, объектом договора аренды от 13.02.2009 является нежилое подвальное помещение площадью 152,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16/2.

По акту приема-передачи от 12.02.2009 арендодатель передал арендатору нежилое подвальное помещение площадь 152,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16/2.

Как верно указал суд первой инстанции, доказательств, свидетельствующих о том, что в договор аренды от 13.02.2009 в установленном порядке были внесены изменения относительно площади и адреса арендуемого объекта, в материалах дела не имеется.

Согласно приказу №09-38974 об изменении адреса от 03.06.2009 (том 1 л.д.43, 98) нежилому помещению, расположенному в подвале жилого дома №16 по ул.Кузнецова, ранее значившемуся по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16/2, изменен адрес: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16.

Как следует из заявления о выкупе арендуемого имущества также усматривается, что Общество намеревалось выкупить нежилое помещение площадью 176 кв.м., расположенное по адресу: г.Тюмень, ул.Кузнецова, 16.

В материалы дела представлена копия экспликации к поэтажному плану жилого дома, расположенного по ул.Кузнецова, 16/2 в г.Тюмени, составленной по состоянию на 12.04.2000, из которой следует, что подвальное помещение имеет 9 помещений общей площадью – 152,3 кв.м. (том 1 л.д.99).

В материалы дела представлена копия технического паспорта нежилого помещения по ул.Кузнецова, 16 в г.Тюмени, составленного по состоянию на 04.05.2009 (том 1 л.д.32-40). Технический паспорт содержит экспликацию к поэтажному плану жилого дома, расположенного по ул.Кузнецова, 16 в г.Тюмени, из которой следует, что подвальное помещение имеет 14 помещений общей площадью – 176 кв.м. (том 1 л.д.40).

В данном документе имеются отметки органа технической инвентаризации о том, что объект реконструирован, разрешение не предъявлено (том 1 л.д.33, 41-42).

Из документов, имеющихся в материалах дела, в том числе при сопоставлении планов помещения, составленных органом технической инвентаризации (том 1 л.д.41-42, 97, 100), факт реконструкции спорного нежилого подвального помещения (изменение общей площади и количества помещений) подтверждается.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации  реконструкцией признается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной